Реферат: Договоры оперативной аренды
4. Гарантии платежей и возврата объектов аренды
Проблемы гарантий платежей и возврата объектов аренды арендодателям достаточно успешно решаются в странах с цивилизованной экономикой и развитой судебной системой. В конце 90-х гг. в России и других странах СНГ эти проблемы решались с большим трудом.
Проблемы неплатежей могут возникать в связи со следующими основными обстоятельствами. Неплатежеспособность арендатора может возникать по его собственной вине (например, при неграмотном ведении дела) или по внешним причинам, вызванным неплатежами покупателей продукции, необязательностью поставщиков, резким повышением цен, крахом банка, где сосредоточены свободные средства арендатора, непредвиденным ужесточением налоговой и таможенной политики и т.д. Проблема невозврата объектов аренды в связи с расторжением арендодателями договоров из-за существенных нарушений их условий арендаторами или по окончании сроков аренды в большинстве случаев связана с непорядочностью арендаторов, пользующихся медлительностью судопроизводства и практическим бессилием органов, обеспечивающих принудительное исполнение судебных решений.
В связи с проблемами невозврата объектов аренды следует обратить внимание на фактор движимости сдаваемого в аренду имущества. При прочих равных условиях более просто решаются вопросы возврата транспортных средств, самоходных и прицепных машин и механизмов, а также иного имущества, которое не жестко скреплено с землей или зданиями и его физический возврат арендодателю не связан с демонтажом, разборкой и транспортировкой, затраты на которые часто сопоставимы с возвратной остаточной стоимостью самого объекта аренды.
В связи с понятием остаточной стоимости необходимо дать пояснения. Остаточная стоимость объекта аренды может иметь несколько определений, различающихся по экономическому содержанию:
балансовая остаточная стоимость объекта аренды, представляющая не амортизированную арендодателем часть его стоимости;
возвратная остаточная стоимость объекта аренды, представляющая часть стоимости аренды, не покрытой арендными платежами, в связи с перерывом в оперативной аренде или вследствие окончания очередного договора, или в связи с его вынужденным расторжением арендодателем из-за существенных нарушений обязательств арендатором.
Арендодателя, в первую очередь, интересует гарантирование своевременности арендных платежей, и при перерывах в оперативной аренде – физический возврат объекта, либо гарантирование получения его возвратной остаточной стоимости. Поэтому арендодатели должны придерживаться правила: не сдавать в оперативную аренду объекты, стоимость физического возврата которых сопоставима с их возвратной остаточной стоимостью, а также легко перемещаемые объекты, сдача в пользование которых другим арендаторам или реализация на рынке неперспективна из-за их индивидуальных технических особенностей.
Вместе с тем следует иметь в виду, что в оперативную аренду можно с успехом сдавать и недвижимость, но только не ту, которая физически поставляется арендатору, а ту, для использования которой приходит сам арендатор. Такими объектами могут быть земля, жилые дома, сельскохозяйственные постройки, здания и сооружения, мелкие и крупные промышленные объекты. Наиболее распространенным способом обеспечения арендных платежей и возврата арендодателю объекта аренды является предоставление финансовых гарантий. В практике используется несколько их видов.
Банковские гарантии – это предоставляемые арендаторами письма банков, гарантирующие выплату арендной платы и возврат объекта аренды после окончания ее срока или в случае досрочного расторжения арендного договора по вине арендатора. Такие гарантии должны отвечать следующим требованиям:
гарантия должна быть выдана достаточно солидным банком;
действие гарантии не должно быть ограничено календарным сроком, она должна действовать «до исполнения арендатором своих обязательств»;
сумма гарантии согласовывается сторонами и указывается в договоре, причем арендодатель должен настаивать на сумме, с одной стороны, обеспечивающей его интересы, а с другой – не слишком снижающей его конкурентоспособность на арендном рынке. Практика показывает, что средняя сумма такой гарантии может быть не выше 30% от стоимости аренды, но не ниже возвратной остаточной стоимости объекта при недостаточном знании деловых качеств арендатора;
гарантия должна быть безотзывной и безусловной.
Денежные депозиты в качестве гарантии платежей применяются крайне редко и в основном в тех случаях, когда арендатор не однократными задержками платежей дал арендодателю основание усомниться в его платежеспособности. Тогда арендодатель может потребовать либо немедленного возврата объекта, либо внесения в банк блокированного депозита на полную стоимость оставшихся платежей и расходов на возврат имущества.
Резервный безотзывный аккредитив – письмо банка, в котором он принял на себя обязательство выплатить арендодателю указанную в нем сумму против получения от арендодателя извещения, что арендатор не выполнил в срок договорные обязательства. Требования к резервному аккредитиву те же, что и к банковской гарантии. Резервный аккредитив не может быть бессрочным, и срок его действия должен с запасом не более одного месяца перекрывать срок окончания аренды. Однако поскольку стоимость резервного аккредитива пропорциональна не только его сумме, но и длительности действия, его целесообразно использовать при сдаче имущества в краткосрочную оперативную аренду.
Простые и переводные векселя – письменные обязательства векселедателя платить векселедержателю указанную в векселе сумму в указанном месте и в указанный в векселе срок. Простые или переводные векселя могут быть выписаны на каждый арендный платеж. Вексель является удобным платежным инструментом. С целью взаимных расчетов он может передаваться от одного векселедержателя другому путем нанесения на нем передаточных надписей (индоссаментов), причем первый векселедержатель и все промежуточные векселедержатели отвечают перед последним векселедержателем солидарно. Наиболее надежными являются векселя, выпущенные или авалированные (гарантированные) солидным банком. Арендодатель как векселедержатель может продать векселя любому заинтересованному банку с определенной скидкой, но немедленно получить в свое распоряжение дополнительные оборотные средства, т.е. совершить форфейтинговую операцию.
В качестве гарантий платежей и возврата объектов аренды могут использоваться векселя солидных коммерческих банков, выдаваемые под залог имущества арендаторов.
Если арендные операции осуществляются с арендаторами, в развитии производства которых заинтересовано правительство Российской Федерации или субъекты Федерации, то авалистами гарантий может быть Министерство финансов РФ и администрация соответствующих регионов.
Кроме вышеизложенных видов финансовых гарантий на практике применяются различные виды поручительств солидных экономически устойчивых компаний, а также различные схемы взаимных зачетов обязательств.
Гарантия залогом. Одним из самых доступных и эффективных способов гарантирования платежей и возврата сданных в аренду объектов является залог принадлежащего арендатору имущества. Залоговые отношения в Российской Федерации регулируются ст. 334–358 ГК РФ.
По договору залога арендодатель (залогодержатель) в случае неисполнения арендатором (залогодателем) своих обязательств имеет преимущественное право получить установленное в договоре возмещение из стоимости заложенного залогодателем имущества. Право залога может возникнуть для обеспечения выполнения обязательств по договорам купли-продажи, банковской ссуды, займа и аренды. Залогодателем может быть и третье лицо.
Предметом залога может быть любое принадлежащее залогодателю (арендатору) имущество. Будущий залогодержатель (арендодатель) до подписания договора должен убедиться в возможности физического и стоимостного выделения предлагаемого к залогу имущества и оценить его ликвидность, т.е. возможность его продажи с целью получения денежного возмещения. Следует иметь в виду, что в ст. 336 ГК РФ указываются виды имущества, которые не могут быть предметом залога.
Если заложенное имущество окажется поврежденным или утраченным, то залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами на получение денежного возмещения из страховой суммы. Если иное не предусмотрено договором, включая договор аренды, залогодержатель может получить возмещение убытков, понесенных к моменту удовлетворения взыскания, в том числе арендной платы, процентов, неустойки, а также судебных и других расходов, вызванных неисполнением обязательств залогодателем.
Государственные и муниципальные предприятия могут закладывать имущество, переданное им на правах хозяйственного ведения, а полученное на правах оперативного управления – только с разрешения собственника.
Если предметом залога являются земля, предприятия, здания, сооружения, квартиры и другое недвижимое имущество, такой залог называется ипотека.
Ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, либо договором должна быть определена часть участка, необходимая для их функционирования. Предметом залога может быть право аренды участка, на котором размещены отданные в залог здания, сооружения и предприятия. С другой стороны, если иное не предусмотрено договором ипотеки земельного участка, право залога на находящиеся на нем здания и сооружения не распространяется.
Предметами залога могут также быть следующие виды имущества и права требования:
принадлежащие залогодателю акции других компаний, а также право получения дивидендов;