Реферат: Категории земель. Земли поселений

Запрет на использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с гра­достроительным регламентом или срок приведения видов использо­вания земельного участка и прочно связанных с ним объектов не­движимости в соответствие с градостроительным регламентом уста­навливается органом местного самоуправления.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижи­мости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществ­ляться только в соответствии с установленными градостроительны­ми регламентами.

5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для за­стройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для инди­видуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой за­стройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтаж­ной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градо­строительным регламентам.

6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предна­значены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объек­тами согласно градостроительным регламентам.

7. Земельные участки в составе производственных зон предназна­чены длд застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объ­ектами согласно градостроительным регламентам. 319

8. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодо­рожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубо­проводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламен­там.

9. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, использу­ются для отдыха граждан и туризма.

10. В пределах черты городских, сельских поселений могут выде­ляться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, включенные в состав зоны особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установ­ленными статьями 94-100 настоящего Кодекса.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являю­щиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в гра­ницах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

11. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного ис­пользования в поселениях - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, соору­жениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами по­селений и правилами землепользования и застройки.

12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.»

В этой статье определен не только состав земель поселений, но и пра­вовой режим использования конкретных территориальных зон. Границы, зон должны отвечать требованиям идентификации принадлежности каждого участка только одной из зон, указанных в комментируемой статье. Градостроительные регламенты, правила землепользования и застройки для каждой зоны устанавливаются индивидуально - с учетом особенностей расположения данной зоны, а также возможностей территориального сочетания различных видов жилого, общественного, производственного, рекреационного и иных видов целевого использования земельных участ­ков.

Если земельные участки и прочно связанные с ними объекты недви­жимости после принятия новых правил землепользования и застройки не будут соответствовать установленному градостроительному регламенту данной зоны, то они могут использоваться без установления срока приве­дения в соответствие с регламентом. Но это допускается лишь в случае, если их текущее использование не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей природной среды, памятников истории и культуры. Однако реконструкция и расширение существующих, а также строительство но­вых объектов могут производиться с соблюдением установленных градо­строительных регламентов соответствующей зоны.

Правовому режиму земель города и других поселений характерен ряд существенных ограничений порядка землепользования и хозяйственной деятельности организаций, действующих на территории поселений.

Так, органы власти города помимо общих экологических требований, предусмотренных в ст. 49 Закона РФ «Об охране окружающей природной среды», вправе в интересах рационального землепользования устанавли­вать на своей территории и другие требования и ограничения, обя­зательные для исполнения всеми предприятиями, организациями, учреж­дениями и гражданами. На практике такого рода ограничения и требова­ния получили название земельно-планировочных. Они в основном указа­ны в строительных нормах и правилах Госстроя РФ (так называемых СНиП) и касаются не только пользователей, арендаторов, владельцев земли, но и собственников.

Земельно-планировочные ограничения имеют несколько разновидно­стей. Исторически наиболее известными из них являются сервитуты, т.е. ограничения, установленные в интересах соседей. Например, если зе­мельный массив в свое время был разделен таким образом, ,что один его участок был отрезан от дороги общего пользования, то пользователю это­го участка должен быть предоставлен выход к ней в виде права прохода и (или) проезда через чужую землю. Сервитут может быть установлен в виде права прогона скота по полосе чужой земли и т.д. Такого рода сер­витуты могут устанавливаться в силу давности, договора, судебного ре­шения, за плату или бесплатно. В наше время сервитут может действо­вать в виде условия, включаемого в документ на право пользования зем­лей. Тем самым это право ограничивается в интересах соседа. Сервитуты могут возникнуть и в силу закона. Так, согласно Воздушному кодексу РФ, в целях безопасности полета воздушных судов, вокруг аэропортов не допускается строительство высоких зданий, которые могли бы создать опасность полетам воздушных судов. Если по сельскохозяйственным землям прокладывается воздушная линия электропередачи, то в опреде­ленной полосе вдоль этой линии запрещается полив посевов дождевани­ем, земляные и некоторые другие работы.

Земляные работы ограничиваются, если в подземном пространстве находятся коммуникации, принадлежащие посторонней организации. Вдоль судоходных водных путей нельзя застраивать полосу земли, оставляемую для нужд судоходства.

Если участок земли находится в курортном поселке, то, как правило, он может быть застроен лишь такими объектами, которые необходимы для обслуживания курорта. Определенные ограничения на использование земли накладывает близость охраняемого исторического или культурного объекта, природного памятника.

«Основными положениями Государственной программы приватиза­ции государственных и муниципальных предприятий в Российской Феде­рации после 1 июля 1994 года», утвержденными Указом Президента Рос­сийской Федерации от 22 июля 1994 г., при продаже застроенных земель­ных участков устанавливаются следующие публичные сервитута, обязы­вающие собственников земельных участков обеспечивать:

безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов мо­жет осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соот­ветствии с федеральным законом нормативно-правовыми актами.

Ограничения в пользовании землей, если это пользование требует соз­дания определенных видов объектов, могут диктоваться социальными, экономическими и даже эстетическими нормативами, предъявляемыми к данной местности в целом. Например, в пределах малоэтажных поселков может быть запрещено многоэтажное строительство. Наоборот, в цен­тральном квартале крупного города от владельца земли, желающего его застроить, могут потребовать постройки выразительных, в том числе вы­сотных, зданий. Если городской квартал предназначен для жилой за­стройки, в нем было бы неуместно создание «дымящего» (загрязняющего среду) предприятия. Градостроительные нормы предусматривают сохра­нение или создание заново зеленых насаждений в застраиваемых кварта­лах. Поэтому, независимо от желания собственника или собственников земли, часть отведенной для застройки местности должна остаться неза­строенной.

Если в пределы земельного владения вторгается санитарно-защитная зона (такие зоны устанавливаются вдоль железных дорог, автострад, во­круг свалок мусора и тому подобных объектов, неблагоприятных в сани­тарном отношении), то в этой зоне нельзя размещать жилые строения, детские и некоторые другие учреждения. То же касается зон безопасно­сти, устанавливаемых вдоль линий высоковольтных передач, газопрово­дов высокого давления.

Для жилой и иной застройки «противопоказаны» земли, которые мо­гут подвергнуться затоплению, просадкам, камнепадам с гор, лавинам и селям, земли, подверженные оползневым процессам.

К особому виду земельно-планировочных мероприятий относится долгосрочное резервирование земель под некоторые будущие государст­венные или местные нужды. Резервирование позволяет избежать или уменьшить потери, допустимые лишь в исключительных случаях пе­репланировки территории. Например, если на территории, предназначен­ной для создания водохранилища и выходящих из него каналов, заранее не будут введены ограничения на застройку, посадку деревьев, уст­ройство прудов/производство прочных земельных улучшений и тому подобные работы, то потерь при затоплении и при прокладке каналов окажется больше. Чтобы этого не произошло, на пользователей земли накладываются Ограничения в части развития и улучшения своих участ­ков. Эти ограничения действуют как для частного сектора, так и для го­сударственных организаций.

Резервирование территорий может происходить при планировании создания не только водохранилищ, но и крупных промышленных пред­приятий, коммунальных объектов, железных и шоссейных дорог, аэро­портов, новых населенных пунктов, при проектировании развития откры­той и подземной добычи полезных ископаемых. Резервирование может происходить в рамках надлежаще утвержденных как отраслевых, так и территориальных (комплексных) планов. Среди последних выделяются такие документы, как схемы и (более Детальные) проекты районных пла­нировок, генеральные планы развития промышленных узлов и некото­рые другие. Эти документы принимаются на 20-25 лет, и в прямой зави­симости от сроков их действия определяются ограничения, вызванные резервированием земли. Четкой процедуры объявления о резервировании земель, об изменениях в программе резервирования и об ее отмене в дей­ствующем законодательстве (кроме, например, законодательства города Москвы) не предусмотрено. Этот пробел закона неблагоприятно сказыва­ется на интересах тех, кто терпит ограничения в использовании своих земель.