Курсовая работа: Управление природопользованием
· Расчёт рыночной стоимости земельного участка.
1. Кадастр земельных ресурсов как метод экономического регулирования в области их использования
1.1 Основные методические подходы к экономической оценке земельных ресурсов
Самый распространенный способ рыночной оценки земли — метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о сделках за предшествующие 3-6 месяцев. При применении этого метода сначала выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах. Далее проверяется информация о сделках, с целью подтверждения хотя бы одной стороной ее законности и экономической целесообразности. Сумма продажной цены корректируется в зависимости от характеристик оцениваемого и сопоставимого участка. При условии того, что оцениваемый участок превосходит сопоставимый по какому-либо параметру, его фактическая цена увеличивается, а если уступает, то цена уменьшается. Такое уточнение цены может проводиться в трех основных формах: в рублях, в процентах по каждому фактору и в совокупной поправке.
При оценке земли учитывают все основные характеристики, имеющие стоимостное значение для покупателя: размер, форма, местоположение, коммуникации, рельеф и др.
Для сравнения используют следующие единицы измерения: для участков, приобретаемых для сельскохозяйственного, промышленного назначения и для жилищного строительства — цепа за 1 га; в центральных частях городов для офисов, магазинов и т.п. — цена за 1 м2; для коммерческих целей в городах —цена за 1 фронтальный метр; в районах жилой, дачной застройки при стандартных по форме и размерах участках — цена за 1 лот; при необходимости соблюдения правил зонирования по ограничению величины здания — цена за единицу плотности, т.е. коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участки. В качестве единицы для сравнения по застроенным участкам могут применяться: цена за 1 м2 общей или чистой площади; цена за 1 м3складов, элеваторов и др.: цена за 1 место — парковки, в гараже и др.
На основе ряда фактических продаж определяется средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы (страты) участков. При этом используется расчет медианной (середина ранжированного ряда) или средней цены продажи за единицу сравнения. Обычно прием единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются один от другого по размерам, но относительно сходны по другим параметрам. Другой прием, который подходит для участков примерно одинакового размера, но сильно отличающихся по другим параметрам, основан на определении путем анализа сравнимых продаж стоимости базового, стандартного участка. Он служит затем ориентиром для расчета стоимости других участков земли. При этом в рыночную стоимость отдельных земельных участков вносится поправка на их отличительные параметры. Например, стоимость земельного участка с основанием по фронту улицы составит примерно 65% стоимости Прямоугольного участка с такой же границей и глубиной. Следующий способ оценки стоимости земельных участков основан на определении соотношения продажных цен и потенциального или фактического валового дохода, получаемого от собственности, поэтому он получил название способа валового рентного мультипликатора (ВРМ).
При проведении расчетов оценки стоимости земельных участков по способу ВРМ необходимо осуществить следующие действия:
• оценить рыночный рентный доход от оцениваемого участка;
• определить отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;
• рассчитать стоимость оцениваемого участка путем перемножения
рыночное рентного дохода от него на ВРМ.
Различия между сопоставимыми и оцениваемыми участками учитываются в самих продажных ценах и ставках дохода. Важно подобрать как можно точнее аналоги для сравнения. Одним из приемов служит прием переноса или соотнесения, который реализуется путем определения соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений существует устойчивая связь. Отсюда следует, что стоимость участка можно оценивать путем
распределения общей цены продажи сопоставимого объекта между двумя ее составными частями — земельным участком и строениями (улучшениями). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.
Следующий метод получил название метода остаточной продуктивности (остатка). При его использовании чистый доход, отнесенный к земле, определяется после оплаты, в первую очередь, расходов за три других фактора производства: труда-зарплаты, комиссионных; капитала-процентов, дивидендов; предпринимательских способностей-прибыли, вознаграждений. В остатке будет земельная рента для собственника участка.
Метод остатка применим и при оценке стоимости застроенных участков, когда известны стоимость или проектные затраты на сооружение зданий, продолжительность их полезной жизни, ставка дохода инвестиции и годовой чистый доход от объекта.
Еще одним способом оценки земли является метод капитализации дохода, при котором стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации — это множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участки к его стоимости. Таким образом, учитывается доля текущего доходя в полной стоимости участка. Стоимость земли (С) определяется по формуле
С=Д/R,
где Д — величина чистого дохода;
Д — норма (коэффициент) капитализации.
Норма капитализации выбирается таким образом, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.
Последовательность расчета стоимости земельного участка при этом
способе следующая:
— на основе анализа денежных потоков (поступлений) по сравнимым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях определяется потенциальный валовой доход;
— на основе фактических издержек составляется смета расходов на будущий год с разделением на постоянные, эксплуатационные и резервы;
— рассчитывается действительный валовой доход (эффективный), получаемый путем вычитания из потенциального валового дохода возможные потери, которые устанавливаются путем анализа соответствующих показателей на рынке;
— исчисляется чистый доход как разница действительного валового дохода и всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных начислений;
— чистый доход пересчитывается в текущую стоимость земли различными способами.
Стоимость земельных участков может быть определена также путем умножения валового или чистого дохода на рентный мультипликатор. Его рассчитывают по формуле
Рм=Цп : Д,
где Рм — рентный мультипликатор;