Реферат: Некоторые проблемы правового регулирования аренды нежи-лых помещений в Российской Федерации

- здания и строения, ранее переданные местной администрацией в ведение другим юридическим лицам, встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5-7 процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения;

- прочие здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные (за исключением находящихся в границах предприятия), арендуемые либо используемые на иных основаниях предприятиями торговли, общественного питания, бытового обслуживания, организациями и учреждениями социальной защиты населения.

Такое разграничение прав собственности на государственное имущество необходимо для определения органа, правомочного сдать нежилое помещение в аренду.

§1.3. Стороны договора аренды нежилых помещений

Стороны договора именуются арендодателем и арендатором. Арендодатель - лицо, предоставляющее контрагенту нежилое помещение в целевое временное владение и пользование за плату. Арендатор - лицо, берущее за плату в целевое временное владение и пользование или пользование нежилое помещение. К лицам, которые могут выступать в роли арендатора и арендодателя, предъявляются обычные для участников гражданского оборота требования правосубъектности - факт государственной регистрации для юридических лиц и достижение совершеннолетия для физических лиц.

Правом сдачи нежилого помещения в аренду обладает его собственник, а также лица, управомоченные собственником или законом сдавать нежилое помещение в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения им. Поэтому арендодателем, в первую очередь, выступает собственник, как лицо, обладающее правомочием распоряжения. Иные лица, выступающие арендодателями, должны быть наделены этим правом по закону или собственником. По закону сдавать нежилое помещение в аренду могут субъекты права хозяйственного ведения, но только с согласия собственника (ст"295 ГК РФ). Аналогично решался данный вопрос в Указе Президента РФ №1230 от 14 октября 1992 года «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду».[11] В п.4 записано: «государственные и муниципальные предприятия вправе сдавать в аренду имущество (кроме недвижимого), закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения, на срок не более года. Сдача имущества в аренду на больший срок осуществляется по согласованию с комитетом по управлению имуществом». До принятия нового Гражданского кодекса эта норма указа противоречила действовавшим в то время Основам гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года, которыми разрешалась сдача в аренду и недвижимого имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Кроме того нередко п.4 указа читался невнимательно, на основании чего делался вывод о возможности самостоятельной сдачи недвижимости в аренду государственными предприятиями.

Условие о согласии собственника на сдачу в аренду нежилого помещения действует и в отношении казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления (ст.297 ГК РФ). Но другой субъект права оперативного управления - учреждение - не имеет право сдавать закрепленное за» ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выданных учреждению по смете, в аренду ни при каких условиях. Исключением является только имущество, приобретенное учреждением на доходы от его предпринимательской деятельности, разрешенной ему учредительными документами.

С практической точки зрения представляется важным вопрос о том, какие органы государственного управления распоряжаются имуществом путем сдачи его в аренду. В соответствии с п.15 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года №3020-1 управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство Российской Федерации, которое может делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности. К числу таких полномочий относятся: заключение договоров аренды с руководителями предприятий, организаций, учреждений; утверждение Уставов юридических лиц; заключение договоров аренды имущества и учредительных договоров в соответствии с законодательством. Правительство РФ может также делегировать свои полномочия органам исполнительной власти субъектов РФ. Такими органами являются комитеты по управлению имуществом.

В соответствии с указом Президента РФ №1230 арендодателем по договору аренды может выступать только комитет по управлению имуществом. Согласно п.З указа исключительно Комитет по управлению имуществом и по его поручению соответствующие комитеты по управлению имуществом, наделенные правами территориальных агенств, осуществляют полномочия арендодателя при сдаче в аренду недвижимого имущества, в том числе нежилых помещений, находящегося в государственной собственности. Поэтому договоры «аренды, заключенные до введения в действие указа, подлежали переоформлению до 1 января 1993 года (п.12 указа). Но до настоящего времени в комитеты по управлению имуществом продолжают обращаться арендаторы, договор которых должен быть переоформлен по п.12 указа Президента №1230. Так как п.12 Указа срок для переоформления устанавливается только для Госкомимущества и соответствующих комитетов по управлению имуществом, а для арендатора не установлена обязанность переоформить договор, то можно сделать вывод, что отказ в переоформлении из-за пропуска срока, установленного указом, недопустим .

Можно заметить, что по смыслу п.З и п.12 при переоформлении действующих договоров аренды без изменений их условий арендодателем становится соответствующий комитет по управлению имуществом и согласие государственного предприятия - балансодержателя, бывшего ранее арендодателем, не требуется.

Не. смотря на существование указа Президента РФ №1230, было не просто ответить на вопрос о надлежащем арендодателе, в Москве до появления постановления Правительства Москвы от 16 сентября 1993 года № 868, о котором оговаривалось ранее. Постоянно возникала проблема установления органов, компетентных принимать решения о сдаче нежилых помещений в аренду. Чаще всего, в нарушение установленного порядка, нежилые помещения сдавались в аренду государственными и муниципальными организациями и предприятиями - балансодержателями, которые отвечают за содержание, эксплуатацию, ремонт и восстановление зданий и сооружений.

ПРИМЕР. Консорциум «Молибден» обратился в арбитражный суд г.Москвы с иском о выселении фирмы «Олимп-8» (бывший трест Мосстрой-8) из здания по ул.Селезневской, ссылаясь на наличие у него договора аренды на это здание, заключенного с ПРЭО райисполкома. Арбитражный суд удовлетворил иск. Без изменения оставила это решение и надзорная инстанция. Однако, эти решения стали предметом проверки Пленума Высшего арбитражного суда России. При этом высшая инстанция пришла к выводу, что арбитражные суды не исследовали вопрос о наличии у ПРЭО имущественных прав на указанное строение в объеме, позволяющем ему выступать арендодателем по договору аренды. Таким образом, необходимо выяснить, имелись ли полномочия у ПРЭО на заключение договора аренды. Поэтому все состоявшиеся решения были отменены и дело направлено на новое рассмотрение.[12]

В данном случае у суда возникли сомнения в правомочности действий ПРЭО по сдаче здания в аренду, но на практике встречаются случаи, когда арендодателями выступают низовые звенья управления жилищно-коммунальным хозяйством города (РЭУ, ПРЭО, РЭП и т.д.), а также непосредственно административные органы, например, администрации муниципальных округов. Разумеется, чаще всего такие договоры юридических гарантий для правомерного пользования нежилыми помещениями не дают. Это следует из того, что на основании выше упомянутого постановления правительства Москвы единственным арендодателем в столице может выступать только Москомимущество и его территориальные агенства. Однако, возникает вопрос, как быть с теми многочисленными договорами аренды, которые были заключены ранее. Можно ли автоматически заменить арендодателя по договору аренды, который не был переоформлен в соответствии с указом Президента РФ №1230 от 14 октября 1992 года? В постановлении правительства Москвы подчеркивается, что Москомимущество является правоприемником по всем ранее заключенным договорам аренды, в том числе с правом выкупа. Но в информационном письме Высшего арбитражного суда РФ от 3 сентября 1993 года № С-13/ОП-272[13] разъясняется, что договоры аренды, заключенные в установленном» порядке, являются действующими независимо от изменения арендодателя. Недвижимое имущество, в том числе нежилые помещения, находящееся у предприятия в хозяйственном ведении и переданное им в аренду другому предприятию не может быть изъято у него, несмотря на то, что арендодателем по договору после переоформления будет выступать комитет по управлению имуществом. Поэтому комитет по управлению имуществом становится правопреемником по договору аренды только после его переоформления. Следовательно, если договор аренды на нежилое помещение в надлежащем порядке не был переоформлен, арендодателем продолжает оставаться предприятие, заключившее договор аренды.

ПРИМЕР. Возник спор между АО «Аэропорт «Внуково»» и его рестораном, который взял в аренду свои площади не у самого аэропорта, а у Москомимущества. Помещения, которые занимает ресторан, арендовались им у аэропорта с 50-х годов. В 1992 году ресторан преобразовался в акционерное общество и перезаключил договор аренды с Москомимуществом. Через год акционировался и сам аэропорт. Формируя свой уставной фонд, АО «Аэропорт «Внуково» внес в него площади ресторана, после чего стал требовать от ресторана, чтобы тот платил арендную плату именно аэропорту, а не Москомимуществу. Но ресторан, ссылаясь на договор с МКИ, арендную плату аэропорту платить не желал. Аэропорт решил обратиться в суд. Арбитражный суд Москвы не сразу, но все же встал на сторону аэропорта (первоначально иск был отклонен). Однако, признав недействительным договор аренды ресторана с МКИ, Московский арбитражный суд по формальным причинам не аннулировал свидетельство на право аренды. Аэропорт обратился в Высший арбитражный суд, который полностью удовлетворил его иск.[14].

Следует отметить, что такая практика «применяется только в отношении договора аренды нежилых помещений, которые были заключены до вступления в действие указа Президента РФ №1230. Договоры, заключенные не с комитетами по управлению имуществом, после указанной даты являются неправомерными, хотя, многие организации, заключившие договоры аренды нежилых помещений с РЭУ, ПРЭО и т.д., исправно платили арендную плату, участвовали в косметическом ремонте и выполняли другие обязанности по договору. В результате бюджет недосчитывал крупные суммы.

По мнению директора Центрального территориального агенства МКИ Владимира Андреенкова особо остро эта проблема стояла в Центральном округе города Москвы. Это и понятно, так как центр Москвы является самым престижным районом для расположения офисов фирм. Поэтому правительство Москвы в порядке эксперимента осуществляет продажу прав аренды на бесконкурсной основе юридическим лицам, занимающим нежилые помещения по договорам аренды с РЭУ, ПРЭО и т.д. Таким образом, город решил легализовать незаконные договоры аренды и в дальнейшем регулировать размеры поступления арендной платы. Сейчас идет крупномасштабная проверка состояния и использования занимаемых площадей, а также документов, подтверждающих права заявителей на занимаемые помещения. Помощь в такого рода проверке оказывает Московская ассоциация предпринимателей, которая сама вызвалась изыскивать помещения с неправовой формой аренды. При этом 80% выявленной площади поступает в распоряжение Москомимущества, а 20% идет на целевые конкурсы - помещения получают фирмы именно этой ассоциации.

К сожалению, Москомимущество часто игнорирует ранее заключенные договоры аренды на нежилые помещения. Но дела подобной категории решаются в арбитражных судах неоднозначно.

ПРИМЕР. Еще в 1987 году между производственным жилищноремонтным объединением Свердловского райисполкома столицы и Всероссийским объединением племзаводов (в последствии преобразованного в Ассоциацию племенных заводо