Курсовая работа: Правовое регулирование залога недвижимого имущества
Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой, по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.[19]
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с квартирой соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество дома и земельный участок.[20] Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.[21]
При этом законодатель устанавливает определенные виды недвижимого имущества, которые не могут выступать в качестве предмета по договору ипотеки. К таковому имуществу отнесено:
– недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота;
– недвижимое имущество, на которое в соответствии с федеральным законодательством не может быть обращено взыскание (в настоящее время перечень такого имущества установлен в ст. 446 ГПК РФ, в котором из недвижимости упоминается жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственно пригодным для постоянного проживания помещением, а также земельные участки, на которых расположены указанные объекты, и земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности; хозяйственные строения и сооружения, необходимые для содержания племенного, молочного и рабочего скота, оленей, кроликов, птицы, пчел, используемых для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности); Не допускается обращение взыскание на указанные виды недвижимого имущества.
Так, Глава крестьянского хозяйства «Голубая курица» обратился в Арбитражный суд Приморского края с жалобой на действия судебного пристава-исполнителя подразделения судебных приставов Тернейского района, выразившиеся в передаче земельного участка площадью 2,67 га, принадлежащего крестьянскому хозяйству на праве частной собственности, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Надалекс» по долгам истца.
Определением от 20.08.01 в удовлетворении жалобы отказано, поскольку судебный пристав-исполнитель, совершая исполнительные действия по изъятию и принудительной реализации имущества должника, действовал правомерно, в пределах полномочий, предоставленных ему Федеральным законом от 21.07.97 №119-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Определением от 15.10.01 апелляционная жалоба крестьянского хозяйства была возвращена на основании пункта 4 части 1 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с пропуском срока на ее подачу и отсутствием ходатайства о его восстановлении.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановлением от 11.12.01 определение от 15.10.01 оставил без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, глава крестьянского хозяйства «Голубая курица» обратился с жалобой на действия судебного пристава-исполнителя подразделения судебных приставов Тернейского района, который на основании исполнительного листа, выданного Арбитражным судом Приморского края, передал земельный участок площадью 2,67 га, принадлежащий крестьянскому хозяйству на праве частной собственности, в пользу общества «Надалекс». Участок был передан в связи с долгами крестьянского хозяйства по акту передачи имущества от 28.02.01.
Согласно статье 58 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае отсутствия у должника-организации денежных средств, достаточных для погашения задолженности, взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления.
Из материалов же дела не усматривается факт отсутствия у должника другого имущества, кроме земельного участка. Суд данное обстоятельство не исследовал.
Действующим земельным законодательством не допускается такой меры воздействия на должника – фермера, как изъятие земельного участка и передача его кредитору.
Основным видом деятельности крестьянского хозяйства «Голубая курица» являлось птицеводство и оптово-розничная торговля.
Таким образом, изъятие земельного участка, выделенного для соответствующей деятельности, может повлечь ее прекращение.
Законом РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» предусмотрено прекращение деятельности хозяйства в случае его неплатежеспособности через процедуру банкротства.
Кроме того, неправомерна передача земельного участка обществу, характер деятельности которого неизвестен, а следовательно, неизвестны и цели использования в дальнейшем этого земельного участка.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187–189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:
определения от 20.08.01, 15.10.01 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51–162/01 19–23/01ИП и постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.12.01 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Приморского края.[22]
Таким образом, имущество, на которое невозможно обращение взыскания не может являться предметом ипотеки.
Также не может быть предметом ипотеки
– имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке);
– индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке);
– земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
– часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.[23]
Законом не запрещено указывать несколько объектов недвижимости в договоре об ипотеке. Тем не менее, сторонам по договору следует указать очередность обращения взыскания на имущество, составляющее предмет ипотеки в случае неисполнения обязательства по основному договору. Данное уточнение сможет защитить права должника-залогодателя, так как в соответствии с разъяснениями, данными Президиумом ВАС РФ в указанном выше информационном письме, суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залогодержателя, т.е. ввиду отсутствия в договоре ипотеки, предметом которого является несколько объектов недвижимости, очередности обращения взыскания, право выбора такой очередности принадлежит кредитору-залогодержателю.