Реферат: Исследование рынка недвижимости
Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:
-для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна из близость к местам проживания населения;
-для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:
-для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.
В свою очередь рынок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.
Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.
И, напротив, если речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным.
Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка – позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.
Позиционирование – отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.
В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.
Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».
Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок – определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.
Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю.
Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:
Качество=цене=потребителю.
Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры), исходя из этого принять те или иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы.
Использование сегментации как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта.
5. Обзор рынка недвижимости города Санкт-Петербург.
"Петербург превратился в одну сплошную стройку", - так считают не только гости города, но и его жители, для которых появление многоэтажного жилого дома на давно и прочно заброшенном пустыре уже не является событием. Строительный бум, зародившийся в Петербурге в конце 1990-х, ежегодно добавляет в адресный справочник города 150-170 жилых домов. Специалисты считают, что это отнюдь не предел. Сегодня в нашем городе есть фирмы-строители и потенциальные покупатели.
По данным исследований рынка жилья, в 2000 году наибольшим успехом у застройщиков пользовался Приморский район, уже несколько лет подряд являющийся лидером петербургского жилищного строительства.
Здесь было возведено 45 домов, то есть почти треть от суммарного числа жилых зданий, построенных в Петербурге. Ненамного отстали Пушкинский (33) и Петродворцовый район (28 домов). Аутсайдеры в деле возведения нового жилья - Выборгский, Калининский и Красносельский районы (соответственно, 2, 4 и 4 жилых дома). Абсолютный же отстающий - Красногвардейский район.
Петербургские фирмы, предлагающие новое жилье, можно разделить на три основные категории. К первой относятся компании-застройщики, которые являются инициаторами инвестиционно-строительных проектов. Такая компания получает от городской администрации участок земли под застройку, сама находит подрядчиков, отвечает за выполнение финансовых обязательств перед городом и управляет финансовыми потоками (то есть принимает деньги от владельцев будущих квартир и оплачивает строительные работы).
Вторая группа продавцов жилья - это фирмы, которые обеспечивают проект материальными ресурсами, рабочей силой или вспомогательными услугами пропорционально заранее оговоренной доле недвижимости, которая переходит в их собственность после сдачи дома в эксплуатацию. Обычно в этой роли выступают подрядчики или поставщики стройматериалов, получающие оплату квартирами или коммерческими помещениями в будущем доме.
Третья и, пожалуй, наиболее многочисленная группа продавцов - это посредники между обладателем прав на строящийся дом и конечными собственниками будущих квартир. Чаще всего это профессиональные риэлтерские агентства, занимающиеся своим обычным бизнесом - поиском покупателя жилья за соответствующее комиссионное вознаграждение. Как правило, такие агентства работают со второй группой продавцов – будущими собственниками.
По различным оценкам, продажей нового жилья в Петербурге постоянно занимаются 70-80 компаний, ежедневно предлагающих на продажу квартиры в более чем 160 строящихся домах.
Застройщики утверждают, что успех нового проекта на 50% зависит от выбора места под будущее строительство, а также от типа строящегося объекта. Еще в 1998 году считалось, что типовое жилье по относительно недорогой цене можно продавать где угодно и в каких угодно количествах. Однако цены на рынке выровнялись, и сегодня уезжать на окраину ради экономии пары тысяч долларов уже не имеет смысла. Так, при застройке Девяткино, Сертолово, Кузьмолово и Рыбацкого предполагалось, что недорогое жилье в этих районах будет пользоваться повышенным спросом. Однако многие дома, построенные в этих районах сразу после августовского кризиса 1998 года, до сих пор заселены не до конца. Кстати, год-два назад аналогичная проблема возникала и в Москве, где подолгу пустовали целые кварталы, а суммарная площадь невостребованного жилья составляла более 1 млн. кв. м. По мнению специалистов, проблема в том, что застройщики возводили дешевые дома, стремясь привлечь клиента относительно невысокой стоимостью квартир. Однако сегодня и в Москве, и в Петербурге горожанам, улучшающим свои жилищные условия, предоставляется широкий выбор квартир во всех городских районах. И экономия средств лишь один из критериев выбора.
"Строительство нового жилья на петербургских окраинах имеет два уязвимых места - слабое развитие транспорта и отсутствие объектов социальной инфраструктуры, - поясняет проректор Института недвижимости Александр Мошнов. - С магазинами просто - в зоне предполагаемого строительства торговые предприятия появляются быстро. А вот школы, детские сады и поликлиники были и остаются "больным местом" застройщиков, поскольку существуют строгие нормы соотношения числа жителей района и количества мест в социальных учреждениях".
В принципе, состоятельному застройщику никто не мешает самостоятельно создать технические и социальные условия для возведения нового дома. Однако с учетом затрат на устройство микрорайона квартиры в новом доме станут "золотыми", продавать квадратные метры себе в убыток никто из застройщиков не согласится.
В 2004 г. на рынке недвижимости Санкт-Петербурга начался кризис. Стагнация, вызванная резким падением покупательского спроса, привела к тому, что объем продаж упал на 20-25%. 17% квартир в сданных домах остаются нереализованными. Однако, это не вызвало заметного падения цен на рынке. В 2005 г. в Питере заложено в несколько раз меньше жилых домов, чем в предыдущем. Обвал рынка недвижимости начался с мая – июня 2004 г. и достиг своего максимума к началу весны 2005 г. Если говорить о ценах, то они простояли более года почти на одном уровне, среднее падение не превышало 1,5%. При этом постоянно росла себестоимость строительства. Когда потенциальные покупатели увидели, что цены на жилье перестали расти, они стали дольше выбирать.
Корпоративные инвесторы, которые вкладывали деньги в этот сегмент рынка, либо стали инвестировать меньше, либо перестали это делать вовсе, поскольку доходность упала.
Причин, которые привели к такому положению дел, несколько. Во-первых, перепроизводство. В Санкт-Петербурге, в котором сегодня проживает 4,6 млн человек, два с половиной года назад чистые продажи на рынке составляли примерно 900 тыс. кв. м., а 3,7–3,8 млн кв. м находились в различной стадии строительства. За два с половиной года количество объектов в строительстве увеличилось на 2 млн кв. м. По состоянию на начало весны 2005 года это было уже 5,5 млн кв. м.