Курсовая работа: Взаимосвязь строительства жилых домов и управляющих компаний ЖКХ

7. Налогообложение предприятия и физических лиц при переходе имущества по договорам дарения и продажи по льготной цене

В настоящее время продажа квартир не облагается налогом на добавленную стоимость (НДС). Такая норма содержится в пакете законодательных актов, призванных содействовать созданию рынка доступного жилья. Согласно новым подпунктам 22 и 23 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) в редакции Федерального закона от 20 августа 2004 года № 109-ФЗ с 1 января 2005 года не подлежат обложению НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир. Эти нормы распространяются как на граждан, так и на организации.

Что касается дарения, то 1 июля 2005 года принят Федеральный закон № 78-ФЗ «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения», который с 1 января 2006 года предусматривает освобождение от налогообложения объектов дарения близким родственникам. В соответствии с этим законом в пункт 181 статьи 217 НК РФ вносятся изменения, согласно которым освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц доходы, полученные в порядке дарения, в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Этим же законом признаны утратившими силу Закон Российской Федерации от 12 декабря 1991 года № 2020-I «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» и другие законодательные акты.

На наш взгляд, это очень разумные шаги, так как ранее люди были вынуждены придумывать разнообразные схемы ухода от налогов, чтобы вступить в права наследования или стать собственником квартиры, передаваемой им по договору дарения. Во многих случаях суммы налогов становились непреодолимым препятствием к приобретению прав собственности. Благодаря изменениям в законодательстве родственники сами смогут выбирать, какой вариант решения жилищной проблемы их устраивает больше: через наследование или дарение недвижимого имущества. Например, родители, имеющие двух взрослых детей, хотят, чтобы принадлежащая им квартира отошла одному из детей. Если квартира будет подарена ему при жизни родителей, то она выбывает из наследуемой массы, и второй ребенок уже не сможет претендовать на эту квартиру. Если же будет написано завещание, и в нем будет указано, что наследует квартиру именно первый ребенок, то второй ребенок может оспорить завещание, поставив вопрос о дееспособности родителей на момент составления завещания или заявить права на обязательную долю наследства, например, как инвалид. Таким образом, истинная воля родителей будет искажена. Имея возможность выбора, люди смогут свободнее принимать выгодное для них решение.

Надо иметь в виду, что новые собственники жилых домов и квартир после перехода к ним права собственности станут плательщиками налога на имущество физических лиц. Кроме того, при наличии задолженности по поимущественным налогам умершего лица либо лица, признанного умершим, она погашается в пределах стоимости наследственного имущества (пп. 3 п. 3 ст. 44 НК РФ), то есть наследником.

8. Передача дома и регистрация права собственности

В буквальном смысле слова «передача» дома не осуществляется. Большим заблуждением является то, что после завершения строительства дом надо обязательно «передавать на баланс». Это последствия порочной практики социалистического порядка управления «жилищным фондом». Как известно, ранее все многоквартирные дома, за исключением домов жилищно-строительных и жилищных кооперативов, являлись государственной собственностью и составляли «государственный жилищный фонд». В соответствии со статьей 3 Жилищного кодекса РСФСР «находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера». Позднее «государственный жилищный фонд» был передан в муниципальную собственность и стал «муниципальным жилищным фондом». При этом многоквартирные дома «числились на балансе» государственных и муниципальных предприятий и учреждений как переданные им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. После начала приватизации и «выбытия» квартир из публичной собственности соответствующие бухгалтерские проводки, за редким исключением, не делались. И многоквартирные дома продолжали «висеть» на балансе государственных и муниципальных унитарных предприятий. Как ни странно, такая ситуация существует в отдельных муниципалитетах по сей день. Новые дома по договоренности застройщиков с органами местного самоуправления передаются «на баланс» муниципальных управляющих организаций, а последние привлекают в качестве подрядчиков аффилированные с застройщиком организации. Для управления многоквартирным домом «передачи на баланс» не требуется. Речь должна идти о предоставлении услуг по управлению и содержанию, а также о выполнении работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома на основании возмездного договора управления (ст. 162 ЖК РФ). При этом допустимо понимание «передачи» многоквартирного дома как описания состава общего имущества (для установления взаимных обязательств) и фиксации его технического состояния (для определения результатов деятельности по управлению).

На самом деле от застройщика дольщику передается право на конкретный объект, конкретное построенное помещение, в результате которого у собственника помещения возникает право на долю в общем имуществе в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ). Необходимо отметить, что в соответствии со статьей 289 ГК РФ право на долю в общем имуществе в многоквартирном доме возникает только у собственника жилого помещения, а собственники нежилых помещений таким правом формально не обладали. Другими словами, принимая квартиру, любой участник долевого строительства должен принимать не только помещение, в котором он будет проживать или использовать для иных допускаемых законодательством целей (например для сдачи внаем гражданам, торговли, бытового обслуживания потребителей), но фактически и весь дом. Он имеет право обследовать состояние всех подъездов, крыши, фундамента, лифтов, потому что в каждой составной части дома он имеет свою долю, которая легко вычисляется путем деления площади конкретного принадлежащего ему помещения на площадь всех индивидуальных помещений. Если, например, площадь квартиры владельца составляет, условно говоря, 1 процент от общей площади всех индивидуально определенных помещений многоквартирного дома (то есть за исключением помещений общего пользования, относящихся к общему имуществу), то это значит, что в каждом элементе общего пользования дома 1 процент принадлежит владельцу конкретной квартиры. Таким образом, даже стена квартиры, находящейся в другом подъезде, на 1 процент также находится в общей долевой собственности владельца конкретной квартиры. Поэтому владельцу следует проверять состояние («принимать») всех элементов дома. Однако многие люди не понимают, насколько это важно, и заботятся только о том, чтобы именно их квартира была хорошо отделана и лишь впоследствии, когда начинается период эксплуатации, а застройщик уходит, начинают замечать существенные недоделки. Какой бы добросовестной и профессиональной ни была комиссия, она не будет осматривать каждый элемент здания так дотошно, как собственники помещения, поэтому есть смысл создавать ТСЖ, привлекать добросовестных и грамотных экспертов для определения качества строительства. Чем больше требований к застройщику сформулируют эксперты, чем больше шансов, что эти требования будут выполнены застройщиком, тем лучше будет качество дома и тем надежнее и дешевле он будет в эксплуатации.

Регистрация права собственности осуществляется добровольно каждым дольщиком. К сожалению, российским законодательством не установлена обязанность регистрировать право собственности. Например, если человек по акту приема-передачи получил построенное помещение, то он имеет право зарегистрировать свои права в едином г