Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную и, пожалуй, сопряженную с наибольшим риском часть российского гражданского оборота. При этом общеизвестно, что среди сделок, совершаемых на рынке недвижимости, договорам купли-продажи жилых помещений отводится одна из самых важных ролей.

Договор продажи жилого помещения является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - жилого помещения. В то же время жилое помещение является недвижимостью, поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров и договора купли-продажи недвижимости.

Правовое регулирование, рассматриваемого мною по теме данной курсовой работы, договора как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главе 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, действия сторон по его исполнению, а статья 558 этой же главы закрепляет особенности продажи жилых помещений. Все эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие общих положений о купле-продаже товаров (параграф 1 глава 30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи жилого помещения к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей жилья, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров. [2]

Так как Гражданский кодекс не содержит определения договора купли-продажи жилого помещения, то для того, чтобы его выявить необходимо обратиться к определениям договора купли-продажи в общем виде и договора купли-продажи недвижимости.

· По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется

передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). [3]

· По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору

продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. [4]

Важным моментом является то, что в неисчерпывающий перечень объектов недвижимости, подлежащих продаже, включена квартира, то есть один из наиболее часто встречающихся видов жилья, тем самым, еще раз подтверждая распространение правового действия норм, регулирующих куплю-продажу недвижимости, на договор продажи жилого помещения.

Таким образом, рассмотрев оба определения в сочетании со статьей 558 ГК РФ, договор продажи жилого помещения можно определить так:

По договору купли-продажи жилого имущества (помещения) продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную сторонами денежную сумму.

Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты. Это:

· возмездность

Возмездным является договор, по которому одна сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. [5]

· синаллагматичность (взаимность)

Синаллагматическим является договор, в котором у каждой из сторон есть свои права и обязанности. [6] Договор продажи жилья является таковым, поскольку исполнение покупателем обязательств по оплате имущества обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче этого имущества покупателю. Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче. Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной плате жилого имущества покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не передавать жилье до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты. [7]

· консенсуальность

Консенсуальным является договор, для заключения которого достаточно соглашения сторон, он считается заключенным с момента его подписания. [8] Но консенсуальность договора продажи жилого помещения сопряжена с государственной регистрацией. Объяснение этому дается в статье 558 Гражданского кодекса РФ, которая определяет, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

2. Заключение договора продажи жилого помещения

В силу статьи 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости, в том числе жилого помещения, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи влечет его недействительность. Для обозначения практического значения этой нормы необходимо привести пример из судебной практики.

Определением Нижегородского областного суда от 19.06.2007 г. по делу № 33-2995 постановлено: в удовлетворении требований Г. о признании договора купли-продажи заключенным, о понуждении к государственной регистрации спорного договора отказано правомерно, так как судом первой инстанции установлено, что не соблюдена обязательная письменная форма договора. Предметом исковых требований являлось: истец Г. обратился с иском к П., К. о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи, ссылаясь на то, что 25.08.2006 г. между ним и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Цена указанной квартиры была определена в 891000 руб. В тот же день 25.08.2006 г. было заключено соглашение о задатке, согласно которому Г. передал П. 200000 руб. в качестве задатка в обеспечение заключения и исполнения договора купли-продажи квартиры.5.09.2006 г. между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи указанной квартиры на условиях, оговоренных в предварительном договоре купли-продажи квартиры от 25.08.2006 г. Однако, по непонятным причинам, ответчики уклоняются от государственной регистрации данного договора. Решением суда было постановлено: в удовлетворении иска Г. к П., К. о признании ошибки в договоре купли-продажи, о признании договора купли-продажи заключенным, о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи - отказать. Судом было установлено, что договор купли-продажи квартиры от 5.09.2006 г. подписан покупателем Г. и одним из продавцов - П., Являющимся собственником 63/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру. Собственником 37/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, указанным в договоре в качестве продавца - К. договор не подписан. [9]

2.1 Существенные условия договора продажи жилого помещения

Содержание договора как соглашения составляет совокупность согласованных его условий, составной частью которых принято выделять существенные условия. Проанализировав пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ можно прийти к выводу, что таковыми признаются все условия договора, которые требуют согласования, а при отсутствии соглашения хотя бы по одному из них договор признается незаключенным.

В соответствии с Гражданским кодексом существенными условиями любого договора являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. [10]

Таким образом, при заключении любого договора должно быть в первую очередь достигнуто соглашение о его предмете. Так, согласно статье 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости (в том числе жилого помещения) условие о предмете договора считается согласованным, если в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Применительно к жилому помещению это означает, что в договоре должно быть указано расположение, например, квартиры в здании (путем указания номера квартиры и приложения к договору поэтажной экспликации здания). При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Следующим существенным условием договора продажи жилого помещения согласно статье 555 Гражданского кодекса РФ является цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене имущества, договор о ее продаже считается незаключенным.

Особое внимание следует обратить на статью 558 Гражданского кодекса, где установлены особенности продажи жилых помещений. А именно в пункте 1 этой статьи установлено специальное существенное условие, необходимое лишь для этого договора. Этим условием для договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Предмет договора

В доктрине под жилищными отношениями принято понимать различные виды общественных отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, по предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др. [11] Таким образом, самые разнородные общественные отношения, которые регулируются жилищным законодательством, возникают именно по поводу жилых помещений, то есть понятие жилого помещения является ключевым, основным понятием жилищного права.

Общеизвестно, что наибольшую часть сделок, совершаемых на рынке недвижимости в Российской Федерации, составляют договоры купли-продажи жилья, в основном в виде отдельных квартир. С учетом большой экономической значимости этого имущественного объекта вполне понятна важность соблюдения при заключении договоров продажи жилых помещений предписаний действующего законодательства, без чего договор может оказаться недействительным или незаключенным. [12] Так, например, Гражданским кодексом установлено такое обязательное существенное условие как предмет договора продажи жилья.

В современной литературе распространено мнение о том, что предмет договора купли-продажи нельзя ограничивать одним лишь товаром, поскольку он также охватывает действия продавца по передаче и действия покупателя по его принятию и оплате. [13] Эта позиция основана на концепции О.С. Иоффе, согласно которой у любого правоотношения одновременно имеется три различных содержания: