80

Оглавление

	№ страницы
Введение…………………………………………………………………………	3
Глава 1. История возникновения Земельного кадастра………………...	6
Глава 2. Земельный кадастр в зарубежных странах…………………….	11
Глава 3. Современные тенденции развития земельного кадастра в России…………………………………………………………………………….	17
3.1. Результаты земельных преобразований 1990-2000гг………..	17
3.2. Задачи земельной политики 2000-2002гг………………………	21
Глава 4. Методы оценки объектов недвижимости………………………..	29
4.1. Оценка массовая и индивидуальная…………………………….	29
4.2. Метод сравнения продаж………………………………………….	30
4.3. Доходный метод…………………………………………………….	33
4.4. Затратный метод……………………………………………………	35
Глава 5. Модели оценки земли……………………………………………...	37
5.1. Виды моделей массовой оценки…………………………………	37
5.2. Калибровка (идентификация) моделей массовой оценки…...	39
5.3. Контроль качества оценки…………………………………………	40
5.4. Границы применения массовой оценки…………………………	42
Глава 6. Состояние рынка земельных участков Московской области, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство……	44
6.1. Общая характеристика рынка…………………………………….	44
6.2. Результаты исследования…………………………………………	47
6.3. Анализ прогностической силы модели………………………….	71
Заключение……………………………………………………………………...	74
Список использованной литературы………………………………………..	77
Приложения……………………………………………………………………..	78

Введение

Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики.

Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные так и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, проведении рациональной земельной и налоговой политики.

Для обеспечения рационального использования земельных ресурсов с 13 декабря 1968 года ведется государственный земельный кадастр, содержащий совокупность достоверных и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Земельный кадастр включает регистрацию землепользования, учет количества и качества земельных угодий, бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Государственный земельный кадастр имеет важное народнохозяйственное значение. Его данные широко применяются при решении многих вопросов, связанных с использованием земельных ресурсов. С помощью земельно-кадастровых данных можно определить место земельных ресурсов в составе национального богатства страны, устанавливать задания по повышению продуктивности использования земельных ресурсов путем перевода земель из одной категории в другую, трансформации и улучшения угодий, мелиорации земель, борьбы с эрозией почв, кислотностью, засолением, заболачиванием земель, давать оценку экономической эффективности планируемых мероприятий.

На сегодняшний день в Российской Федерации сложились адекватные предпосылки для формирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения.

Одним из решающих условий эффективного использования земельных ресурсов в условиях переходной экономики является методически корректное определение цены земли, обеспечивающее установление обоснованных размеров разного рода платежей за землю, и в первую очередь величины земельного налога. При этом принципиальное значение приобретает поиск такой расчетной величины, которая бы в полной мере соответствовала экономическим реалиям конкретного этапа общественного развития. Проблема заключается в том, что в современных экономических условиях отсутствуют методические основы для расчета объективно обоснованной равновесной цены земли. Сложившаяся ситуация объясняется следующими причинами.

Во-первых, отечественные методы экономической оценки земли, использовавшиеся в дореформенный период, создавались без учета применения их в условиях современной рыночной экономики.

Во-вторых, известные зарубежные методы не ориентированы на слабо предсказуемую кризисную экономическую ситуацию и такие рынки земли, как российский, который находится в стадии формирования, неустойчив и не соответствует общепринятым стандартам функционирования. Поэтому вряд ли можно рассчитывать на получение достоверных результатов, применяя широко используемые за рубежом методы капитализации доходов, либо капитализации затрат на конкретном земельном участке.

В-третьих, в России еще не накоплена достоверная информационная база об операциях с землей, на основе которой могли бы быть использованы некоторые зарубежные методики, в частности методы аналогии, простой, либо основанной на математических статистических моделях экстраполяции.

Именно поэтому сегодня крайне острой и актуальной представляется проблема разработки научно обоснованной методики определения равновесной цены земли, которая способна учитывать особенности российских условий.

Цель магистерской диссертации – попытка разработать процедуры определения расчетным путем цену земельных участков по совокупности рыночных факторов земельного ценообразования, включая конъюнктуру земельного рынка, соотношение спроса и предложения на земельные участки.

Предмет исследования – экономические взаимосвязи, возникающие при формировании цен на объекты недвижимости.

Объектом исследования являются земельные участки Московской области, предоставленные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Методологической и теоретической основой исследования послужили работы Джозефа К. Эккерта «Организация оценки и налогообложения недвижимости» и Д.Фридмана, Н.Ордуэйя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». В работе также использовались материалы и данные компьютерной сети Интернет.

Автору неизвестны подобные исследования и он надеется, что выводы, вытекающие из данной работы, и опыт данного исследования могут представлять практическую ценность.

В заключение мне хотелось бы поблагодарить директора НПЦ «Оценки земель» института МосНИИПИ землеустройства, к.б.н. Гинзбурга Михаила Евгеньевича за предоставленную информационную базу и консультационную поддержку без которой не возможна была бы данная работа.