Реферат: Договор долевого участия в строительстве

В первую группу отношений входят отношения, регламентирующие техническую сторону строительного процесса:

— отношения Застройщика и собственника земельного участка;

— отношения Застройщика и подрядчика-проектировщика;

— отношения Застройщика и генерального подрядчика;

— отношения генерального подрядчика и субподрядчиков. Во вторую группу отношений входят отношения, которые регламен­тируют имущественную сторону процесса строительства:

— отношения Застройщика и инвестора (Дольщика);

— отношения Дольщика и пользователя объекта капитальных вложений.[4]

Вышеуказанные отношения целесообразно рассмотреть по стадиям осуществления инвестиционного строительного проекта. Начнем с пер­вой группы отношений.

Первоначально Застройщик осуществляет поиск земельного участка под строительство. После завершения переговоров с собственником зе­мельного участка Застройщик составляет инвестиционный проект — обо­снование экономической целесообразности, объема и сроков осуществ­ления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и пра­вилами), а также описание практических действий по осуществлению ин­вестиций (бизнес-план). Для подготовки проектной документации Заст­ройщик заключает договор подряда с проектировщиком. Проект прохо­дит стадию согласования в государственных органах.

Под инвестиционный проект Застройщик получает земельный учас­ток. Собственник земельного участка может передать его в собственность, постоянное пользование или в аренду. Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, обычно предоставляются в аренду.

Затем, под инвестиционный проект Застройщик начинает привлекать капитальные вложения иных инвесторов, в том числе по договорам доле­вого участия в строительстве. Этот процесс начинается с момента состав­ления инвестиционного проекта и часто затягивается до момента его окон­чательной реализации.

Застройщик заключает договор строительного подряда с подрядчи­ком. Подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязанностей дру­гих лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (ст. 706 ГК РФ).

Генеральный подрядчик и субподрядчики готовят строительную пло­щадку и возводят фундамент дома (начинают нулевой цикл).

После выполнения всех этапов работ генеральный подрядчик прини­мает объект по акту сдачи-приемки у субподрядчиков. Генеральный под­рядчик совместно с субподрядчиками по акту сдает дом Застройщику и рабочей комиссии. Заканчивается первая группа отношений сдачей дома в эксплуатацию государственной приемочной комиссии

Вторая группа отношений связана с финансовой основой строитель­ства объекта. Любой из вышеуказанных участников строительного про­цесса (Застройщик, собственник земельного участка, проектировщик, ге­неральный подрядчик, субподрядчик) может выступать в качестве инвес­тора (Дольщика) и иметь право на получение одной или нескольких квартир в строящемся доме. В этой ситуации необходимо различать прямые и косвенные договоры долевого участия в строительстве.

По прямым договорам долевого участия Дольщик заключает договор непосредственно с Застройщиком. По косвенным договорам долевого уча­стия в строительстве Дольщик заключает договор не с Застройщиком, но с другим инвестором, который имеет право на получение квартиры. Та­кое лицо может иметь с Застройщиком прямые договорные отношения (проектировщик, генеральный подрядчик, собственник земельного участка и др.) либо косвенные отношения (субподрядчик и т. п.).[5]

Получив свою часть объекта. Дольщик может предоставить ее для за­селения другому лицу (пользователю объектом капитальных вложений).

Стороны договора долевого участия в строительстве. Сторонами пря­мого договора долевого участия в строительстве являются Застройщик и Дольщик, а косвенного договора долевого участия — инвестор и Доль­щик.

Инвестором по косвенным договорам долевого участия в строительстве может быть только лицо, которое участвует в строительстве на основании гражданско-правового договора и имеет право на получение определен­ной площади. Лицо, не участвующее в строительстве (хотя бы косвенно), не может распоряжаться долей в строящемся объекте.

Если Дольщик не обладает полной дееспособностью, его права и обя­занности по договору долевого участия в строительстве приобретает и осуществляет опекун (ст. 32 ГК РФ) или попечитель (ст. 33 ГК РФ).

В обязательстве долевого участия может иметь место множественность лиц. Так, в качестве Дольщиков на одной стороне договора иногда высту­пают оба супруга либо родители и дети. В этом случае такие лица стано­вятся сособственниками квартиры.

Договор долевого участия в строительстве может быть заключен по конструкции договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). По такому договору Застройщик обязан передать квартиру в построенном объекте не Дольщику, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу. Третье лицо вправе отказаться от прав по договору долевого участия в строительстве. Тогда этими правами может воспользоваться Дольщик.[6]

Дольщик и Застройщик не вправе расторгать или изменять заключен­ный ими договор долевого участия без согласия третьего лица с того мо­мента, как третье лицо выразит Застройщику намерение воспользоваться своим правом по договору.

Договор в пользу третьего лица предоставляет третьему лицу право на получение доли в объекте. Обязанность по финансированию строитель­ства остается на Дольщике. При ненадлежащем финансировании Доль­щиком строительства Застройщик вправе не передавать долю третьему лицу.

На практике родители заключают договоры долевого участия в пользу своих детей. Однако, нельзя смешивать договор в пользу третьего лица с теми ситуациями, когда родители действуют от имени и в интересах сво­их недееспособных детей как их законные представители (опекуны). В этом случае финансирование строительства осуществляется за счет де­тей, в том числе из средств, подаренных детям самими родителями.

Договор долевого участия может быть заключен как договор об исполне­нии третьему лицу. По договору об исполнении третьему лицу последнее не .вправе требовать от Застройщика передачи ему помещений в постро­енном объекте. Передавая долю в построенном объекте непосредственно третьему лицу, Застройщик лишь исполняет таким способом свою обя­занность перед Дольщиком. Именно Дольщик в течение всего срока дей­ствия договора является управомоченным лицом, способным требовать надлежащего исполнения договора от Застройщика. По такой схеме орга­низации могут участвовать в строительстве жилья для своих работников.

Дольщик может передать свои права по договору долевого участия тре­тьему лицу на основании договора об уступке права требования (договора цессии). В этом случае происходит перемена лиц в обязательстве долевого участия: третье лицо приобретает права Дольщика и его статус. Договор цессии может быть заключен без согласия Застройщика, если предыду­щий Дольщик исполнил все свои обязанности перед Застройщиком. В договоре цессии должны быть указаны стороны, характеристики дого­вора долевого участия (дата, номер, стороны, предмет), объем передавае­мых прав, их цена.

Предметом долевого участия в строительстве следует признать ту часть (долю) строящегося объекта недвижимого имущества, которая подлежит передаче Дольщику (квартира, комната, помещение). Предмет договора мо­жет быть определен индивидуальными или родовыми признаками (путем указания точного размера общей или полезной площади в объекте, подлежа­щей передаче Дольщику, или через пропорцию участия Дольщика в общем объеме финансирования строительства — ст. 24 ЖК РСФСР).

Для согласования условия о предмете договора (независимо от спосо­ба его определения) стороны должны обязательно указать характеристи­ки строящегося объекта недвижимости в целом: адрес земельного участ­ка, на котором осуществляется строительство, расположение строящего­ся дома на земельном участке (обозначается на отдельном плане); целе­вое назначение (жилое или нежилое строение); общую площадь объекта (в том числе полезную площадь); этажность, наличие балконов, гаражей, лифтов, подвалов, чердаков, мансард и т.п.[7]