Реферат: Некоторые проблемы правового регулирования аренды нежи-лых помещений в Российской Федерации
Ст. 2 88 Гражданского кодекса РФ и ст. 7 Жилищного кодекса РФ[4] жилыми признаются помещения, которые предназначены для постоянного проживания граждан, также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Проект Жилищного кодекса, составленный и опубликованный в 1994 году[5], дает понятие жилого помещения как помещения, отвечающего установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан (ст.4)" Следовательно, нежилыми являются помещения, не входящие в жилищный фонд Российской Федерации и предоставляемые для производственных, промышленных, коммерческих и иных нужд.
В соответствии с п.З ст. 288 ГК РФ не допускается размещение производств в жилых домах. Однако, предприниматели игнорируют данную норму и заключают договоры аренды жилых помещений, используя их под офисы. Это противоречит нормам действующего законодательства и, в конечном итоге, влечет к признанию таких договоров недействительными в судебном порядке.
ПРИМЕР. Арбитражный суд г.Москвы удовлетворил два иска Департамента муниципального жилья г.Москвы к СП «Арбат - Интернэшнл» о признании недействительными договоров аренды на помещения по адресу ул.Арбат, д.6/2 и выселении его из этих помещений. В январе 1992г. СП «Арбат - Интернэшнл» и муниципальное управление «Арбат» заключили договор аренды на квартиру №24 по адресу ул.Арбат, д.6/2. Квартира должна была использоваться как контора до начала реконструкции здания. Аналогичный договор в октябре 1992 года это СП заключило с Киевским райсоветом на квартиры 7 и 8 в этом же доме. Однако, Департамент муниципального жилья г.Москвы, выявив этого арендатора, счел, что он занимает жилые помещения, которые могут использоваться только для проживания граждан, незаконно и обратился в суд. В суде истец сослался на ст. 7 Жилищного кодекса, которую нарушил арендатор и арендодатели, сдавшие помещение. Истец также отметил, что как муниципальное управление «Арбат», так и Киевский райсовет превысили свои полномочия, выступив арендодателями жилых помещений. Если бы помещения были нежилыми, указанные организации также не обладали бы правом распоряжаться ими, так как с 1992 года только Москомимущество может быть стороной по договору аренды нежилых помещений. Суд счел доводы истца законными и обоснованными и полностью удовлетворил их[6].
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, организации, учреждения допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Порядок данного перевода определяется жилищным законодательством и местной администрацией.
Ст.9 действующего Жилищного кодекса, а также ст. 9 проекта Жилищного кодекса не допускает перевод пригодных для проживания помещений в домах государственного и общественного фондов в нежилые. Такое возможно только в исключительных случаях и осуществляется по решению органов местной администрации.
В г.Москве перевод жилого помещения в нежилое осуществляется в соответствии с Порядком перевода жилых помещений в нежилой фонд, утвержденным распоряжением мэра г.Москвы «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформлении документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах» от II ноября 1994 года.[7]
Данный порядок устанавливает общие требования к переводу жилых помещений в нежилой фонд в г.Москве вне зависимости от нахождения в государственной (муниципальной) собственности, собственности общественных объединений или частных лиц, а также находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий, министерств, государственных комитетов и ведомств. Возможность перевода жилых' помещений в нежилые рассматривается комиссией административного округа, также непосредственно городской комиссией по использованию жилищного фонда. Решения этих комиссий утверждаются Департаментом муниципального жилья г.Москвы. В соответствии с этим порядком, основаниями для перевода жилых помещений в нежилые являются признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания; признание жилых помещений временно непригодными (до устранения причин, обуславливающих непригодность) для проживания; признание факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фондами т.п. Для рассмотрения на комиссии вопросов о целесообразности перевода жилых помещений в нежилые собственник или по его поручению владелец (балансодержатель) представляет:
а) заявление с указанием причин, побудивших его обратиться с соответствующим заявлением, также заявитель может представить технико-экономическое обоснование просьбы;
б) технический паспорт или выписку из него, подготовленные БТИ (по данным на день обращения в комиссию) с указанием износа основных элементов и строения в целом, либо технического состояния отдельного помещения, о котором возбуждается ходатайство, а также значений стоимости данного помещения, полученных по действующим в г.Москве методикам оценки жилых и нежилых помещений;
в) заключение центра Госсанэпиднадзора о возможности изменения функционального назначения помещений;
г) заключение органа Госпожнадзора;
д) обязательство использовать данное помещение, не нарушая прав и законных интересов соседей;
е) документы, подтверждающие, что граждане, ранее проживавшие на данной площади, обеспечены по их согласию иной равноценной площадью за счет средств физических или юридических лиц, обратившихся по поводу перевода данной жилой площади в нежилой фонд.
Межведомственная комиссия изучает представленные документы и принимает решение, которое оформляется актом. На основании этого решения Департамент муниципального жилья издает распоряжение. Указанный документ выдается владельцу (балансодержателю) помещений и направляется в БТИ для внесения вытекающих из них изменений в технический паспорт на строение.
Из этого следует, что арендовать возможно не только помещение, находящееся в нежилом фонде, но и при необходимости перевести жилое помещение в нежилое для последующего заключения договора аренды данного имущества.
Для правильного и юридически грамотного заключения договора следует точно знать, в чьей собственности находится нежилое помещение, которое служит объектом аренды.
Большое значение для рассмотрения проблем, связанных с арендой, имеет разграничение всех объектов аренды недвижимости по уровням собственности. Имеется ввиду деление их на объекты государственной и муниципальной собственности с последующим делением государственной собственности на государственную федеральную и государственную собственность субъектов в составе Российской Федерации. Практическое значение такого деления заключается, прежде всего, в выявлении органов, правомочных решать вопросы аренды недвижимости (государственной федеральной собственности - федеральными органами, государственной областной собственности - областными органами) и в применении правовых актов к конкретным отношениям.
Основными законодательными актами по разграничению уровней собственности являются постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе
Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москва и Санкт-Петербург и муниципальную собственность»[8] Кроме того, в развитие этого постановления было издано распоряжение Президента РФ от 18 марта 1992 года №114-рп, которым утверждено Положение об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности.[9]
Постановлением Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года установлены основные принципы разграничения объектов собственности. В частности, определено, что разграничение уровней собственности не зависит ни от того, на чьем балансе находится объект собственности, ни от ведомственной подчиненности предприятия. Постановлением также определены перечни объектов, относящихся к федеральной собственности, которые могут передаваться в государственную собственность субъектов Российской Федерации и перечни объектов, относящихся к муниципальной собственности.
Некоторые особенности в регулировании объектов собственности характерны для городов Москва и Санкт-Петербург. Они не отнесены к городам, наделенным муниципальной собственностью. Однако, учитывая, что постановлением Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года районам этих городов также не предоставлено право управления муниципальной собственностью, названные города осуществляют полномочия собственника в отношении муниципальной собственности, расположенной на их территории.
Правительством Москвы 16 сентября 1993 года было принято постановление №868 «О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в г.Москве»[10], которое устанавливает разграничение государственной собственности в г.Москве на федеральную собственность и государственную собственность г «Москвы.
К федеральной собственности относятся:
- здания, строения, сооружения, находящиеся на территории г.Москвы, и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, Генеральная прокуратура РФ, Центральный банк РФ, Пенсионный фонд РФ;
- здания, строения, сооружения и помещения, отнесенные в установленном порядке к объектам историко-культурного наследия общероссийского значения;
- здания, строения, сооружения, в том числе построенные за счет средств государственного бюджета СССР, РСФСР или РФ, находящиеся в пользовании органов законодательной, исполнительной и судебной власти РФ и учтенные на их балансе, относятся к федеральной собственности в пределах, обеспечивающих реальную потребность в размещении штатной численности сотрудников вышеуказанных органов с нормативом, установленным данным постановлением.
Во всех остальных случаях указанные объекты недвижимости и нежилые помещения, а также земельные участки, на которых они расположены, в полном объеме относятся к государственной собственности г.Москвы, и предоставляются в пользование указанным органам в порядке, установленном законодательством РФ:
- предприятия (организации), более 50% которых могут использоваться для удовлетворения потребностей г.Москвы как столицы и субъекта РФ, относятся к государственной собственности г.Москвы;
- объекты недвижимости, находящиеся на балансе предприятий (организаций), относятся к тому уровню собственности, к которому относится балансодержатель (за исключением объектов социальнокультурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий).