Реферат: Оценка недвижимости
Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания,
n – количество конструктивных элементов в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (%) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости. Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике, т.к. ей присущи следующие недостатки:
- по причине своей «нормативности» изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта,
- трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания,
- невозможность измерения функционального и внешнего износа,
- субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.
Стоимостной метод определения физического износа. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкций, систем или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. Исходя из сумм ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой
, где
И (%) – износ в процентах,
ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом.
ФЖ – типичный срок физической жизни,
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценивании, так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:
, где
И (%) – износ в процентах
ФЖ – типичный срок физической жизни.
Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в расчетной формуле (1). Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценивание):
, где
И – износ в процентах,
ВС – восстановительная стоимость.
Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый износ. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устраняемый и не устраняемый износ, делят на:
- долгоживущие (ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни и всего сооружения),
- короткоживущие (элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом),
Рассмотрим устранимый физический износ этих элементов.
Устранимый физический износ короткоживущих элементов. Причиной его возникновения является естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случае цена продажи здания соответствующее обесцениванию, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложений ремонт», чтобы восстановить нормальное эксплуатационные характеристики сооружения. Итак, устранений физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному.
Устранимый физический износ долгоживущих элементов в стоимостном выражении может быть определен разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому износу короткоживущих элементов.
Неустранимый физический износ короткоживущих элементов представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяется разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разницей между восстановительной стоимостью всего здания и суммы устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.