Курсовая работа: Проблеми іпотечного кредитування та перспективи його розвитку в Україні

Сьогодні і вартість, і терміновість іпотечних кредитів навряд чи є прийнятними для всіх верств населення. Зокрема, переважаюча сьогодні ставка з іпотечних кредитів — 14-15% у валюті — навряд чи відповідає заявленій у стандартах мінімальній ставці. Немає в Україні й прийнятих у світовій практиці іпотечних кредитів терміном на 30 і більше років. І причина тут зрозуміла. Фінансуючи іпотечні кредити за рахунок коротких і відносно дорогих ресурсів, зокрема й коштів населення, банки не спроможні встановлювати привабливі параметри.Банки все-таки сподіваються, що параметри іпотечних позик невдовзі стануть привабливішими для позичальників. За наявності довгих пасивів і стабільності ринку нерухомості найближчим орієнтиром для банку буде термін кредиту в 15 років за ставкою 12% у валюті. Загалом іпотечні кредити поки що доступні лише 6% населення.

Окремі показники іпотечного кредиту дивіться у «Додатку № 2»

Для звичайної української сім`ї з середнім рівнем достатку, дуже важко, нажаль, на сьогоднішній день, купити власнку квартиру власними силами. Але й в кредит брати квавртиру не є можливим. Для то щоб це зробити, громадяни України повинні щомісячно заробляти не меньше ніж 2,5 тис. Навіть дивлячись на те, що ставка за кредитами за 2004 – 2008 роки знизилася з 16 до 11%, придбати квартиру дуже важко. Навіть якщо знайти потрібні кошти не кожен купить квартиру, бо вартість квартири на момент погашення кедиту подвоїться, або навідь потроїться. Протягом 2002-2005 років обсяги кредитів, наданих банками України суб’ктам господарювання і фізичним особам, збільшились більше, ніж у три рази. Проте, темпи зростання кредитування фізичних осіб значно вищі за темпи зростання кредитування суб’єктів господарювання: обсяг останніх за 2004 рік становив лише 23% загального обсягу наданих кредитів.

У 2004 та 2005 роках на кредитування промисловості спрямовано 32,7% від загальної суми виданих кредитів. Найбільші обсяги фінансових ресурсів було витрачено на фінансування обробної промисловості: у 2006 році їх частка сягала 85,2% від всієї суми кредитів, вкладених у промисловість країни. Збільшується кредитування аграрного сектору, що пов'язано із очікуваним зростанням обсягів виробництва, рентабельності галузі та підтримкою уряду.

Середньозважена відсоткова ставка за іпотечними кредитами, наданими суб'єктам господарювання у національній валюті, знизилась за період 2003 - 2008 рр. з 40,3% до 16,3% річних, в іноземній валюті - з 17% до 11,1% річних. Це є позитивною тенденцією, яка свідчить про наближення відсоткових ставок в Україні до загальносвітових.

3 січня 2002 року по січень 2005 загальний обсяг іпотечних кредитів збільшився на 5,8 млрд. грн., тобто більш ніж у п'ять разів. Станом на 01.01.2003 заборгованість за іпотечними кредитами становила 2476 млн. грн., на 01.01.2004 — 4565 млн. грн., на 01.01.2005 — 7256 млн. грн., що свідчить про зростання загального обсягу іпотечних кредитів, яке позитивно впливає на розвиток промисловості. Таким чином, іпотечні кредити, що надаються українськими банками, за своїми параметрами все більше наближаються до світових вимог. За статистичними даними Національного банку України, станом на 1 січня 2006 загальна заборгованість за кредитами, що забезпечені іпотекою, становила 10441 млн. грн., тобто з початку 2002 року заборгованість зросла в 7,3 раза або на 9005 млн. грн., а з початку 2005 року — в 2,7 раза. В цілому за період з 1 січня 2005 до 1 січня 2006 обсяг заборгованості за іпотечними кредитами зростав у середньому на 4,2% за місяць.

На кінець 2005 року в Україні налічується 163 банки, однак на ринку іпотечного кредитування працює менше 50 з них, які мають достатній розмір довгострокових ресурсів та рівень капіталізації. Протягом останніх чотирьох років можна виділити декілька найактивніших банків, які займають серйозні частки ринку іпотечного кредитування в Україні, а саме: ВАТ «Ощадбанк», ВАТ «Укрексімбанк», АКБ «Надра», АКБ «Аркада», АКБ «Правекс-банк», АППБ «Аваль», АКБ «Промінвестбанк», ЗАТ КБ «Приватбанк», АКБ «Укрсоцбанк», КБ «Фінанси та Кредит». З нашої точки зору, розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні перешкоджають такі негативні фактори як: нестабільні темпи загальноекономічного зростання; недостатній рівень розвитку банківського сектору економіки; відсутність належного законодавчого регулювання іпотеки.

Якщо порівняти ставки за якими надаються іпотечні кредити українськими банками та тими, існують в розвинутих країнах європи, то ми маємо таку картину:

ВЄвропі ставки іпотечних кредитів перебувають у діапазоні 5-6% річних. В Америці вони становлять в середньому 6-7% (при цьому вони залишаються привабливими для американців). Крім того, обсяги іпотечного кредитування щодо ВВП (внутрішній валовий продукт) у країнах Європи та в США постійно зростають. Так, 2005 року ця цифра становила: у Великій Британії — 62%, Німеччині — 50%, США — 53%. Слід додати, що співвідношення обсягу іпотечного кредитування до ВВП — це свого роду лакмусовий папірець для перевірки, наскільки економіка країни є ринковою.

Даний аналіз дозволяє зробити наступні висновки:

- Частка іпотечного кредитування в загальному кредитному портфелі банків на сьогодні є низькою: на кінець 2005 року вона становила лише 7,3%.

- На даному етапі недостатньою є диверсифікація джерел фінансування іпотеки, оскільки банки не досить активно використовують можливості для рефінансування за допомогою випуску іпотечних цінних паперів.

- Спроможність банків надавати фінансові довгострокові іпотечні кредити за рахунок короткострокових депозитів обмежується у разі, якщо такі іпотечні активи становитимуть більше 5% у кредитному портфелі банку.

Отже, стан іпотечного кредитування в Україні в цілому має позитивну динаміку і перспективи подальшого розвитку: збільшення обсягів кредитів та кількості банків, які працюють з іпотекою; незважаючи на ще недостатню розвиненість українського іпотечного ринку кредитування промисловості тощо.

2.2 Аналзіл іпотечного кредитування під житло в Україні

Ринок іпотечного кредитування почав швидко розвиватися за останні кілька років. Одними з перших банків, які активно і системно почали пропонувати такі послуги на вторинному ринку нерухомості, були АКБ "Правекс-Банк" та КБ "ПриватБанк".Державні програми забезпечення громадян житлом (з низькими процентними ставками) не мають достатнього фінансування. В Україні потребують житла біля 2,3 млн. сімей, з них 650 тисяч пільговики, яких житлом повинна забезпечити держава. Програма кредитування молодіжного житлового будівництва в Україні передбачає фінансування у розмірі 77 млн. грн. на 2002 рік. Цього вистачить орієнтовно на 1500 квартир для молодих сімей. Але цього явно недостатньо. Що ж залишається робити "нормальним" людям? Є два шляхи. Інвестиції у первинний ринок, або купівля у кредит на вторинному ринку нерухомості.

Первинний ринок житла, яке пропонується для інвестування громадянам, має суттєве обмеження - пропонуються квартири (через певний час) тільки там, де будує будинки забудовник. Дешевше ніж на вторинному ринку квартира покупцеві (інвестору) не обійдеться. Але є перевага - нове житло.На вторинному ринку покупець може взяти кредит і вибрати для купівлі квартиру у будь-якому районі міста. В об'єктивних умовах, що склалися (високі порівняно з західними банками процентні ставки на кредити для купівлі житла 7-8%), є можливість взяти кредит у комерційному банку, у валюті 14-16% річних (у гривнях 26-30%).

Практика показує, що за останній рік кількість покупців квартир у Києві, які беруть кредит для купівлі, різко зросла. Це свідчить про зростання сегменту покупців, які мають частину грошей для купівлі квартири і досить стабільні доходи, з яких можна оплачувати кредит і відсотки по кредиту. Основні причини - економічний ріст в Україні, бажання інвестувати накопичення у валюті внаслідок непевності у стабільності долара.

Як наслідок, все більше банків починають пропонувати свої послуги по іпотечному кредитуванню. Схеми іпотечного кредитування у різних банках принципово не відрізняються, хоча є певні відмінності, що стосуються самої процедури отримання кредиту та вартості послуг. Крім того різні банки по різному співпрацюють (чи не співпрацюють) з агентствами нерухомості. Всі ці особливості і відмінності клієнтові розкажуть і пояснять в рієлторських фірмах, які надають послуги по отриманню кредитів у банках.Розглядаючи ситуацію на ринку іпотеки в Україні, ми спостерігаємо деяки зрушення, покращення в цьому секторі кредитування. Про це свідчать данні, які показють, що з 2002 по 2005 р. обсяги надання іпотечних кредитів в цілому по Україні зросла на 24,85. Але, незважаючи на покращення на ринку іпетчного кредитування та деякі зміни на краще, частка іпотечних кредитів та кредитів на фінансування будівництва житла у кредитному портфелі банків залишається незначною – 3,7%. Порівнюючи період з 2002 по 2006 р.р., обсяги надання іпотечних кредитів з 3682 млн. грн. збільшилися на 15,6 млн. грн. Також продовжує змінюватись і частка іпотечних кредитів у загальному кредитному портфелі банків. У січні 2006-го року цей показник становив 7,5%, а в липні 2006-го вже 8,7% порівняно з 2005 роком – 3,7%. Потрібно також зазначити, що довгострокова довіра населення до національної валюти відсутня. Про це свідчить те, що частка надання іпотечних кредитів в іноземній валюті на 2006 р. становить 83,9%.

Середні розміри заборгованості за іпотечними кредитами зростає швидше, ніж зростала вартість житла. Середній розмір заборгованості за кредитами на купівлю житла наприкінці червня 2006 року становив майже 104 тис. грн, або на 15% вище, ніж на початку року. (18. ст. 29). Середня забезпеченість громадян України житлом сьогодні в 2 – 3 рази менша, ніж у розвинених країнах світу. До того ж у відсотковому відношенні частка житла, побудованого за рахунок бюджетних коштів, скоротилася за минуле десятеліття з 22 до 1,5%. Отже, сьогодні ставку необхідно зробити на залучення коштів населення. (18. ст. 30). Розглянемо механізм надання іпотечних кредитів банками, та візьмемо за приклад банк «АВАЛЬ». Як правило, банки нараховують проценти на залишок кредиту, тому місячні платежі позичальника найбільші протягом першого року. Банк АВАЛЬ (5КФ), наприклад, розраховує місячні платежі позичальника за іншою схемою, яка прийнята в основному російськими банками. Суть її полягає в тому, що клієнт-позичальник сплачує банку щомісячно одну і ту ж суму протягом усього терміну дії кредитного договору.

Які у всьому цьому зручності для клієнта? Клієнт завжди знає, що кожного місяця треба заплатити банку одну і ту ж суму, яку він вносить в будь-який зручний для нього час у найближче відділення банку Аваль, причому це не виключає дострокове часткове (чи повне) погашення кредиту - місячні платежі не змінюються, зменшується тільки строк погашення кредиту.Для порівняння умов кредитування різ