Реферат: Ипотечное кредитование 18
Ипотечное агентство «Итака» сотрудничает более чем с 20 банками и рассматривается кредитными организациями как один из основных партнеров в Санкт-Петербурге. Банки предоставляют нашему ипотечному агентству свежую и достоверную информацию о кредитных продуктах и ипотеке в Санкт-Петербурге!
8. Поручители.
Роль поручителя при кредитовании - нести такую же ответственность за возврат кредита, как и заёмщик. Если заёмщик не хочет, или по какой либо непредвиденной ситуации не может гасить кредит, то банк требует возврата кредита с процентами от поручителя. Права банка в данной ситуации защищены пунктом 1 статьи 363 Гражданского кодекса РФ, которая гласит: «При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно…» Это значит только то, что не погасил один – погасит другой. Этот тезис очень четко прописывается в договорах поручительства.
3. Кредиты на приобретение квартир на этапе строительства
Самые распространенные в России ипотечные программы – это кредиты на приобретение готовых квартир – «на вторичном рынке жилья». Но в наше время спектр предложений очень разнообразен. Практически повсеместно предлагаются кредиты на покупку квартир на этапе строительства, часто попадаются предложения ломбардных кредитов - под залог имеющейся недвижимости, кредитов на приобретение загородного жилья, земельных участков.
Сегодня практически все ипотечные банки, выдают кредиты на покупку квартир в строящихся домах под залог прав требования на приобретаемую квартиру. Но чаще всего выбор жилья для заемщика ограничен предложениями застройщиков из числа партнеров банка. У средних банков это, как правило, всего два – три жилых комплекса, но у крупных банков можно видеть довольно-таки богатый набор вариантов - у Сбербанка и ВТБ 24 в больших городах это десятки домов. При этом банки едва ли не ежедневно сообщают об аккредитации все новых и новых строительных проектов.
Собственная квартира – необходимое условие наслаждения жизнью.
Хотя времена получения квартир от государства остались в далёком прошлом, возможность обзавестись собственной квартирой есть и сегодня. Многие банки сегодня дают возможность взять ипотеку на недвижимость вторичного рынка(так называемую "вторичную ипотеку"). Преимущества покупки вторичного жилья в том, что в квартиру Вы въезжаете сразу, при этом она становится объектом залога для банка (в отличие от строящегося жилья, когда заёмщику приходится выплачивать более высокий процент до того, как квартира станет объектом залога). Выгодно? Несомненно! Однако взять ипотеку на недвижимость вторичного рынка своими силами сегодня в 80 % случаев более чем сложно.
В Санкт-Петербурге работают с ипотекой около 70 банков, в том числе предлагается около 500 различных ипотечных программ, для того чтобы приобрести жилье в кредит. Ипотечные ставки в Санкт-Петербурге колеблются от 11 до 20 % годовых, и если кредит валютный, то ставки составляют 6.45 – 23.00 % годовых. Минимально первоначальный взнос может составлять от 0%. Сроки ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге достигают до 50 лет.
Банки в Санкт-Петербурге. Ипотека (первичный рынок) | |||||||||
| Срок рассмотрения заявки | |||||||||
| Начало досрочного погашения, мес. | |||||||||
| Срок погашения, лет | |||||||||
| Первоначальный взнос, % от стоимости жилья | |||||||||
| Ставка, % годовых (минимальная) | |||||||||
 | | | | | | | | | |
 | Банк | Валюта | Кредит, | Ставка, % | Первый взнос,% | Срок, | "Белый" | Досрочно, | Срок |
| Абсолют Банк | USD | 10-300 | 13,5 после оформления прав 12 | 20 | до 20 | не обязателен | 12 | 10 раб дней | |
| Внешторгбанк | рубли USD | $ 10-500 | Руб-17 после оформления прав 15 USD-12,5 после оформления прав 10.5 | 15 | до 20 | обязателен | 3 | 2 недели | |
| Газпромбанк | рубли USD euro | $ 5-300 | Руб-19(до внесения записи об ипотеке в ЕГРП) 17-после USD, euro-(14 после 12) | 20 | до 15 | обязателен | 6 | 2 недели | |
| Дельта банк | рубли USD | $ от 15 | Руб-15,25 USD-10,5 | 25 | 10-25 | не обязателен | 12 | 3 раб. дня | |
| Промышленно-строительный банк | рубли USD | 300-4500 руб | Руб-16,9 после оформления прав 13,9 USD-13.9 после оформления прав 10,9 | 30 | 3-15 | обязателен | 6 | 1 неделя | |
| Райффайзенбанк Австрия | USD | от 15 | 12,5 -13,5 | 15 | 1-25 | не обязателен | 6 | 1 неделя | |
| Северо-Западный банк Сбербанка РФ | рубли USD euro | не определен | Руб-18 USD-11 euro-11 | не менее 10 | до 15 | обязателен | 0 | 12 раб.дней | |
| Сосьете Женераль - Восток | рубли USD euro | $ от 25 | USD-11 | 30 | 1-10 | не обязателен | 6 | 14 дней | |
| Уралсиб | рубли USD | 50-6000 руб | Руб-15 USD,euro-11 | 20 | до 15 | не обязателен | 6 | 2 недели | |
Кредиты на приобретение квартир вторичныйрынок
Ипотеку на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья гораздо проще получить, схемы его распространяются на вторичное жилье практически без ограничений. Риск потери денег при покупке минимален. На вторичном рынке можно приобрести квартиру и сразу жить в ней. Вторичный рынок жилья подразумевает гораздо меньшие хлопоты, связанные с организационными сложностями, например, оформлением документов в различных учреждениях – детский сад, школа, поликлиника и т.д., в отличие от квартир в новостройках. Большой плюс в том, что вторичное жилье можно приобрести практически любом нужном Вам районе. Например, поближе к своим родственникам.На рынке вторичного жилья есть достаточно крепкие кирпичные дома, например, 80-х годов постройки. В этом случае соотношение цена-качество достигает максимально выгодной точки.
Недостатки: Главный минус на вторичном рынке – состояние дома. В собственной квартире можно сделать все, включая замену перекрытий, но сам дом отремонтировать невозможно. Могут быть скрытые дефекты и т.д., которые достаточно сложно выявить. Это степень износа здания и инженерных коммуникаций, социальная неоднородность жильцов дом. Цены на вторичное жилье более высокие по отношении к подобному объекту на первичном рынке. Квартиры, построенные в последние годы, выходят на вторичный рынок. В основном, это жилые помещения в кирпично-монолитных домах. Но, как правило, они переоценены своими владельцами на 15-20 процентов. Тем не менее, это наиболее качественное предложение. Если это центр города, велика вероятность, что практически любой дом в интересах неких организаций могут признать якобы аварийным или предназначенным под снос. Жильцов могут расселить, дом реконструировать и продать квартиры в нем по достаточно высокой стоимости. Существуют категории вторичного жилья, например, "хрущевки", цены на которые практически не растут даже в период ценового бума. В силу их не качественности, конструкторских недостатков, неудачных планировок спрос на них практически отсутствует и тем более не появится в будущем.
Банки в Санкт-Петербурге. Ипотека (вторичный рынок) | |||||||||
| Срок рассмотрения заявки | |||||||||
| Начало досрочного погашения, мес. | |||||||||
| Срок погашения, лет | |||||||||
| Первоначальный взнос, % от стоимости жилья | |||||||||
| Ставка, % годовых (минимальная) | |||||||||
| | | | | | | | | |
| Банк | Валюта | Кредит, | Ставка, % | Первый взнос,% | Срок, | "Белый" | Досрочно, | Срок |
| Абсолют Банк | USD | 10-300 | 12 | 20 | до 20 | не обязателен | 12 | 10 раб дней | |
| Агентство по ипотечному жилищному кредитованию | рубли | от 300 | 10, 75 | 20-80 | до 30 лет | не обязателен | 6 | 3-5 рабочих дней | |
| Банк Москвы | рубли USD euro | $ от 10 | рубли-13 USD-10 euro-10 | 10 | 3-15 | не обязателен | 6 | - | |
| Внешторгбанк | рубли USD | $ 10-500 | руб-15 USD-10,5 | 15 | 10-20 | обязателен | 3 | 2 недели | |
| Газпромбанк | рубли USD euro | $ 5-300 | рубли-17 USD-12 euro-12 | 20 | до 15 | обязателен | 6 | 2 недели | |
| Городской ипотечный банк | рубли USD | $ 10-500 | рубли-11,9 USD-9,5 | 10 | 5-15 | не обязателен | 7 | 1-2 раб. дня | |
| Инвестиционный банк "КИТ Финанс" | рубли USD | $ от 10 | рубли-13 USD-10,5 | 10 | - | не обязателен | - | - | |
| Дельта банк | рубли USD | $ от 15 | рубли-15,25 USD-10,5 | 25 | 10-25 | не обязателен | 12 | 3 раб. дня | |
| МДМ-банк | рубли USD euro | $ от 10 | рубли-12 USD-11 euro-11 | 20 | 3-10 | не обязателен | 6 | 3-5 раб. дня | |
| Международный московский банк | рубли USD | $ 20-500 | рубли-15 USD-9,9 | 10 | рубли-до 15 USD-до 20 | не обязателен | 12 | 14 раб дней | |
| Национальный резервный банк | USD | от 15 | 9,5-11,5%+3% от остатка | 20 | 10 | не обязателен | 6 | до 2 недель | |
| Росбанк | USD | 15-300 | 10,5 | 20 | 15 | не обязателен | 3 | 2-3 недели | |
| Промышленно-строительный банк | рубли USD | $ 10-300 | рубли-13,9 USD-10,9 | 20 | 3-10 | обязателен | 6 | 1 неделя | |
| Райффайзенбанк Австрия | USD | от 20 | 11 | 30 | 1-15 | не обязателен | 9 | 2 недели | |
| Российский капитал | рубли USD | $ от 10 | рубли-15 USD-12 | 30 | рубли-5-25 USD-10-15 | не обязателен | 6 | 10-15 дней | |
| Северо-Западный банк Сбербанка РФ | рубли USD euro | не определен | рубли-18 USD-11 euro-11 | 10 | 15 | обязателен | 0 | 12 раб.дней | |
| Сосьете Женераль - Восток | рубли USD euro | $ от 25 | рубли-25 USD-11 euro-13 | 30 | 1-10 | не обязателен | 6 | 14 дней | |
| Уралсиб | рубли USD | 50-6000 руб | рубли-15 USD,euro-11 | 20 | до 15 | не обязателен | 1 | 2 недели | |
Рассмотрим базовые и специальные программы предоставления ипотеки на примере Сбербанка России
| Программа кредитования | Краткое описание | Первоначальный взнос | Ставка в рублях, % | Ставка в валюте*, % | Срок кредита |
|
Базовые программы | |||||
| Приобретение готового жилья | Кредит на приобретение готового жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения. | От 10% | 9,5—14% | 8,8—12,1% | До 30 лет |
| Приобретение строящегося жилья | Кредит на инвестирование строительства жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения. | От 10% | 9,5—14% | 8,8—12,1% | До 30 лет |
| Строительство жилого дома | Кредит на строительство жилого дома под залог кредитуемого жилого дома или иного жилого помещения. | От 15% | 11,05—14% | 9,1—12,1% | До 30 лет |
|
Специальные программы | |||||
| Загородная недвижимость | Кредит на приобретение загородной недвижимости (за исключением жилого дома) под различное обеспечение, одобренное Банком. | От 15% | 11,05—14% | 9,1—12,1% | До 30 лет |
| Гараж | Кредит на приобретение или строительство гаража или машино-места под различное обеспечение, одобренное Банком. | От 10% | 9,5—14% | 8,8—12,1% | До 30 лет |
| Ипотека с государственной поддержкой | Кредит на приобретение строящегося или построенного жилого помещения у юридического лица под залог кредитуемого или иного жилого помещения. | От 20% От 0% в случае оформления в залог иного жилого помещения | 10,5—11% | Не предоставляется | До 30 лет |
| Рефинансирование жилищных кредитов | Кредит на погашение кредита, полученного в другом банке на приобретение или строительство квартиры или жилого дома. | 0% | 11,7—13,5% | Не предоставляется | До 30 лет |
4. Семь шагов ипотечной сделки
1. Выбор ипотечной программы
Кредит на покупку жилья можно получить различными способами. Нужно решить, куда обращаться за кредитом: в банк, к ипотечному брокеру или в агентство недвижимости.. Если обращаться сразу в банк, то подготавливать документы и подбирать ипотечную программу придется самостоятельно Ипотечные брокеры или сотрудники ипотечного агентства, сами предложат оптимальный для Вас вариант и помогут при сборе документов. При выборе ипотечной программы необходимо помнить, что процентная ставка по кредиту не единственный и, пожалуй, даже не самый главный параметр, который нужно учитывать: ведь сроки кредитования и размер первоначального взноса играют не менее важную роль. Подробнее о выборе ипотечной программы…
2. Предоставление документов для проверки платежеспособности заемщика (андеррайтинга)
К этому вопросу необходимо относиться очень серьезно. Документы должны быть оформлены в полном соответствии с требованиями ипотечной программы.
При предоставлении информации необходимо понимать, что кредитная организация старается не только получить комплект документов, но и проверить платежеспособность потенциального заемщика независимо от того, проводил ли андеррайтинг клиента кто-либо до них. Кредитная организация может проверить информацию, как по телефону, так и лично выехать к работодателю заемщика. От того, насколько положительным будет сформировано мнение о заемщике, зависит принятие положительного или отрицательного решения о выдаче кредита.
Принятие решения о выдаче кредита может также зависеть и от вида подтверждения дохода.
Обычно кредитная организация принимает решение о предоставлении кредита на жилье в течение 1-10 дней, но в периоды особой загрузки такое решение может приниматься и в более длительные сроки. Принятое решение обычно действует в течение двух — трех месяцев. За это время заемщик должен выбрать объект недвижимости, осуществить его оценку, а также застраховать необходимые риски.
3. Выбор объекта недвижимости
Кредитная организация не выдаст денежную сумму на приобретение объекта недвижимости, не убедившись в том, что приобретаемое жилье существует и стоит тех денег, которые на него просит заемщик. Такое требование вытекает из самого принципа ипотеки. Ведь если заемщик не справляется с кредитом, залогодержателю придется реализовывать этот объект, и его стоимости должно хватить для погашения взятого заемщиком кредита. Эта особенность ипотеки формирует и дополнительные требования к выбору передаваемого в залог объекта недвижимости. К примеру, кредитные организации не очень охотно выдают кредиты на приобретение жилья, строительство которого находится на уровне котлована. Более того, процентные ставки на приобретение таких объектов недвижимости обычно выше, чем на жилье с более высокой строительной готовностью или жильем на вторичном рынке. В выбранном объекте недвижимости не доложено быть самовольных перепланировок, т.к. это может исключить объект из ипотечной программы вообще.
4. Страхование ипотечных рисков
При получении ипотечного кредита не избежать страхования ипотечных рисков. Деятельность по страхованию таких рисков осуществляют страховые компании. Обычно при проведении ипотечной сделки страхуют жизнь, здоровье и трудоспособность заемщика; приобретаемая квартира от рисков утраты и повреждения; также может быть застрахован риск утраты заемщиком права собственности (титула). Практически все договоры страхования предусматривают ежегодную уплату страховых премий страховой компании в размере, указанном в договоре страхования или страховом полисе. Обычно расходы заемщика на страховку составляют 1-2% от остатка заложенности по ипотечному кредиту.
5. Проведение ипотечной сделки
После передачи всех необходимых документов организация принимает решение. Только при положительном решении проведение ипотечной сделки становится возможным. Специалисты подготавливают необходимый пакет документов потом все участники ипотечной сделки их. Кредитная организация открывает счет заемщику, пополняет его денежными средствами – суммой ипотечного кредита, после чего заемщик может получить указанные деньги. За осуществление страхования, выдачи кредита, изготовление нотариальных документов с заемщика (покупателя) могут взиматься денежные сборы. К ним необходимо быть готовым. Причем нотариальное удостоверение сделки может осуществляться по требованию как продавца и покупателя (заемщика), так и кредитной организации. После выполнения всех необходимых оформительских и организационных процедур необходимо осуществить государственную регистрацию совершенной сделки и возникновения ипотеки
6. Выплата кредита