Курсовая работа: Сделки на рынке недвижимости. Договор купли-продажи предприятия

- рынок земли;

- рынок нежилых помещений (зданий);

- рынок жилых помещений(зданий).

Рынки недвижимости функционируют посредством совершения опера­ций, каждая рыночная операция — это гражданско-правовая сделка. Для этого прежде всего необходимо рассмотреть гражданско-правовой режим недвижимости как объекта оборота (товара) и конкретных видов опера­ций (сделок). [7, стр.399]

Сделки с недвижимостью — часть общего гражданско-правового оборота. Недвижимость имеет большую общественную значимость, в связи с этим ее статус регулируется как общими принципами и нормами граж­данского права (Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ), так и спе­циальными законодательными и подзаконными актами (Земельный Кодекс, Жилищный Кодекс, Закон о порядке регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Положение о порядке и условиях продажи муниципального жилья в г. Москве и др.). [9, стр. 64]

Сделкой называют осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. [6, стр.138]

Прежде чем определять особенности сделок с недвижимостью, законодатель должен был установить в целом тот объем и те преде­лы, в которых происходит оборот недвижимости. И если ранее в со­ветском праве недвижимость была исключена из оборота практичес­ки полностью, то в соответствии с действующим законодательством недвижимое имущество предполагается находящимся в гражданском обороте, за исключением случаев, когда оно исключается из него или ограничивается в обороте в силу прямого указания закона.

При этом никаких общих ограничений оборота недвижимости в действующем законодательстве не предусмотрено. Ограничения касаются в основном земель и иных природных объектов. Оборот их осуществляется в той мере, в какой он допускается специальным за­конодательством - законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК).

Круг сделок с недвижимостью весьма широк и охватывает со­бой практически все основные виды гражданско-правовых догово­ров. Все сделки с недвижимостью можно классифицировать в зави­симости от того, связаны они с переходом права собственности на недвижимость к другому лицу либо не связаны. Соответственно, к первой группе следует отнести сделки купли-продажи, мены, даре­ния, ренты, пожизненного содержания с иждивением. Ко второй группе относятся сделки аренды, найма жилого помещения, довери­тельного управления недвижимым имуществом, ипотеки, безвоз­мездного пользования недвижимым имуществом.

Особенности правового режима сделок с недвижимостью сво­дятся в основном к тому, что они требуют обязательной письменной формы, при отсутствии которой такие сделки ничтожны, причем до­говор, как правило, должен составляться в виде единого документа (а не путем обмена документами, исходящими от сторон, что вполне до­пустимо при заключении многих иных письменных сделок) [5, стр.38-39].

В отдельных случаях (договор ипотеки - ст. 339 , ренты - ст. 584 ГК РФ) закон требует нотариального удостоверения сделки, хотя нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не стало об­щим правилом действующего отечественного гражданского законо­дательства. В то же время по желанию сторон сделки удостоверена нотариусом может быть любая сделка с недвижимостью, т. е. даже в тех случаях, когда это по закону не требуется.

В ряде случаев сделка с недвижимостью приобретает юриди­ческую силу только после её государственной регистрации, которая предписывается ГК РФ, но в отношении отдельных видов сделок не­обходимость их государственной регистрации может быть также (в дополнение к ГК РФ) установлена иными федеральными законами. При этом в одних случаях закон требует государственной регистрации только перехода права собственности или иного права в силу сделки с недвижимостью (например, при совершении купли-продажи зданий, сооружений, при передаче недвижимости в доверительное управле­ние), в других случаях необходима государственная регистрация и самой сделки, в силу которой происходит смена собственника недви­жимости или такое право обременяется правами других лиц (купля-продажа жилых помещений и др.), и перехода права) [5, стр. 39].

К особенностям сделок с недвижимостью следует отнести и то, что в отличие от других сделок, связанных с переходом вещи в соб­ственность или пользование другого лица и не требующих обязательного указания на цену договора, сделка с недвижимостью не может считаться заключенной при отсутствии в ней условия о цене. Предмет и цена - существенные условия для любой сделки с недви­жимостью. Кроме того, в подзаконных нормативных актах, связан­ных с куплей-продажей, арендой недвижимости, как правило, назы­ваются и иные существенные условия соответствующих договоров (распределение риска гибели недвижимости, являющейся предметом сделки, обязательность её страхования арендатором в пользу арендо­дателя и др.). [10, стр. 115].

Цельсовершения сделки с недвижимостью, как правило, юри­дически безразлична, но в определенных случаях закон требует со­хранения характера и цели использования предмета сделки. Это касается, прежде всего, земельных участков и жилых помещений. [5, стр. 40]

Правомочия распоряжения недвижимым имуществом могут быть переданы собственником другим лицам. Например, недвижи­мость может быть передана в доверительное управление (в том чис­ле и имущество подопечного или безвестно отсутствующего гражда­нина. [1, ст. 38,43]

При продаже недвижимости на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное или заложенное имущество, продавцом имущества должника от своего имени высту­пает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью. С данной организацией заключается дого­вор о проведении публичных торгов (п. 2 ст. 447 ГК РФ, ст. 62 Феде­рального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Договор продажи заключается в форме подписания договора о результатах торгов (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

В качестве сторон сделок с недвижимостью соблюдением ус­тановленных правил могут выступать унитарные государственные и муниципальные предприятия, а также казенные предприятия и даже учреждения (последние - в случаях, когда предметом сделки стано­вится недвижимое имущество, приобретенное учреждением на до­ходы, полученные им от правомерной деятельности - п. 2 ст. 298 ГК РФ). [5, стр. 44]

Существуют различные операции (сделки) с недвижи­мостью, которые могут служить инструментом управляющего имуществен­ным комплексом, включающим в себя объекты недвижимости. Обычно распределяют отдельные виды сделок с жилой и нежилой недвижи­мостью не по формальному, а по функциональному принципу, так сделки купли-продажи, дарения, ренты могут осуществляться с любыми видами недвижимости, но имеют особенности регулирования и частоту применения в практической деятельности управляющих. Сделки с нежилой недвижимостью включают описание операций с предприятиями, которые являются самостоятельным объектом оборота, но именно опера­ции с предприятиями часто являются юридической формой сделок с принадлежащими им объектами недвижимости. [8, стр. 79]

1.2. Предприятие как особый объект гражданских прав

Предприятию как объекту гражданских прав и в ГК РФ, и в Законе о государственной регистрации посвящены самостоятельные статьи. Законодатель относится к нему как к особому объекту.

Это проявляется, во-первых, чисто формально - предприятие не упоминается в определении недвижимости в ст. 130 ГК РФ, а «вводится» в ст. 132 ГК РФ, которая расположена после блока статей о недвижимости. [5, стр. 29]

«Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. ( Предприятиемкак объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности)» [1, ст. 132]

Во-вторых, по составляющим его элементам объект этот на­столько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объ­ектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но, не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых, такие как права требования, долги, исключительные права, сами по себе к не­движимости отнесены быть не могут. Предприятие является недви­жимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по ре­шению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества.

В-третьих,предприятие является объектом, который «выпа­дает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является. Правовой режим предпри­ятия как особого объекта гражданских прав прослеживается в ГК РФ, причем применительно к ряду договоров, предметом которых оно является: купля-продажа (ст. 559-566), доверительное управление (п. 1,3 ст. 1013), а также в целом ряде других федеральных законов: «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,«О несостоятельности (бан­кротстве)», «О приватизации государственного имущества и об ос­новах приватизации муниципального имущества в Российской Фе­дерации» и др. . [8, стр.144]

Статья 132 ГК РФ определяет состав предприятия в целях вве­дения его в гражданский оборот в качестве единого объекта - как единый имущественный комплекс, используемый для предпринима­тельской деятельности. Поэтому в его состав включено как собст­венно имущество - недвижимое (здания, сооружения, возможно, зе­мельный участок) и движимое (оборудование, инвентарь, готовая продукция), так и имущественные права требования, долги и ком­плекс исключительных прав, в первую очередь прав на товарные знаки и знаки обслуживания.

Следует признать, что предприятие - это единственный объект недвижимого имущества, который не является вещью (даже слож­ной) и может не содержать (что нередко наблюдается на практике) недвижимых вещей в своем составе.

В состав предприятия могут входить и объекты, прямо не пред­назначенные для предпринимательской деятельности, например, жи­лье, спортивные сооружения и т. п. Однако обязательным признаком предприятия как объекта гражданских прав, как вида недвижимого имущества является его главное предназначение — осуществление предпринимательской деятельности. Именно в этом качестве пред­приятие или его часть приобретает свойство оборотоспособности, т. е. может становиться предметом сделок - купли-продажи, аренды, мены. [5, стр.30]

В состав предприятия как имущественного комплекса обычно также входят имущественные права и обязанности. Под имущест­венными правами понимаются, в частности, права требования собст­венника предприятия к должникам, связанные с уплатой ими денеж­ных сумм, выполнением работ и оказанием услуг, права пользования обособленными природными объектами, земельными участками, при­родными ресурсами.

Имущественными обязанностями (долгами предприятия) яв­ляются обязанности собственника предприятия по уплате денежных сумм, передаче товара, выполнению работ или оказанию услуг. В состав предприятия не включаются обязательства по уплате налогов, сборов, пошлин и других платежей. Эти обязательства (т. е. возник­шие до сделки по передаче предприятия) сохраняются за прежним собственником.

Таким образом, в состав предприятия следует включать только те долги и права требования, которые возникли в связи с деятельно­стью предприятия.