Курсовая работа: Цена земли экономическая содержание и факторы, определяющие её динамику

Другими словами, доля экономичного предложения в данном сегменте увеличивается. Это обусловлено тем, что весной на рынок вышло большое количество новых поселков, причем преимущественно в дальнем Подмосковье, где фокусируется основной спрос со стороны покупателей участков без подряда.

Рассмотрим теперь, как меняются качественные характеристики предлагаемых участков без подряда в поселках на разной удаленности от МКАД. Так, согласно самые большие участки во 2 квартале 2010 года предлагались в объектах на расстоянии до 30 км от Москвы. Здесь средний размер реализуемых участков составлял около 21-23 сот. (см. Приложение, Диаграмма 2)

Примечательно, что в пределах 60 км от МКАД наблюдается постепенное сокращение средней площади участков без подряда по мере удаления от столицы. Это связано с тем, что чем дальше от Москвы находится поселок, тем менее он востребован со стороны наиболее обеспеченных людей, заинтересованных в строительстве дома для постоянного проживания. Сокращение площади индивидуальных участков позволяет застройщику снизить их общую стоимость и повысить их привлекательность для потенциальных покупателей земли в пределах 31-60 км от МКАД.

Однако за пределами 60 км от Москвы ситуация обратная: чем дальше от столицы, тем больше площади участков без подряда. Причина заключается в том, что по мере удаления от Москвы стоимость земли снижается, поэтому застройщик может увеличивать размеры индивидуальных участков, повышая тем самым их привлекательность и в то же время не делая их менее доступными по цене для потенциальных покупателей. В результате, во 2 квартале 2010 года за 90-километровой зоной средняя площадь участков без подряда составляла около 18 сот. Данный показатель почти на 30% больше, чем в поселках, расположенных на расстоянии 61-75 км от МКАД.

Что касается стоимости участков без подряда, самый высокий уровень цен во 2 квартале 2010 года характерен для 30-километровой зоны от Москвы. Здесь средняя стоимость сотки приближается к отметке в 590 тыс. руб. Это связано не только с ограниченным объемом предложения и высокой стоимостью земли в данном сегменте, но также с тем, что эта удаленность наиболее приемлема для строительства домов для постоянного проживания.

Примечательно, что уже в следующем географическом сегменте 31-45 км от МКАД средняя цена за сотку дешевле почти в 2,5 раза – около 245 тыс. руб. В целом наблюдается равномерное снижение стоимости участков без подряда после 46 от Москвы. Минимальная цена сотки характерна для самых дальних поселков (за 106 км от МКАД) – примерно 76 тыс. руб. (см. Приложение, Диаграмма 3)

Интересно, что за последние месяцы более дорогие поселки с участками без подряда, расположенные в радиусе 60 км от столицы, существенно подешевели. С 4 квартала 2009 года по 2 квартал 2010 года средняя стоимость сотки здесь снизилась на 10%-20%. На фоне этого цена земли в поселках за 61 км, наоборот, возросла. Самый высокий прирост стоимости участков без подряда характерен для поселков в радиусе 91-105 км от МКАД – около 17%: с 73,7 тыс. руб. до 88,5 тыс. руб. за сотку.

Все это свидетельствует о том, что участки без подряда в основном интересны менее обеспеченным покупателям, т.е. людям, у которых недостаточно средств на приобретение готового дома и которым нужна своего рода длительная «рассрочка». В то время как богатые люди предпочитают скорее готовое загородное жилье, нежели участки без подряда, пусть и недалеко от Москвы.

3.2. Методы оценки стоимости земли.

Существует три основных метода оценки рыночной стоимости земли и другой недвижимости:

– метод сравнения продаж;

– затратный метод;

– метод капитализации доходов (доходный метод).

3.2.1 Метод сравнения продаж.

Это основной метод. Он применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщика заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами.

Он предполагает, что благоразумный покупатель заплатит меньшую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Поэтому цены, уплаченные за схожие или сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта или их группы. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Способом сравнения можно оценить землю под дачное или коттеджное строительство, т. е. там, где существует достаточное для сравнения количество совершенных сделок. В оценке промышленных и других коммерческих земель этот метод не применим, так как земля не вовлекалась в необходимых масштабах в реальные обороты продаж. Кроме того, этот метод дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, а также при резких изменениях экономических условий.

3.2.2.Метод оценки по затратам

Этот метод к земле практически не применим. Он может использоваться лишь в исключительных случаях.

Данный метод приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.

Ограниченность затратного метода заключается в том, что он дает необъективную оценку стоимости объектов недвижимости, хотя и является единственным методом определения рыночной стоимости собственного земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с аналогичными участками без дополнительных вложений капитала.

Затратный метод определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью с учетом улучшений, за вычетом их износа. Эта модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

3.2.3. Доходный метод.

Метод к