Реферат: Договор найма жилого помещения
Закон РСФСР от 24.12.90. № 443 "О собственности в РСФСР", снявший количественные и стоимостные ограничения в праве собственности гражданина на какое-либо имущество, в том числе на жилые помещения, и наделивший правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, полностью выплативших паевые взносы (утратил силу после принятия Федерального закона от 30.11.94. № 52-ФЗ);
Закон РСФСР от 04.07.91 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", установивший основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов и определивший правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье;
Закон Российской Федерации от 24.12.92 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", определивший основные принципы реализации конституционного права граждан России на жилище, общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности в жилищной сфере, а также принципы новой системы оплаты жилья и коммунальных услуг. В развитие данного Закона Правительство Россииреализует Государственную целевую программу "Жилище".
В этих документах был также закреплен основной принцип новой жилищной политики - осуществление взвешенного перехода жилищной сферы на рыночные принципы при значительном усилении мер социальной поддержки низкодоходных семей по гарантированному обеспечению условий проживания на уровне социальных стандартов. Было предусмотрено выполнение следующих первостепенных задач:
осуществление быстрого перехода от доминирующего положения государства в качестве основного собственника жилья к частной и муниципальной собственности как необходимого условия функционирования рынка жилья и передачи прав по управлению недвижимостью реальным собственникам;
формирование однозначной правовой основы, устанавливающейправа собственности на недвижимость в жилищной сфере, включая земельные участки;
реформа оплаты жилья с целью применения ценового механизма, обеспечивающего более эффективное распределение и использование жилищного фонда;
созданиеновых механизмов финансирования и кредитования жилищного сектора, направленных, впервую очередь, на привлечение внебюджетных средств;
демонополизация и приватизация строительной, ремонтной и жилищно-эксплуатационной деятельности;
реализация программ социальной поддержки граждан в решении жилищной проблемы, исходя из принципа обеспечения малоимущим слоям населения социально приемлемыхжилищных условий[1] .
Необходимо отметить явные положительные тенденции в решении поставленных задач. Жилищный фонд Российской Федерации насчитывает более 2,7 млрд. кв. м общей площади. Доля государственного жилищного фонда сократилась с 67 процентов в 1991 году до 5,6 процентов в 1999 году и продолжает сокращаться в процессе освобождения предприятий в ходе приватизации от несвойственных им функций и передачи жилищного фонда органам местного самоуправления. Муниципальный жилищный фонд - 29,2 процентов, доля частного жилищного фонда с 30 процентов в 1991 году увеличилась до 63,1 процентов на 01.01.2000 г. В собственность граждан передано 52,2 процента от всего государственного и муниципального жилищного фонда России, подлежащего приватизации.
В г. Владивостоке за годы реформ так изменилось количественное соотношение по формам собственности жилищного фонда:
Таблица 1
Жилищный фонд г. Владивостока по формам собственности
| Виды собственности | на 01.01.91, в % | на 01.01.98, в % |
| Государственный (ведомственный) | 31,5 | 6,3 |
| Муниципальный | 63,6 | 35,6 |
| Частный | 3.4 | 55,4 |
| Другие | 1,5 | 2,7 |
Произошло резкое увеличение (с 3,4 % до 55,4 %) жилищного фонда, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (частный жилищный фонд) вследствие приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, а также строительства домов, квартир за счет личных средств граждан. Из таблицы не видно, но на самом деле в результате приемки ведомственного жилья в настоящее время в муниципальной собственности г. Владивостока находится более 9 млн. кв. м общей площади жилья. В то же время значительное количество жилых помещений (более 50 %) в муниципальных домах находится в личной собственности граждан и учтено в таблице в строке «частный жилищный фонд».
Довольно успешно решаются и другие поставленные задачи.
Начал функционировать рынок жилья. В настоящее время в крупных городах России в различного вида сделки ежегодно вовлечено около 10 процентов частного жилья. Итог - почти на 2 миллиона уменьшилось количество очередников на улучшение жилищных условий. В Приморском крае на рынке жилья конкурируют 144 риэлтерские фирмы различной организационно-правовой формы, осуществляющие сделки с недвижимостью в жилищной сфере.
В 1995 году преодолен спад жилищного строительства, и ввод жилья ежегодно увеличивается на 9-11 процентов, причем постоянно увеличивается ввод жилья индивидуальными застройщиками и организациями различной, в основном, частной, формы собственности, за счет которых строится около 33 процентов жилья, в том числе 22,4 процента - индивидуальными. К сожалению, это не относится к Приморскому краю, т.к. в нем идет спад жилищного строительства: в 1994 году было введено 461,3 тыс. кв. м. жилья, в 1995 г. - 353.5 тыс. кв. м., в 1996 г. - 233,5 тыс. кв. м., в 1997 г. - 234,1 тыс. кв. м., в 1998 г. - 189,7 тыс. кв. м., в 1999 г. - небольшой рост по причине массовой регистрации так называемых «объектов незавершенного строительства» - 237,1 тыс. кв. м.; за 2000 год введено всего 187,2 тыс. кв. м.
Из приведенных данных видно, что взаимоотношения в жилищной сфере претерпели значительные изменения. Согласно ст. 40 Конституции Российской Федерации государство берет на себя обязательство предоставитьжилище бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами только малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище. Для всех остальных категорий граждан государство участвует в реализации их конституционного права на жилище тем, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищной строительство, создают условия для осуществления права на жилище[2] .
Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства (следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также административным, семейным, земельным законодательством). Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.
Современное жилищное законодательство России представляет собой совокупность законодательных и иных нормативных актов, регулирующих отношения с участием граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления по поводу:
основаниявозникновения и прекращения права пользования жилыми помещениями:
осуществление права пользования жилыми помещениями;
требований к жилым помещениям, их учету и регистрации;
контроля органов государственной власти и местного самоуправления за соблюдением жилищных прав граждан и использованием жилищного фонда.
В соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции, в области жилищных правоотношений издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации. При этомсогласно п. 5 ст. 76 Конституции, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет отдается федеральным законам.
К сожалению, кодифицированные акты: Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищный кодекс РСФСР, введенные в действие в начале 80-х годов, не соответствуют реальным социально-экономическим условиям в стране. В результате - Основы на сегодняшний день фактически не действуют, а Жилищный кодекс применяется лишь в той степени, в которой не противоречит законам, принятым позже.
Принятие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации, называемого специалистами"Экономической Конституцией", и введение его в действие с 1 января 1995 года является очень важным моментом в области регулирования взаимоотношенийв жилищной сфере в изменившихся условиях. В ней, во-первых, определен объем прав и обязанностей собственников жилых помещений, во-вторых, даны общие положения о договоре.
Часть вторая ГК, введенная в действие с 1 марта 1996 года, по-иному, чем прежнее законодательство, регулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование.
Целью настоящей выпускной квалификационной работы является изучение становления и развития договорных форм найма жилого помещения, различий в старом и новом гражданском и жилищном законодательстве в отношении данного договора, а также проблем, связанных с реализацией гражданами России своего права на жилище. Актуальность данной темы оправдана ее высокой социальной значимостью, как для профессиональных юристов, так и в целом для населения страны, и недостаточной изученностью. В основном исследования в этой области проведены кандидатом юридических наук Крашенинниковым П.В., который является одним из авторов одной из нескольких новых редакций Жилищного кодекса (находятся на рассмотрении в Государственной Думе Российской Федерации еще с 1994 года), а также автором и исследователем большинства нормативных актов, принятых в жилищной сфере за последний период. Большой вклад в развитие и изучение жилищного законодательства внес П.И. Седугин - Заслуженный юрист Российской Федерации, Государственный советник юстиции 3 класса, кандидат юридических наук, советник Управления конституционных основ частного права Конституционного суда Российской Федерации, который практическую и научную деятельность сочетает с чтением лекций по курсу «Жилищное право» в различных юридических вузах. Им подготовлен и издан в 1997 г. первый учебник по названному курсу (Москва, Издательская группа ИНФРА.· М · НОРМА, 1997. - 320 с.). Комментарий к главе 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, части второй, проведен заведующим отделом гражданского законодательства Института законодательства и сравнительного правоведения, кандидатом юридических наук В.Н. Литовкиным, причем его комментарии, данные в издании ГК РФ, ч. II 1996 года (под общей редакцией О.Н. Садикова), отличаются от комментариев, данных в издании ее же в 1998 и последующих годах. Это связано, в первую очередь, с уже накопившейся за срок чуть более четырех лет судебно-арбитражной практикой. В работе использованы:
• Конституция Российской Федерации;