­ выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей определяются договором лизинга с учетом норм Закона о лизинге.

Согласно общим нормам об аренде (п. 2 ст. 614 ГК РФ), арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

­ определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

­ установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

­ предоставления арендатором определенных услуг;

­ передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

­ возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если лизингополучатель и лизингодатель осуществляют расчеты по лизинговым платежам продукцией (в натуральной форме), производимой с помощью предмета лизинга, цена на такую продукцию определяется по соглашению сторон договора лизинга.

Обязательства лизингополучателя по уплате лизинговых платежей наступают с момента начала использования лизингополучателем предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.

В договоре стороны могут, как предусмотреть размер каждого из элементов, включенных в цену договора, так и установить общую сумму лизинговых платежей, не подразделяя ее на отдельные составляющие. Метод начисления лизинговых платежей, периодичность и способы их уплаты также определяются по соглашению.

Аренда недвижимости

Особенности аренды недвижимого имущества

Аренда недвижимости является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов.

Объектами аренды недвижимости могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, и другие недвижимые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Статья 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, что объясняется целесообразностью распространения на эти объекты специального правового режима, установленного для недвижимого имущества.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Эти особенности устанавливают ряд законодательные актов Российской Федерации: Лесной кодекс РФ[6] , Земельный кодекс РФ[7] , ФЗ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[8] , ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»[9] , ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»[10] ; и др.

Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в гл. 17 ГК РФ (ст.ст. 260, 264 270 ГК РФ).

Водный кодекс РФ[11] предусматривает принятие специального федерального закона об аренде водных объектов.

В Гражданском кодексе РФ (часть вторая) говорится в первую очередь не об аренде недвижимости, а об аренде зданий и сооружений, что вряд ли можно признать правильным, поскольку на практике это приводит к весьма серьезным проблемам и неудобствам.

Получается, что правила об аренде недвижимости, расположены в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ), а вот правоотношения по аренде зданий и сооружений (которые и являются основными объектами недвижимости) регулируются в первую очередь специальными правилами (§ 4 гл. 34 ГК РФ) и лишь при отсутствии таковых - общими положениями об аренде.

Вряд ли это можно признать правильным с точки зрения юридической техники, тем более что никаких оснований для подобного деления нет.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственник имущества вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Таким образом, в договоре аренды зданий и сооружений арендодателем вправе выступать либо сам собственник, либо лицо, уполномоченное законом или собственником совершать такие действия.

Так, согласно ст. 295 ГК РФ, субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действует в отношении казенных предприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления (п. 1 ст. 297 ГК РФ).

В отношении федеральных государственных унитарных предприятий согласование сделок с недвижимым имуществом осуществляет Министерство имущественных отношений Российской Федерации[12] , а в отношении санкт-петербургских государственных унитарных предприятий - Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ)[13] .

Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. Арендатору следует учитывать правоспособность другой стороны при заключении договора аренды во избежание ненужных правовых конфликтов, вплоть до признания договора ничтожным.

Характеристика некоторых договоров аренды недвижимости.

Договор аренды зданий и сооружений.

В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.