Аренда имущественного комплекса представляет собой текущую аренду, которая осуществляется на следующих условиях.

1. Цель аренды - удовлетворение временных потребностей арендатора.

2. Срок аренды определяется договором. После окончания срока аренды имущество возвращается арендодателю.

3. Имущество является собственностью арендодателя.

4. Риск потери и порчи арендованного имущества определяется условиями договора.

Аренда осуществляется на основе договора аренды. Договор рекомендуется заключать на длительный срок (не менее 5 лет). Короткий срок аренды (год и менее) не стимулирует арендатора вкладывать капитал в развитие производства. При сроке аренды менее 2 лет арендатор стремится всю прибыль пустить на потребление. Стоимость арендованного имущества определяется в договоре исходя из оценки этого имущества на момент его сдачи в аренду с учетом физического износа. При этом производится списание основных фондов, износ которых составляет 100%. Срок предстоящей службы сдаваемого в аренду имущества устанавливается соглашением сторон, но не более полного амортизационного срока, соответствующего действующим нормам амортизации.

Арендатор может полностью или частично выкпить арендованное имущество. Условия, порядок и сроки выкупа определяются договором аренды. Арендная плата может устанавливаться на все арендуемое имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту в натуральной, денежной или смешанной форме. Условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размеры арендной платы могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в пять лет. Предполагается их пересмотр досрочно по требованию одной из сторон в случаях резкого изменения условий работы и финансовой деятельности. Арендная плата должна включать в себя амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества, арендный процент (часть прибыли, которая может быть получена от использования арендованного имущества). В арендную плату могут входить также средства, передаваемые арендатором арендодателю для ремонта объектов во время или после истечения срока их аренды.

Арендную плату следует устанавливать в абсолютной сумме, так как она более доходчива для стимулирования труда и выгодна как арендатору, так и арендодателю. В арендную плату может включаться не вся сумма амортизационных отчислений, а часть ее (т.е. от 0 до 100% амортизации). Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определяется в договоре аренды. Аренда имущества или аренда предприятия - есть не что иное, как аренда капитала и аренда рынка. Арендодатель сдает в аренду не просто имущество. Он сдает в аренду свой капитал, вложенный в это имущество и направленный на получение прибыли. Он сдает в аренду часть рынка товаров (работ, услуг), на котором используется этот капитал, для извлечения прибыли. По своей экономической природе арендный продет аналогичен проценту за пользование кредитом, с той лишь особенностью, что в пользование здесь передается не денежная сумма, а имущество в натурально-вещественной форме. В соответствии с этим арендный процент определяется как доля (процент) от стоимости арендуемого имущества и устанавливается в договоре обычно в виде фиксированной денежной суммы.

Вопрос 5 Лизинг и селенг

Лизинг — форма долгосрочной аренды, связанная с передачей в пользование оборудования, транспортных средств и другого движимого и недвижимого имущества.

Различают два вида лизинга: финансовый и операционный. Финансовый лизинг предусматривает выплату арендатором в течение периода действия контракта сумм, покрывающих полную стоимость амортизации оборудования или большую ее часть, а также прибыль арендодателя. По истечении срока действия контракта арендатор может:

1) вернуть объект лизинга арендодателю;

2) заключить новый контракт на аренду;

3) выкупить объект лизинга по остаточной стоимости.

В контракте могут быть обязательства лизингополучателя либо выкупить объект в указанный срок, либо подыскать покупателя или нового арендатора. Операционный лизинг заключается на срок, меньший амортизационного периода имущества. После окончания контракта объект лизинга возвращается владельцу или вновь сдается в аренду.

Лизинг имеет две основные формы: прямой и возвратный. Прямой финансовый лизинг предпочтителен, когда предприятие нуждается в переоснащении уже имеющегося технического потенциала. Лизинговая фирма при этой сделке обеспечивает 100%-ное финансирование приобретаемого оборудования, рассчитываясь с поставщиком, заводом-изготовителем. Техника поступает непосредственно пользователю, который расплачивается за нее с лизинговой фирмой в течение срока аренды. Операции возвратного лизинга, по существу, представляют собой получение дополнительных финансовых ресурсов под залог собственных основных средств заказчика. Они могут быть рассмотрены как альтернатива кредитным операциям. Сущность возвратного лизинга в том, что лизинговая фирма приобретает имущество у лизингополучателя и тут же предоставляет это имущество ему в аренду. Договор возвратного лизинга распространяется на весь период полезной службы оборудования и предусматривает последующий переход права собственности на имущество вновь к лизингополучателю. Таким образом, предприятие при возвратном лизинге получает финансовые средства, гарантией возврата которых является его собственное оборудование, заложенное лизинговой фирме.

Применение лизинга связано с отделением владения имущества от его использования. Лизинговые сделки совершаются обычно на длительный срок - от 1 до 15 лет. Однако сейчас в России в условиях инфляции лизинговые сделки чаще всего заключаются на срок не более одного года.

Субъектами лизинговой сделки являются три стороны:

4поставщик или предприятие, производящее основные фонды;

4лизинговая фирма (лизингодатель, арендодатель);

4лизингополучатель (арендатор, хозяйствующий субъект).

Фактически лизинг представляет собой форму материально-технического снабжения с одновременным кредитованием и арендой. При лизинге арендатор выплачивает фирме не арендную плату, а полную стоимость имущества в рассрочку. В случае выявления дефектов лизинговых основных фондов лизинговая фирма полностью освобождается от претензий. Претензии по трехстороннему договору относятся на поставщика. Договор лизинга заключается на следующих условиях:

1) срок лизинга равен сроку службы основных фондов;

2) сумма платежа включает в себя стоимость основных фондов, проценты за кредит, комиссионные платежи;

3) риск, связанный с порчей и гибелью, принимается себя лизингополучатель;

Основные фонды являются собственностью лизинговой фирмы (арендодателя). После окончания срока лизинга и выкупа в соответствии с договором основные фонды переходят в собственность лизингополучателя.

Преимущества лизинга заключаются в том, что лизинг позволяет хозяйствующему субъекту получить основные фонды и начать их эксплуатацию, не отвлекая деньги из оборота. Основные фонды в течение всей сделки находятся на балансе лизинговой фирмы, а платежи ей относятся к текущим расходам хозяйствующего субъекта, т. е. включаются в себестоимость производимой продукции и соответственно уменьшают сумму прибыли, облагаемую налогом. Лизинговая фирма не связана обязательствами за качество основных фондов Она имеет за платежи в рассрочку гарантийный залог. И сами основные фонды, которые может вернуть себе полностью в случае невыполнения каких-либо условий договора лизинга. Для поставщика кооперация с лизинговыми фирмами позволяет использовать лизинг как средство, расширяющее рынки сбыта своей продукции.

Селенг является одной из разновидностей лизинга. Поэтому его функции регламентируются Объединением европейских лизинговых обществ со штаб-квартирой в Брюсселе. Селенг - это двусторонний процесс. Селенг представляет собой специфическую форму обязательства, регламентируемую договором имущественного найма и состоящую в передаче собственником своих прав по пользованию и распоряжению его имуществом селенг-компании за определенную плату. При этом собственник остается владельцем переданного имущества и может по первому требованию возвратить его. Селенг- компания привлекает и свободно использует по своему усмотрению имущество и отдельные имущественные права граждан и хозяйствующих субъектов. В качестве имущества могут выступать различные объекты права собственности: деньги, ценные бумаги, земельные участки, предприятия, здания, оборудования и т. п.

Селенговая деятельность по форме финансирования близка к банковской деятельности. Она может осуществляться любыми торгово-промышленными предприятиями как побочная операция. Однако экономически целесообразно создавать специальные селенг-компании. Граждане внаем сдают главным образом деньги. Различия между деньгами, взятыми взаймы (кредит), и между деньгами, взятыми внаем, следующие:

1. При кредите происходит смена прав собственности. При селенге владелец денег, сдаваемых внаем не теряет своего права на них.