Реферат: Метод капитализации дохода и его использование при оценке объектов недвижимости

n - ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент ка­питализации, или коэффициент дисконта.

Пример. При ожидаемом через год доходе 120 тыс. руб. и норме доходности 20% текущая стоимость объекта не­движимости составит

К = (120/1+0,2)= 100 тыс.руб.

При этом коэффициент капитализации (коэффициент Дисконта) равен:

1/(1+0,2) =0,8333.

Пример. При ожидаемом через год доходе 50 тыс. руб. при вложении капитала в землю при норме доходности 10% и доходе 150 тыс. руб. при вложении капитала в здание при норме доходности 50% текущая стоимость объекта недвижимости, т.е. предприятия в целом, составит: коэффициент капитализации для земли (R) -

R =1/(1+0,1)

коэффициент капитализации для здания (R₁ )

R = 1/(1+0,5) = 0,6667

текущая стоимость объекта недвижимости:

К = 50 * 0,9091 + 150 * 0,6667 = 145,45 тыс. руб.

Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставляемых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).

Ставка дисконта используется для построения модели дисконтированных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого про­гнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи,

Модель дисконтированных денежных потоков имеет вид:

К_t К_t К_t К_t

К= ----------; ------------; ------------; ……-------------,

(1+n)¹ (1+n)² (1+n)³ (1+n)^t

где К - текущая стоимость руб.;

К_t - доход, ожидаемый к концу t года, руб.;

n - ставка дисконта, доли единицы;

t - фактор времени (число лет);

1,2,3...- порядковый номер года.

Пример. При ожидаемом через 5 лет доходе 250 тыс. руб. и норме доходности 20% текущая стоимость объекта недвижимости составит:

K=250/(1+0,2)⁵ =100,47 тыс. руб.

при этом текущая стоимость объекта недвижимости по годам составит:

конец 1-го года 250/(1+0,2)¹ =208,33 тыс. руб.;

конец 2-го года 250/(1+0,2)² =173,61 тыс. руб.;

конец 3-го года 250/(1+0,2)³ =144,68 тыс. руб.;