Реферат: Арбитражная практика по делам об аренде земли
Право выбора органом, уполномоченным предоставлять земельные участки, вида права на землю новому собственнику здания, сооружения обосновывается отсутствием в ст. 37 ЗК РСФСР и ст.552 ГК РФ упоминания о правомочии владения землей либо о конкретном виде пользования (бессрочном пользовании или аренде), и, как следствие, невозможностью перехода имевшегося у прежнего собственника правового титула на землю. Термины "переходит (приобретает) право пользования", по их мнению, должны рассматриваться как переход условий пользования землей, права хозяйственного или иного использования, целевого назначения, сервитутов и т.д., но никак не вида пользования. Начальник Управления регистрации земельных правоотношений Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, считает, что исходя из анализа ст. 37 ЗК РСФСР, ст. ст. 1 и 15 Закона РФ "О плате за землю" к новому собственнику строения, сооружения переходит право оформления на себя земельно - правовых отношений. Данное право будет оформлено решением Московской городской администрации согласно правосубъектности конкретного землепользователя. Например, государственному учреждению образования может быть оформлено право постоянного (бессрочного) пользования, физическому лицу— право пожизненного наследуемого владения, а коммерческой организации— право аренды и т.д. Анализ п. 3 ст. 552 ГК РФ также говорит о том, что новым собственником здания приобретается право пользования землей, т.е. право оформления своих земельно-правовых отношений [11] .
Подобная трактовка законодательных актов вполне обоснованно не нашла поддержки в практике арбитражных судов, как правило, признающих за новым собственником право на земельный участок в том же объеме и на тех же условиях.
Постановлением администрации города ТОО "Сфакс" был предоставлен в аренду земельный участок сроком на два года. Оспаривая указанное постановление, истец сослался на факт приобретения им в собственность строения на данном земельном участке, поэтому участок должен быть передан ему в пользование, а не в аренду, что было подтверждено материалами дела. Постановление администрации города было признано недействительным, поскольку противоречит требованиям статьи 37 ЗК РСФСР, кроме того, оно в принудительном порядке обязывает истца заключить договор аренды на земельный участок, когда для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон [12] .
Президиум Высшего Арбитражного суда в обзоре практики применения арбитражными судами земельного законодательства [13] подтвердил правомерность такой позиции арбитражных судов. Таким образом, при покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях и на том же праве, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом. В полной мере данное положение относится и к праву аренды земельного участка, что позволяет считать неправомерным отказ органов, уполномоченных сдавать в аренду земельные участки, в перезаключении договора с новым собственником недвижимости, если прежний собственник пользовался земельным участком, на котором она находилась на правах аренды.
Право бессрочного пользования земельным участком под недвижимым имуществом сохраняется и при реорганизации юридических лиц. Арбитражные суды, рассматривания споров о признании недействительными постановлений местных администраций о передаче земельных участков в аренду в связи с преобразованием предприятий, признают, что при переходе права собственности на строение, переходит и право пользования на земельный участок. Принимая решения о предоставлении земельных участков администрации руководствуются п.3 ст.129 Гражданского кодекса РФ, в силу которой земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в которой ее оборот допускается законом о земле, следовательно, они вправе передать земельные участки в аренду в связи с преобразованием предприятия.
Так, администрация г. Волжского изъяла из бессрочного пользования Волжского трубного завода земельный участок в связи с преобразованием Волжского трубного завода в АООТ "ВТЗ", ОАО "ВТЗ-ЭМК", выданные госакты аннулировала, а спорные земельные участки передала образованным юридическим лицам в аренду сроком на 49 лет. Решением Арбитражного суда за ОАО "ВТЗ-ЭМК" и за ОАО "СП ВТЗ" признан юридический факт владения на праве собственности недвижимым имуществом. Постановление о передаче в аренду земельных участков было признано недействительным, со ссылкой на ст.37 ЗК РСФСР, кроме того, ответчик не обосновал правомерность передачи земельного участка в аренду на объекты, на которые истцы получили право пользования [14] . По нашему мнению, ссылка на ст.37 ЗК РСФСР в подобных случаях не вполне оправдана, ведь речь идет о правопреемстве при реорганизации юридических лиц, регулируемом ст.58 ГК РФ, а не о переходе прав собственности на здание, сооружение.
Необходимо отметить, что правила ст. 37 ЗК РСФСР и ст.552 ГК РФ не применяются при переходе прав на движимые вещи. Право пользования земельным участком под движимой вещью (торговым киоском, палаткой, рекламным щитом и т.д.) возникает и существует на основании договора аренды такого участка. При прекращении договора либо признании его недействительным, собственник движимого имущества обязан освободить от него земельный участок. Обладание таким имуществом не влечет за собой возникновение права аренды земельного участка. Окружной арбитражный суд при рассмотрении конкретного дела указал, что в силу аналогии закона у истца возникает право пользования земельным участком, находящимся под киоском (движимой вещью), поскольку и у предыдущего собственника не возникло право пользования этим участком. Право пользования земельным участком может возникнуть у собственника движимого имущества только после заключения договора аренды этого участка [15] .
Статья 652 главы 34 ГК РФ, посвященная аренде зданий и сооружений, регулирует основания возникновения прав на земельный участок при аренде зданий и сооружений, устанавливая при этом возможность, но не обязательность аренды земли. Согласно статье 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если договором аренды не будет определено передаваемое право на земельный участок, к арендатору недвижимости переходит на срок аренды право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования.
Арендатор нежилого помещения обратился в суд с иском о признании недействительным постановления районного Комитета по земельным ресурсам и землеустройству о взыскании штрафа за самовольное занятие земельного участка под арендуемым помещением, выразившемся в отсутствии документов, удостоверяющих право пользования данным участком. По мнению Комитета, при заключении договора аренды нежилого помещения необходимо регистрировать право пользования долей земельного участка, на котором расположено арендуемое помещение, а неисполнение данного правила является нарушением земельного законодательства. Принимая решение об удовлетворении иска, арбитражный суд исходил из того, что у ответчика отсутствовали основания для применения к истцу ответственности за самовольное занятие земельного участка, поскольку право последнего на пользование земельным участком возникло в связи с заключением договора аренды нежилого помещения, расположенного на этом участке. При этом отсутствие договора аренды земельного участка нельзя рассматривать как самовольное занятие земельного участка [16] .
Судом отмечается, что если в договоре аренды нежилого помещения не предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, то у арендатора отсутствует обязанность по оформлению прав на земельный участок. В этом случае, на основании ст.1 Закона РСФСР "О плате за землю" и п.32 Инструкции Госналогслужбы РФ №11 от 17.04.92 г. у арендатора отсутствует обязанность уплачивать арендную плату за землю, поскольку с арендодателя за данный земельный участок взимается земельный налог [17] .
Плата за аренду здания, сооружения в этом случае включает в себя и плату за пользование земельным участком, на котором они расположены, следовательно, федеральным законом не закрепляются положения об обязательном заключении договора аренды земельного участка, обслуживающего здание, сооружение либо его часть. Поэтому, если юридическим лицам передаются в аренду части жилых и нежилых строений, налог на земельные участки, обслуживающие эти строения, полностью взимается с арендодателя, и основания для взимания арендной платы за землю нет.
Согласно ст.15 Закона РСФСР "О плате за землю" основанием для установления арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право аренды земельного участка. Местные органами исполнительной власти, игнорируя указанные положения, в своих нормативных актах, устанавливают арендаторам зданий, строений и нежилых помещений обязанность выплаты в бюджет арендной платы за землю, находящуюся в государственной собственности и переданную в постоянное пользование владельцу недвижимости, превышая при этом полномочия, предоставленные им законом. [18]
Арендная плата за землю может взиматься с арендатора недвижимого имущества только в случае, если договором аренды предусмотрено заключение договора аренды земельного участка. При отсутствии такой оговорки, в силу п.2 ст.654 ГК РФ, предполагается, что арендная плата за пользование недвижимостью включает плату за пользование земельным участком. Договором аренды нежилого помещения может быть предусмотрена обязанность арендатора возместить арендодателю сумму уплаченного им земельного налога за соответствующую часть земельного участка.
Арбитражные суды не всегда поддерживают данную позицию. Поскольку нормы, регулирующие отношения, связанные с арендой земли, содержаться не только в гражданском законодательстве, но и в земельном, у судов возникают трудности при разрешении споров, в которых одновременно должны быть применены различные нормы права. Так, не были приняты во внимание и были признаны неправомерными ссылки истца на то, что согласно п.2 ст.654 ГК РФ дополнительной платы (к арендной плате за здание, сооружение, расположенное на земельном участке) не требуется, если отдельно это плата не была установлена в основном договоре, а также на то, что закон не содержит норм об оплате земельного участка отдельно от арендуемого помещения [19] . Ссылки истца признаны неправомерными, поскольку нормами ГК оговаривается, что законом или договором может быть установлено взимание платы за землю отдельно от платы за аренду помещения. Закон, по мнению суда, устанавливает обязательную плату за пользование землей и поскольку она не определена в договоре, она правомерно взималась на основании договора аренды земли. Таким образом, закон не содержит прямого запрета на заключение отдельных договоров на аренду строения и земельного участка, на котором это строение находится.
Однако документы могут свидетельствовать о том, что сторонами достигнута договоренность о сдаче земельного участка в аренду по отдельному договору, хотя по тем или иным причинам договор заключен не был. При таких обстоятельствах суд правомерно посчитал, что арендатор нежилого помещения неосновательно сберег денежные средства в размере арендной платы за землю, которые он должен был выплатить за использование земельного участка [20] .
Выходом из сложившейся ситуации может явиться заключение единого договор аренды недвижимости, объединяющий договор аренды недвижимого имущества и договор аренды земельного участка. Заключение таких договоров возможно при условии формирования единого реестра недвижимости.
Заключаемые с администрациями договоры не содержат четкого механизма пересчета арендной платы на будущий период, в них, как правило, указывается, что размер арендной платы пересчитывается в случае изменения ставок арендной платы, устанавливаемых соответствующими нормативными актами. Ставки арендной платы, устанавливаемые государством в одностороннем порядке как собственником, изменяются ежегодно и отнюдь не в сторону понижения. Такой подход к арендной плате как существенному условию договора аренды противоречит нормам Гражданского кодекса РФ (ст. ст. 432, 614, 654 ГК РФ), требованиям антимонопольного законодательства.
Несмотря на спорность включения в договор аренды земельного участка положений об одностороннем пересмотре размера арендной платы, судами, при принятии решений по искам о взыскании задолженности по арендной плате, поддерживается правомерность данных условий договоров. Решения арбитражных судов основываются на положениях п.4 ст.421, ст. 424 ГК РФ. Согласно им условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, а в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. При таких обстоятельствах, арбитражный суд исходит из того, что базовые нормативы арендной платы, в соответствии со ст.21 Закона РСФСР "О плате за землю" устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти, поэтому изменение данных ставок соответствует требованиям ст.422 ГК РФ [21] . Примечательно, что высшие судебные инстанции России признали сделку аренды земель, находящихся в государственной собственности кабальной лишь однажды, когда арендная плата была повышена властями в несколько раз.
Часть прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка установлена в законодательстве и не может быть изменена соглашением сторон, другие, хоть и установлены в законодательстве, но могут быть скорректированы по усмотрению сторон, третьи – прямо устанавливаются соглашением сторон. Арбитражные споры в этой сфере довольно часто имеют предметом устранение нарушений прав арендаторов, а также взыскание убытков, вызванных таким нарушением.
ООО "Рынок" обратилось с иском о признании частично недействительным постановления городской администрации о закреплении прилегающей к рынку территории за третьим лицом, поскольку оно существенно нарушает его законные права и интересы. Рынок располагается на земельном участке, арендуемом истцом. Согласно условиям договора аренды участок предоставлен в целях оказания услуг населению и торговой деятельности. Договором аренды (п.4.2.3) установлено, что арендодатель со своей стороны обязуется не допускать проведение на соседних территориях деятельности, наносящей ущерб архитектурно-планировочным решениям арендатора и приводящий к снижению ценности арендуемой территории и (или) ухудшению показателей хозяйственной деятельности арендатора. Вместе с тем оспариваемым постановлением прилегающий к рынку участок закреплен для организации торговли физических и юридических лиц. Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции и апелляционной инстанции, что указанное постановление вынесено с нарушением гражданского законодательства, в частности ст. ст. 309 и 310 ГК РФ, и в силу ст.13 ГК РФ признается недействительным, поскольку ответчик нарушил п.4.2.3 договора аренды земельного участка, что привело к нарушению прав арендатора. [22]
Особенностью прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка является то, что помимо установленных гражданским законодательством, существуют права и обязанности арендаторов, общие для всех землепользователей и установленные законодательством земельным. За невыполнение обязанностей по надлежащему использованию земельного участка и охране земель арендатор может быть привлечен к административной ответственности. Арбитражными судами рассматриваются дела по искам о признании недействительными постановлений органов госземконтроля о наложении штрафов за несоблюдение требований земельного законодательства. При рассмотрении таких категорий споров, обязанность доказать обстоятельства, послужившие основанием для принятия указанных актов, возлагается на орган, принявший акт. Любопытен вывод суда по делу о признании недействительным постановления Городского комитета по земельным ресурсам и землеустройству о наложении штрафа за порчу и уничтожении плодородного слоя почвы на переданном в аренду истцу земельном участке. Указанное постановление признано недействительным, поскольку ответчик не представил доказательств, что при передаче в аренду состояние почвы было иным, чем на момент составления ?