Реферат: Факторы, определяющие выбор системы ипотечного кредитования
(февраль), %
Безусловно, удорожание кредита не будет стимулировать его расширение в регионах, население которых не имеет высокой надежности выплат за период погашения ипотечного кредита. В этой связи, как показывают результаты проведенного анализа, следует в большей степени учитывать, что дифференцированность российского регионального ипотечного кредитования закономерна. Так, например, 40-50 % прироста ипотечной задолженности в 2006-2007 г.г. приходилось на кредиты, выданные в четырех регионах: г. Москва, г. Санкт-Петербург, Московская и Тюменская области. Разумеется, в остальных регионах (83 региона) было выдано 50-60 % всех ипотечных кредитов. Выданными кредитами в перечисленных выше четырех регионах воспользовалось менее 0,2 % семей, проживающих в этих регионах, что подтверждает высокую ориентированность в ипотечном кредитовании на «внешнего» для этих регионов заемщика.
С другой стороны, в других четырех активных регионах (Алтайский край, Кировская, Оренбургская и Вологодская области) картина иная. Хотя вклад суммы ипотечной задолженности в показателе общего прироста ипотечной задолженности по стране составлял всего 6 %, охват населения ипотекой здесь был значительно выше. В указанных регионах было выдано 8238 кредитов, или 0,6 % проживающих там семей воспользовалось ипотекой. Таким образом, в этих регионах доля семей, улучшивших жилищные условия посредством ипотечного кредитования, оказалась в 3 раза выше, чем в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Тюменской области.
Проведенное исследование подтвердило, что в 2008 году только 12 % граждан России были готовы воспользоваться ипотекой при покупке жилья. Главные причины: недостаточно высокие доходы (это останавливает 53 % потенциальных клиентов банков), высокие ставки (42 %), неуверенность в стабильном заработке (37 %), невозможность официально подтвердить свой доход (6 %).
Общей тенденцией является повышение значимости для заемщиков кредитов, т.е. их стоимости, а это, в свою очередь, зависит от стоимости заемных денег. Закономерность такова, что если она без резких скачков будет падать, то процентные ставки по кредитам пойдут вниз и это станет дополнительным стимулом заимствования ипотечных кредитов.
Но нужно отметить, что за последние годы, спрос на ипотечные кредиты стремительно вырос. И если на 01.01.2005 года доля ипотечных кредитов во всем объеме кредитов, предоставленных на покупку жилья в рублях, составляла 19,57 %, в иностранной валюте — 59,44 %,. то 01.01.2008 года эти показатели увеличились соответственно до 77,03 % и 92,59 %.
В последние годы (2006-2008 гг.) появились долгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет, но их недостаточно. Начало 2009 года большинство банков выдавали ипотечные кредиты на срок до 10 лет. Это практически стандартный срок ипотеки в России. Однако есть и другие данные, подтверждающие, что средняя продолжительность выплат за кредиты и самих кредитов составляет 6-7 лет – большинство заемщиков стремятся досрочно погасить полученный кредит.
Следует указать, что в банковской ипотечно-кредитной деятельности в регионах возникает немало проблем, которые фокусируются в не возврате кредитов и в авансовых платежах. К 2008 году сложилась практика, когда средний размер авансового платежа достигал 15-20 % от стоимости жилья в зависимости от конкретных характеристик заемщика и объекта кредитования.
При этом первоначальный взнос (авансовый платеж) — это наиболее проблемный элемент в ипотечном процессе для большинства населения. Заемщик может быть вполне платежеспособным, но не иметь первоначальных накоплений, что автоматически исключает его из числа потенциальных клиентов ипотечных банков, по крайней мере, на период накопления.
Сложившиеся процентные ставки по ипотечным кредитам должны быть регулируемы (с большей дифференциацией по регионам), но не следует игнорировать и интересы коммерческих банков, которые стремятся каждый раз заработать прибыль от своей деятельности. Принципиально важно, во-первых, расширение ресурсной базы российских банков, работающих в региональном ипотечном кредитовании, а, во-вторых, устранение возможностей спекуляций в сфере банковской и небанковской ипотечной деятельности. В целях создания благоприятных условий для развития системы регионального ипотечного кредитования и чтобы сделать ее действительно массовой, в первую очередь, необходимо создать условия для снижения процентной ставки.
В регионах России, где население низкоплатежеспособно, в использовании ипотечных кредитов, одновременно с активным развитием банковского жилищного кредитования, необходимо развивать и небанковские формы ипотеки, т. е. приобретение жилья с использованием заемных средств: кредитование под залог жилья, долевое участие в строительстве, куплю-продажу с рассрочкой платежа, потребительское кредитование, жилищно-накопительные и жилищно-строительные кооперативы. Эти схемы не исключают друг друга: каждая из них занимает свою нишу, имеет свои особенности и преимущества.
В российской региональной системе ипотечного кредитования действуют факторы негатива, которые сдерживают не только расширение его масштабов, но и эффективность.
Как правило, в регионах с депрессивной и убыточной экономикой (преобладание убыточности в основных доходных отраслях) инициировать ипотечные сделки, договоренности, получение кредитов и их целевое (по назначению) использование сложнее и сопровождается низкой активностью, как банков, так и заемщиков средств.
Без усиленной государственной поддержки ипотека в регионах РФ может обвалиться и этого нельзя допускать. С одной стороны, существует общая нехватка кредитных ресурсов для ипотеки, с другой - дороговизна ипотечных кредитов. С третьей, нарастающий итог просроченных долгов по ипотеке, что особо ограничивает возможности банков.
По имеющимся данным, долги по ипотеке с разной степенью интенсивности могут нарастать. По данным ЦБ РФ просроченная задолженность физических лиц по жилищным ипотечным кредитам выросла в 2008 году в 15 раз до 12,1 млрд рублей. Доля «плохих долгов» в общей сумме задолженности на начало 2009 года достигла 1,22 % (на начало 2008 года составляла 0,13 %). Эксперты считают такие цифры некритичными при уровне просрочки в 10 %, во многих случаях банки могут справиться сами даже без участия государства, а вот когда это показатель достигает 20 %, без помощи уже не обойтись.
При изучении показателей по объемам выданных кредитов на душу населения ситуация выглядит еще более сложной. Самым «отстающим» регионом в этом плане является Южный федеральный округ. По данным Ассоциации российских банков, в ЮФО сумма ипотечных кредитов на душу населения составляет всего 10 евро. В Дальневосточном округе - 16 евро. В Москве этот показатель ровно в 2 раза выше - 95 евро, но даже столице России далеко до остального мира.
Опыт регионов показывает, что снижение ипотечного кредитования перестает поддерживать платежеспособный спрос. Как правило, наибольших ожиданий относительно коррекции цены жилья следует ожидать в тех регионах, где одновременно выполняются следующие условия: доля ипотечного кредитования составляла более 20 %, в этих регионах отмечается снижение количества сделок купли-продажи между физическими лицами и снижается выдача ипотечных кредитов (количество и объемы). Высокая доля заключенных договоров долевого участия при строительстве жилья в общем объеме сделок также свидетельствует о наличии значительного риска незавершенного строительства.
Согласно данным Росстата, в 4 квартале 2008 года средняя стоимость жилья в России составила 54,5 тыс. руб. Среди субъектов Российской Федерации максимальный рост цен на жилье был зафиксирован в следующих регионах, %: в Кабардино-Балкарской республике - 64,2; в Калужской области - 52,2; в Республике Дагестан - 49; в Волгоградской области -46,4; в Магаданской области - 45,8.
Наибольшее снижение зафиксировано в семи регионах, %: в Свердловской области - 8,2; в Костромской области - 3,7; в Красноярском крае -3,5; в Республике Коми - 2; в Алтайском крае - 1,9; в Чувашской республике - 0,7 и в Удмуртской республике -0,1.
В решении проблемы ценовой доступности жилья в регионах необходимо отталкиваться от формирования структуры предложения, соответствующей реальным потребностям тех слоев населения, на которые ориентирован рынок. Понятно, что для людей с низким уровнем дохода в перспективе должен быть сформирован сегмент социального жилья, регулируемый государством и лежащий вне конкурентного рынка недвижимости.
В свою очередь, лицам с доходом выше среднего национальный проект, по сути, не нужен, поскольку они в состоянии профинансировать покупку квартиры за счет собственных средств.
Таким образом, целевой группой региональных государственных программ по формированию рынка доступного жилья должны стать люди со средним уровнем дохода. Следовательно, во всех регионах необходимо создавать сегмент жилья, отвечающий потребностям этой категории граждан. Один из возможных вариантов формирования этого сегмента – возведение панельных домов новой серии. В этом случае снижение себестоимости будет достигаться за счет массового производства.
Выводы
В процессе написания данной работы были сформулированы следующие выводы:
Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.
Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.
В последние годы заметно растет потребность в развитии такого сегмента банковских услуг, как ипотечное кредитование, то есть выдача кредитов, обеспеченных залогом недвижимого имущества. В связи с этим встает вопрос - настолько ли специфичны эти услуги, чтобы возникла необходимость в создании специализированных ипотечных кредитных организаций, и если да, то как эти организации могут (или должны) выглядеть.
В условиях повышения благосостояния населения и растущего спроса на жилье возрастает потребность граждан в долгосрочном заимствовании денежных средств на приобретение жилья на финансовом рынке под доступные проценты. Удовлетворить эту потребность позволяет система ипотечного кредитования банков.
Таким образом, система ипотечного жилищного кредитования не только является инструментом в решении важной задачи обеспечения граждан жильем, но и содействует реализации стратегически взаимосвязанных социальных, экономических и политических целей общества в целом: