Реферат: Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Таким образом, в Испанской регистрационной системе можно выделить следующие основные принципы (согласно Закону об ипотеках):

1. гласности, т.е. регистрация права на недвижимость публична и открыта для ознакомления;

2. определения, т.е. каждый объект недвижимости имеет свой отдельный регистрационный лист;

3. последовательности, т.е. новая запись о регистрации в Реестре прав на недвижимость погашает все старые записи в Реестре на эту недвижимость;

4. закрытия, т.е. запрещено регистрировать сделки с недвижимостью, имеющие более раннюю дату, чем последняя запись в реестре;

5. первоочередности, т.е. право на недвижимость возникает с даты регистрации в реестре - кто первый зарегистрировал, то и приобретает право;

6. непротиводействия, т.е. незарегистрированные права на недвижимость не могут считаться законным правом на нее.

Система регистрации прав в Испании основывается на юридическом анализе представляемых на регистрацию сделок. Правовая экспертиза сделки подразумевает проверку правильности формы представленных документов; дееспособности и правоспособности лиц, участвующих в сделке; законности сделки. После проведения правовой экспертизы регистратором принимается решение о признании сделки соответствующей закону и производится регистрация права, либо о незаконности сделки, влекущее за собой отказ в регистрации, который может быть обжалован.

Следует заметить, что испанская система регистрации прав на недвижимость не является обязательной, но с другой стороны она довольно эффективна, поскольку собственник, не зарегистрировавший свое право, сталкивается с уже упоминавшимся принципом непротиводействия.

В Европе потребность в защите гражданского оборота земли путем привлечения публичной власти появилась раньше, чем в России. Такое положение было обусловлено особенностями политического и общественного развития России, в частности, значительной неэффективностью рынка недвижимости в нашей стране: отсутствовали гарантии публичной власти в сфере ее отчуждения, не было достоверной информации о наличии юридически значимых прав на недвижимость, существовавшая же информация была малодоступна.

Существовавшее в конце XIX века в России публичное подтверждение вещных прав на недвижимость достигалось с помощью так называемого крепостного порядка, который заключался в том, что все акты на недвижимость в виде купчих, закладных и иных крепостей совершаются младшим нотариусом, а затем утверждаются старшим нотариусом с внесением последним записей в свои реестры (эти реестры, очевидно, можно считать слабым подобием поземельных книг, принятых в Европе).

Крепостной порядок в России регулировался согласно Положению о нотариальной части от 14.04.1866г. Нотариальные части организовывались в губернских городах, иногда в уездах, при окружных судах. Нотариусы были государственными служащими, но содержались за счет вознаграждения, получаемого за предоставляемые услуги. Как правило, при окружном суде состоял один старший и несколько младших нотариусов. Все факты, касавшиеся недвижимости, старший нотариус отражал в двух книгах - крепостной книге и реестре крепостных дел. Ведение данного реестра осуществлялось в установленном Министерством юстиции порядке по объекту недвижимости. Лист реестра, соответствующий отдельному объекту недвижимости, состоял из нескольких разделов, касающихся сведений о самом объекте, его собственниках, а также различных ограничениях и обременениях прав на него.

Крепостные книги и реестры крепостных дел заводились на определенную территориальную единицу в пределах соответствующего округа. Сделки с недвижимостью могли быть совершены в любом месте, но утверждались старшим нотариусом только по месту нахождения имущества. Для этого старшему нотариусу в течение года должны были представить выписку из актов, в которую младший нотариус внес запись о совершении в нотариальной форме сделки с недвижимым имуществом. После оплаты пошлины, и при отсутствии оснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку, делал запись в крепостной книге и отметку в реестре крепостных дел. О произведенных действиях сообщалось органам власти, а сторонам на руки выдавалась выписка из крепостной книги о внесенной в нее записи о сделке отчуждения земли, которая и служила удостоверением права покупателя на землю.

Однако данная крепостная система имела и ряд существенных недостатков. К ним можно отнести следующие:

1. отсутствие единой законодательной системы;

2. значительное количество противоречащих друг другу норм;

3. недостаточная гласность в сфере установлению земельных прав (информацию об объекте недвижимости из крепостных книг и реестра крепостных дел можно было получить только с согласия собственника);

4. неопределенность, неоднозначность и недостаточная надежность прав на недвижимость (например, при совершении нескольких сделок отчуждения земли в разных местах получал не тот, кто первым произвел сделку, а тот, кто ранее предъявил запись для утверждения старшему нотариусу);

5. излишняя сложность и дороговизна процедуры.¹

Для устранения этих недостатков крепостного порядка к 1881г. был разработан проект Вотчинного устава (использование в названии слова «вотчинный» связано с тем, что исторически все права на недвижимое имущество именовались вотчинными правами).

Разработчики проекта определили цель введения вотчинной системы как «установление надлежащей гласности, определенности, и, главное, твердости земельных прав и возможно полной свободы в распоряжении ими, упрощение производства по приобретению их, приближение места совершения актов о недвижимых имениях к населению, устранение неформальной собственности».²

Основными принципами предложенного порядка назывались:

1. «начало внесения» - совершение записи прав собственности, ограниченных прав, ограничений и обеспечений в крепостную книгу;

2. публичность (гласность) - признание вотчинных книг гласными и достоверными;

3. бесповоротность - признание прав, приобретенных на основании записи в вотчинных книгах, бесповоротными;

4. специальность - точное указание в вотчинных книгах всего объема вносимых в нее прав и обременений;

5. принцип старшинства - предполагал, что первоочередность ограничений и обременений прав собственности на недвижимость определяется временем внесения записи в вотчинную книгу.

Проектом Устава предусматривалось введение института вотчинных книг, куда вносились записи о правах на недвижимость и сделок с ней, и которые являлись единственным источником сведений о правовом положении каждого объекта недвижимости. Проект предполагал обязательную первичную регистрацию прав посредством записи в крепостную книгу в следующих случаях: при отчуждении недвижимости, ее залоге; при совершении сделок с недвижимым имуществом, требующих, согласно закону, совершения крепостного акта; при производстве межевания земли в порядке, установленном межевыми законами. Запись вносилась на основании заявления собственника при удостоверении его прав на это имущество, предоставлении сведений об ограничениях и обременениях на него.

Создатели проекта предусмотрели создание специальных учреждения - «вотчинных установлений», в ведении которых сосредоточивалось все производство по ведению вотчинных книг, внесение в них записей о правах на недвижимость и сделок с ней, а также совершение вотчинных актов.