Курсовая работа: Системный анализ правового режима недвижимого имущества

В гражданском законодательстве существует разграничение между государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и государственной регистрацией сделок (обязательственных правоотношений) с этими правами (ст. 131, ст. 164 ГК РФ).[46]

Согласно п. 1 ст. 131 ГК[47] и ст. 4 Закона «О государственной регистрации…»[48] государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Согласно п. 1 ст. 4 Закона «О государственной регистрации…»[49] наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него. Примерный перечень таких ограничений дан в ст. 1 указанного Закона, согласно которой государственной регистрации подлежат сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.[50]

2.2 Сделки с недвижимостью и их регистрация

Сделкой называется действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).[51]

Сообразно цели, которую преследуют стороны, выделяются три группы сделок с недвижимостью:

· сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности;

· сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности;

· акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом.[52]

Согласно ст. 164 ГК РФ[53] обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:

· договор об ипотеке (залоге недвижимости)[54] (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)";

· уступка требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ);

· перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ);

· договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

· договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

· договор продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

· договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ);

· договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

· договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

· отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст. 573 ГК РФ);

· пожертвование недвижимости (ст. 582 ГК РФ);

· договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 251 ГК РФ);

· договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК РФ);

· договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ.);

· договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор аренды с правом выкупа (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ); договор субаренды при условии применимости к нему правил о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ);

· договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

· договор залога права аренды недвижимости[55] (п. 5 ст. 5 Закона «Об ипотеке»); соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона «Об ипотеке»);

· договор участия в долевом строительстве[56] (ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве…»).

Итак, значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно сформулировать в виде следующих выводов: