Реферат: Методы оценки земли

ной среды и является одним из основных при определении эффективности проектов, направленных на сохранение природных ресурсов и окружающей среды.

Считается, что данный метод оценки рыночной стоимости земли целесообразно проводить в случаях, когда данных о продажах незастроенных земельных, но имеются рыночные данные о вероятных ценах продажи застроенных участков или расположенных на них объектов.

Пример 1.

Требуется оценить стоимость земельного участка общей площадью 4000 м2 расположенного в хорошем месте.. На участке планируется строительство многоквартирного дома. Считается, что такое использование земельного участка соответствует его наиболее эффективному использованию.

Дом рассчитан на 100 квартир стоимостью по $100 тыс. при площади квартиры 100 м2. Предполагается, что стоимость продажи квартир покроет все издержки инвестора. Строительство будет осуществляться за счет собственных средств в течение 6 месяцев. Инвестиции в строительство составят $200 на м2 / м2 × 100 квартир × 100 м2 = = $2000000 или $2000 тыс. Распределение затрат по месяцам будет происходить следующим образом — в первый месяц половина инвестируемой суммы. Остальные — равными долями по оставшимся месяцам проекта. Кроме того, обычно при реализации подобных проектов местными властями налагаются обременения на инвестора, связанные с созданием элементов инженерной инфраструктуры или объектов социального назначения. В данном случае предполагается, что стоимость таких обременений составит $100 тыс. На время строительства земельный участок оформляется в аренду. Арендные платежи за землю рассчитываются исходя из ставки платы, установленной местными органами власти в размере $6 за м2. Они составляют $24 тыс. в год или $2 тыс. в месяц за весь земельный участок.

Продажа квартир осуществляется на стадии строительства, начиная с третьего месяца по цене $80 тыс. за квартиру и далее в течение последующих 6 месяцев после окончания строительства по цене $100 тыс. за квартиру. Предполагается, что на стадии строительства по сниженным ценам будет продано 40 квартир, а после окончания строительства — оставшиеся 60 квартир будут проданы по 100 тыс. за квартиру.

Ставка дисконтирования выбирается равной 10% (условно для данного примера).

Исходя из этих условий рассчитывается стоимость земельного участка.

Одним из перспективных алгоритмов применения метода предполагаемого использования для России в современных условиях является определение рыночной стоимости земли методом последовательных приближений. Метод представляет собой расчетную модель, построенную на предположении равенства цены, определенной по затратам на создание объекта, и цены по доходам, которые он может генерировать. Метод заключается в уточнении искомой стоимости земли путем проведения итерационных расчетов по формуле, описывающей равенство цен покупки и продажи объектов недвижимости (застроенных участков). Расчеты стоимости земли методом последовательных приближений с применением компьютерных программ Excel.

Ниже приводятся пример расчета стоимости земли методом последовательных приближений.

Пример 2.

Необходимо оценить рыночную стоимость полного права собственности на объект недвижимости — незастроенный земельный участок площадью 10 соток (1000 м2).

В процессе анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) оцениваемого объекта оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным будет использование участка под коттеджное строительство со зданием, соответствующим современному коттеджу. Для строительства такого здания необходимо полгода. При этом затраты во времени распределились следующим образом: начало первого месяца — $10000, начало четвертого месяца — $8000, начало пятого месяца $6000. Срок экономической жизни коттеджа определен в 10 лет с линейным износом улучшений1. Арендный платеж на конец первого года эксплуатации определен в размере $12000. Потери на незанятость при сборе арендных платежей в годовом измерении спрогнозированы на уровне 5% каждый, а операционные расходы — на уровне 40% от действительного валового дохода. Определен также источник и размер некоторого ежегодного дополнительного дохода в размере $1000. В соответствии с действующими н