Реферат: Договор найма (аренды) жилища

Согласно ст.811 ГК договор найма жилища заключается в письменной форме. Жилищный кодекс Украины также предусматривает обязательную письменную форму договора найма жилого помещения. Несоблюдение письменной формы договора не влечет его недействительность.

ГК предусматривает как права, так и обязанности нанимателя жилища.

Согласно ст.815 ГК наниматель:

1) обязан использовать жилище только для проживания в нем,

обеспечивать сохранность жилища и поддерживать его в надлежащем состоянии;

2)не имеет права проводить переустройство и реконструкцию жилища без согласия наймодателя;

3)обязан своевременно вносить плату за жилище, а также самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором найма.

Размер платы за пользование жилищем устанавливается в договоре найма жилища. Если законом установлен максимальный размер платы за пользование жилищем, установленная в договоре плата не может превышать этого размера. Одностороннее изменение размера платы за пользование жилищем не допускается, если иное не установлено договором или законом. Наниматель вносит плату за пользование жилищем в срок, установленный в договоре найма жилища. Если срок внесения платы за пользование жилищем не установлен договором, наниматель вносит ее ежемесячно.

Согласно Жилищному кодексу Украины, в домах государственного и общественного жилищного фонда члены семьи нанимателя, совместно проживающие с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Наниматель не пользуется каким-либо преимуществом перед членами семьи в осуществлении права пользования жильем.

В соответствии с Жилищным кодексом, членов семьи нанимателя можно подразделить на две группы. Первая группа — супруг нанимателя, их дети и родители. Вторая группа — другие лица, если они постоянно проживают с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (они могут быть признаны членами семьи нанимателя). Это может быть, например, фактический супруг нанимателя. При возникновении спора суд, разрешая вопрос о признании лица членом семьи нанимателя, выясняет характер его отношений с нанимателем, другими членами семьи, устанавливает, имели ли место ведение общего хозяйства (наличие общих расходов), а также другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.

Иногда встречается неправильное толкование закона о понятии члена семьи нанимателя. Так, районный суд Одесской области, удовлетворяя иск о выселении супругов П., указал в решении, что П. не являлись членами семьи умершего нанимателя С, т.к. не были его близкими родственниками, как того требует ЖК Украины. Однако ЖК не связывает признание лица членом семьи нанимателя с наличием близкого родства, да и вообще родственных отношений. Поэтому этот аргумент суда нельзя признать правильным.

Лица, переставшие быть членами семьи нанимателя, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении, имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

В случае истечения срока договора найма жилища наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилища на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилища наймодатель может предложить нанимателю заключить договор на таких же или иных условиях или предупредить нанимателя об отказе от заключения договора на новый срок. Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не освободил помещение, договор считается заключенным на таких же условиях и на такой же срок. Если наймодатель отказался от заключения договора на новый срок, но на протяжении одного года заключил договор найма жилища с другим лицом, наниматель имеет право требовать перевода на него прав нанимателя и (или) возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор на новый срок. В случае продажи жилища, которое было предметом договора найма, наниматель имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение (ст.822 ГК).

Наниматель и члены его семьи имеют право пользования жилищем (в домах государственного и общественного фонда — бессрочное право). Оно включает возможность вселения членов семьи, обмена, сдачи в поднаем, вселения временных жильцов и т.п.

2. Права нанимателя жилища и членов его семьи

Право на вселение членов семьи. Согласно ст.817 ГК наниматель и лица, постоянно проживающие совместно с ним, имеют право по их взаимному согласию и по согласию наймодателя вселить в жилище других лиц для постоянного проживания в нем. Лица, которые вселились в жилище в соответствии с вышеуказанными правилами, приобретают равные с другими лицами права пользования жилищем, если иное не было предусмотрено при их вселении.

Одним из важнейших прав нанимателя является право на вселение в занимаемое жилое помещение своего супруга, детей, родителей, а также других лиц. Осуществление этого права в домах государственного и общественного жилищного фонда согласно Жилищному кодексу возможно лишь с письменного согласия всех проживающих членов семьи, за исключением вселения к родителям несовершеннолетних детей, когда такого согласия не требуется.

Решая споры о праве пользования жилым помещением лиц, вселившихся к нанимателю, суд выясняет, соблюден ли установленный порядок при их вселении, в частности: было ли письменное согласие на это всех членов семьи нанимателя, были ли они прописаны в данном помещении, было ли это помещение постоянным местом их проживания, вели ли они с нанимателем совместное хозяйство, продолжительность времени их проживания. С учетом обстоятельств конкретного дела суд может принять во внимание уважительность причин, по которым лицо, которое вселилось к нанимателю как член семьи, не было прописано в жилом помещении.

Лица, вселившиеся в жилое помещение в качестве членов семьи нанимателя, приобретают равное с остальными членами семьи право пользования жилым помещением, если при вселении между этими лицами, нанимателем и проживающими с ним членами семьи не было иного соглашения о порядке пользования жильем.

Если указанные лица были вселены без согласия членов семьи нанимателя, то они не приобретают право пользования жилым помещением.

Право на сохранение жилища за временно отсутствующими лицами. Согласно ст. 71 Жилищного кодекса при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи в жилых помещениях государственного и общественного жилищного фонда за ними сохраняется жилое помещение в течение 6 месяцев. Жилое помещение может сохраниться за временно отсутствующими и в течение более длительных сроков.

В ЖК названы случаи, когда жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими свыше б месяцев:

1) призыв на срочную военную службу либо направление на альтернативную (невоенную) службу, а также призыв офицеров из запаса на действительную военную службу на срок до трех лет — в течение всего периода прохождения военной службы; пребывания на действительной военной службе в качестве прапорщиков, мичманов и военнослужащих сверхсрочной службы — в течение первых пяти лет пребывания на военной службе;

2)временный выезд из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т.п.) либо в связи с учебой (учащиеся, студенты, аспиранты, стажеры и т.п.) — в течение всего времени выполнения этой работы или учебы;

3)помещение детей на воспитание в детское учреждение, к родственникам, опекуну или попечителю — в течение всего времени их пребывания, если в жилом помещении остались проживать другие члены семьи;

4)выезд в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) — в течение всего времени выполнения этих обязанностей;

5)устройство нетрудоспособных лиц, в том числе детей-инвалидов в дом-интернат и другое учреждение социальной помощи — в течение всего времени пребывания в них;

6)выезд для лечения в лечебно-профилактическом учреждении — в течение всего времени пребывания в нем;

7)заключение под стражу или осуждение к лишению свободы — в течение всего времени пребывания под стражей или отбывания наказания, если в жилье остались проживать другие члены семьи.