Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Ограничения изъятия ценных и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий предусмотрены в пунктах 2 – 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.

Однако теперь такие ограничения распространяются лишь на сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В силу ч. 2 ст. 79 Земельного кодекса РФ для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости.

При решении вопроса о предоставлении земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных нужд существенное значение имеет вопрос о качестве земель и их пригодности для ведения сельскохозяйственного производства. При этом указанная норма, позволяющая использование земель с несельскохозяйственными целями, не содержит правила о переводе таких земель в иную категорию в порядке, предусмотренном ст. 8 Земельного кодекса РФ.[7]

Критерием отнесения сельскохозяйственных угодий к ценным и особо ценным является кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий. В соответствии с п. 6 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316[8] , государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

3. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

3.1. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения до принятия Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения

К регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения применяются особые правила. Если рассматривать землю, в том числе сельскохозяйственную, в ряду имуществ, оборот которых регулируется частным (гражданским) правом, или даже в составе отдельного вида имущества – недвижимости, все же следует признать, что земля является особым имуществом, оборот которого требует специального правого регулирования.

Пункт 6 ст. 27 ЗК РФ предусматривает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения должен регулироваться Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 7 данной статьи указанная выше норма не распространяется на земли, предоставленные из состава сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного и гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями.

Таким образом, на первый взгляд можно сделать вывод о том, что до момента принятия Федерального закона от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» никакие сделки в отношении земель сельскохозяйственного назначения не допускались. Однако такой вывод не соответствует действующему законодательству. Собственник участка земель сельскохозяйственного назначения вправе совершать практически любые сделки, в том числе купли-продажи, со своим имуществом на основании ст. 36 Конституции РФ,[9] ст. 209 и 260 ГК РФ, согласно которым собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии с п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», граждане и юридические лица – собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.

Законодательство, действовавшее до принятия Федерального закона «0б обороте земель сельскохозяйственного назначения», практически не ограничивало оборота этих земель, за одним исключением. Статья 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[10] не допускает ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, ст. 8 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»[11] предусматривает, что оборот этих земель осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ с учетом лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды и иного законодательства. Предусмотрено также, что, во-первых, при переходе права на земельный участок категория земель не изменяется; во-вторых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица вправе использовать эти земли только на аренды; в-третьих, не допускается приватизация земель сельскохозяйственного назначения.[12]

Статья 9 указанного Федерального закона закрепляет следующее правило: в тех случаях, когда оборот земель сельскохозяйственного назначения регулировался законами субъектов Федерации, эти законы продолжают действовать до принятия федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно п. 5 ст. 79 ЗК РФ использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. ЗК РФ никак не затронул данной проблемы, касающейся интересов нескольких миллионов людей, и отнес ее разрешение к предмету федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Что представляет собой земельная доля (пай)? Земельная доля (пай) в качестве суррогата права собственности на землю использовалась как средство приватизации земель сельскохозяйственного назначения в начале земельной реформы в целях упразднения колхозов и совхозов.

Правовые основы реорганизации сельскохозяйственных организаций и порядок определения земельной доли и имущественного пая были установлены в Положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденном постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708.

Земельные и имущественные доли (паи) определяются в процессе реорганизации колхозов и государственных сельскохозяйственных предприятий. При реорганизации по желанию трудовых коллективов образовывались товарищества, акционерные общества, сельскохозяйственные производственные кооперативы, крестьянские хозяйства и их объединения. Можно было сохранить и прежнюю форму хозяйствования. Однако и в этом случае должно было быть обеспечено право выхода работника без согласия на то трудового коллектива или администрации предприятия с выделением ему земельной доли и имущественного пая для организации крестьянского хозяйства.

На время реорганизации на сельскохозяйственном предприятии образуется комиссия по приватизации земель и реорганизации колхоза или государственного предприятия. Комиссия контролирует соблюдение законности при выделении из хозяйства работников с имущественными и земельными паями (долями) и подготавливает проект списка лиц для получения земельного и имущественного паев в хозяйстве, который затем утверждается общим собранием (собранием уполномоченных) трудового коллектива колхоза или государственного сельскохозяйственного предприятия. С учетом материалов, подготовленных комиссией, общее собрание (собрание уполномоченных) трудового коллектива колхоза или государственного предприятия утверждает размер земельного пая (в гектарах сельскохозяйственных угодий и с определением средней стоимости), а также имущественные паи в стоимостном выражении по конкретным лицам.[13]

Размер индивидуальной земельной доли, которую работник вправе получить из земель сельскохозяйственного предприятия, зависит от дифференцированной среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность из земель сельскохозяйственной организации и количества лиц, имеющих право на земельную долю. Размер земельной доли (пая) устанавливается независимо от трудового вклада и стажа работы, в связи с этим индивидуальные доли для всех лиц, имеющих право на получение участка из земель данной сельскохозяйственной организации, одинаковы.

Среднерайонная норма бесплатной передачи земли в собственность определяется в соответствии с Указом Президента от 2 марта 1992 г. № 213 «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан».

Путем дифференцированной среднерайонной нормы, умноженной на количество лиц, имеющих право на получение участка в собственность из земель сельскохозяйственной организации, определяются размеры земель, передаваемых в общую долевую или общую совместную собственность.[14]

Согласно Положению о реорганизации колхозов и совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, в список лиц, имеющих право на получение земли в собственность бесплатно из земель реорганизуемого предприятия, включаются работники сельскохозяйственного предприятия и пенсионеры этого хозяйства, проживающие на его территории; лица, занятые в социальной сфере на селе; временно отсутствующие работники (военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства и др.); лица, имеющие право вернуться на прежнее место работы; лица, уволенные из сельскохозяйственного предприятия по сокращению численности работников после 1 января 1992 г.

Предусмотрено, что если площадь земельных угодий, выделенных коллективу хозяйства в собственность бесплатно, окажется меньше площади прежних земельных угодий, приоритетное право на аренду или выкуп оставшейся части земельных угодий предоставляется гражданам, ранее использовавшим земельные участки на праве аренды, членам трудовых коллективов, выходящим из колхоза или совхоза с целью создания крестьянского хозяйства, а также другим работникам этих хозяйств.

Права владельцев земельных долей (паев) были определены в п. 16 постановления Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса»; в п. 5 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы», в постановлении Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев», а также в п. 4 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю».

Собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе передать земельную долю по наследству; использовать ее (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и иного подсобного хозяйства; продать, подарить либо обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать ее (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания; внести земельную долю либо право пользования ею в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.[15]

Какова же правовая сущность отношений по поводу земельной доли? Право на земельную долю не может быть квалифицировано как право собственности на землю, пока эта доля не выделена в натуре (на местности). Право собственности и право на выдел доли – это юридически принципиально разные права. Собственность – вещное право, подразумевающее власть собственника в отношении конкретной вещи, а право на земельную долю – это лишь право выдела вещи – земельного участка, т.е. обязательственное право. Соответственно земельная доля не может считаться недвижимым имуществом и как следствие объектом права собственности. При наличии отношений по поводу земельных долей отсутствует непосредственный объект права собственности – конкретный земельный участок, который принадлежит лицу-собственнику. В этом случае невозможно осуществление правомочий собственника земли. При неопределенности объекта права собственности невозможно ни фактическое обладание земельным участком, ни пользование таким конкретным объектом и тем самым распоряжение им. Распоряжение земельными долями их собственниками – это не что иное, как распоряжение принадлежащими им обязательственными правами. Полагаем, что этот принципиально важный момент обязательно следует принимать во внимание при анализе отношений, возникающих по поводу земельной доли.

Ранее действовал следующий порядок совершения сделок купли-продажи земельных долей (паев). Так, согласно постановлению Правительства РФ «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» каждый собственник земельной доли мог продать ее в соответствии с законодательством РФ для целей производства сельскохозяйственной продукции. Остальные участники долевой собственности имели преимущественное право покупки земельных долей. При купле-продаже земельной доли предварительное выделение соответствующего участка в натуре не производилось. Продавец и покупатель заключали договор купли-продажи земельной доли, который мог быть нотариально удостоверен и должен быть зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством.

Оплата за приобретение земельной доли могла производиться единовременно или в рассрочку. С момента регистрации договора купли-продажи земельная доля переходила в собственность покупателя независимо от того, какая форма оплаты (единовременная или в рассрочку) была предусмотрена договором.

Приобретенные сельскохозяйственной коммерческой организацией земельные доли передавались в собственность этой организации. Земельный участок, соответствующий по площади купленным земельным долям и находившийся в собственности сельскохозяйственной коммерческой организации, как правило, разделу не подлежал.