Курсовая работа: Проблемы банков в развитии ипотечного кредитования

ипотечной системы должно включать обеспечение со стороны банка четкого функционирования механизма выкупа банковских ипотечных кредитов ипотечным агентством, при этом желательно, чтобы банку была предоставлена оферта по такому выкупу (как это происходит в данное время в системе АИЖК).

2) Банки — ипотечные кредиторы могут самостоятельно производить эмиссию ипотечных облигаций. До настоящего времени неизвестно об эмиссии ипотечных облигаций какого-либо банка, вероятно, это связано, с одной стороны, с недостатком времени на подготовительный этап (соответствующая инструкция Центробанка вышла весной 2004 г.), с другой — неурегулированным законодательством.

Вероятно, в случае принятия соответствующих поправок коммерческие банки приступят к эмиссии ипотечных облигаций.

Управление риском утраты ликвидности банка — ипотечного кредитора в такой ситуации должно включать мероприятия по обеспечению адекватности разнонаправленных денежных потоков банка: входящего — платежей по ипотечным кредитам, исходящего — платежей по ипотечным облигациям.

Для усиления регулирования в этой области в марте 2004 г. Центробанк издал инструкцию «Об обязательных нормативах деятельности кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием», которая устанавливает особенности расчета и значение обязательных нормативов, а также величину и методики определения дополнительных обязательных нормативов для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию ипотечных облигаций. Инструкция содержит следующие положения:

1) Усилено требование в отношении норматива достаточности собственных средств (капитала) (Н1): минимальное значение этого норматива для банков, осуществляющих эмиссию ипотечных ценных бумаг, установлено на уровне 14% (для обычных банков — 11%).

Кроме того, введены дополнительные нормативы для ипотечных банков:

2) Установлено минимальное соотношение величины предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств (капитала) (Н17) — оно не должно быть менее 10%. Этот норматив обеспечивает необходимый объем портфеля ипотечных кредитов, то есть банк, относящийся к разряду ипотечных кредиторов и эмитирующий ипотечные облигации, должен иметь значительный объем кредитов, обеспеченных ипотечным покрытием.

Иными словами, ипотечное кредитование для такого банка должно быть в ряду основных направлений его деятельности.

3) Установлено минимальное соотношение величины ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием (Н18) — оно не должно быть менее 100%. Данный норматив обеспечивает запрет использования денежных средств, вырученных в результате эмиссии ипотечных облигаций, на цели, не связанные с фондированием ипотечных кредитов.[2, 16, 17]

Следует отметить, что установленное 100-процентное значение этого норматива создает жесткие условия для банка, поскольку вынуждает его иметь дополнительный (запасной или временный) источник средств для фондирования ипотечных кредитов, помимо ипотечных облигаций:

а) выданные ипотечные кредиты начинают амортизироваться, как правило, с первого месяца срока кредитования, а ипотечные облигации могут погашаться в конце срока обращения, при этом проценты по этим облигациям выплачиваются обычно не чаще чем раз в полгода; таким образом, при равенстве объема ипотечного покрытия и эмиссии на начальном этапе, после первого месяца «работы» ипотечных кредитов их объем станет недостаточным для соответствия объему эмиссии;

б) при расчете норматива Н18 в указанный размер объема эмиссии помимо номинала облигаций также включаются проценты по ним, в то время как проценты по ипотечным кредитам в размер ипотечного покрытия не включаются.

4) Установлено максимальное соотношение совокупной суммы обязательств кредитных организаций — эмитентов ипотечных облигаций перед кредиторами, которые в соответствии с федеральными законами имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием, и собственных средств (капитала) (Н19) — оно не должно превышать 50%. Это означает, что ипотечный банк не должен иметь обязательства перед частными вкладчиками (и прочими приоритетными кредиторами) в объеме более половины своего капитала. Данный механизм защиты интересов держателей ипотечных облигаций, возможно, будет отменен после принятия законов об исключении ипотечного покрытия из общей конкурсной массы при банкротстве банка — эмитента ипотечных облигаций.

Данная инструкция Центробанка, с одной стороны, устанавливает «квалификационные признаки» ипотечного банка и одновременно ограничивает риск утраты ликвидности этих банков. В то же время считаем, что установление минимального значения норматива Н18 в размере 100% вводит слишком жесткие условия для ипотечного банка, о которых сказано выше. По нашему мнению, следует дать более подробную характеристику этому соотношению, например, при его расчете учитывать погашенную в отчетном периоде часть основного долга по ипотечному ?