Реферат: Порівняльно-правовий аналіз регулювання адміністративних проваджень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно в Україні та за кордоном
Умовою переходу права власності є внесення запису про нового власника в реєстр нерухомого майна. Реєстр прав нерухомості складається з розділу власності, поземельної книги, карти території, на якій розміщена нерухомість, та архіву. В розділі про власність фіксуються відомості про нерухоме майно, дані про особу власника, про користування та про наявність обмежень прав. Поземельна книга в Угорщині має дві частини: в одній реєструються земельні ділянки, в іншій — усі інші об’єкти нерухомості.
Досвід Угорщини є надзвичайно цікавим для нашої країни, його вплив спостерігається у частині впровадження в Україні єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно за принципом єдиного об’єкта, який міститиме реєстрову інформацію. Досліджуючи повноваження угорського реєстраційного органу, слід звернути увагу на те, що органи управління землями можуть з власної ініціативи контролювати внесення в реєстр даних про нерухомість та про їх фактичний стан, що є істотним, оскільки дає можливість не допустити або вчасно виявити та припинити самовільне будівництво, проконтролювати цільове використання земель, а також здійснити фіскальне забезпечення.
У Республіці Польща реєстраційні провадження у справах реєстрації прав на нерухоме майно віднесено до компетенції місцевих судів. Покладання обов’язку провадити реєстраційні справи судами є запозиченням німецького досвіду. У Польщі також діє принцип: без реєстрації немає права. Більше того, ухилення або невчасне виконання обов’язку правонабувачем звернутись до суду з реєстрацією набутого речового права передбачає за польським законодавством про проступки (пол. wykroczenie) відповідальність у вигляді штрафу. Провадження у справах притягнення осіб до відповідальності за цей вид протиправної поведінки також здійснюється судами, вони ж виносять у цих справах рішення, застосовуючи до порушника накладення стягнення. Звертає на себе увагу цікаве правило в польському реєстраційному законодавстві: після укладення нотаріально засвідченого правочину, особливості якого полягають в тому, що нотаріус засвідчує не правочин, а підписи, які ставлять на ньому особи, він зобов’язаний у семиденний строк з дня здійснення акту, що стосується нерухомості, відправити виписку з реєстрової нотаріальної книги до суду за місцем знаходження нерухомого майна для внесення судовим реєстратором запису в поземельну книгу [2, с. 105].
Українські правові норми, які регулюють реєстраційні процедури, взагалі не встановлюють строків, у які заявник зобов’язаний подати на реєстрацію заяву та документи для здійснення уповноваженим органом акту державної реєстрації. На наш погляд, такі строки необхідно встановити. Досвід польського законодавства вказує на оптимальність встановлення десятиденного строку з моменту здійснення правочину [5, с. 149].
У Чеській Республіці реєстрація нерухомості та пов’язаних з нею речових прав здійснюється місцевими органами кадастру, які входять до Чеського управління геодезії та картографії. Загальне правило виникнення речового права на нерухоме майно також присутнє у чеському реєстраційному та цивільному законодавстві. Реєстрація речових прав на нерухомість здійснюється в кількох формах: шляхом внесення запису в реєстрову книгу або відмітки чи примітки, для кожної з яких законом передбачено спеціальний порядок здійснення. При цьому право власності та інші речові права на нерухоме майно реєструються тільки у формі внесення запису, накладення обмеження чи обтяження на речове право, а також їх зняття вноситься до реєстрової книги як примітка.
Згідно з чеським законодавством рішення реєстраційного органу про відмову здійснити державну реєстрацію речових прав можна оскаржити до вищестоящого органу — Чеського управління ведення кадастру. Таке право передбачене і українським реєстраційним законодавством, на відміну від російського, згідно з яким оскарження реєстраційних дій чи бездіяльності органів юстиції (відповідно до російського законодавства реєстрацію нерухомого майна та правочинів з ним покладено на органи юстиції) здійснюється виключно в судовому порядку.
Звернемо увагу на встановлення в Чеській Республіці відповідальності за правопорушення в галузі ведення кадастру. Законодавець передбачив відповідальність виключно у вигляді штрафів за порушення строків внесення інформації до кадастрових записів, неповідомлення заявнику інформації на запит щодо реєстрових записів на майно, за надання недостовірної інформації, яка стосується нерухомості.
Головним джерелом інформації про будь-яку нерухомість у Чеській республіці є кадастр (Katastr nemovіtostі’) — комп’ютерна система, де зареєстровані всі земельні ділянки, будинки, квартири, нежилі приміщення (у тому числі й недобудовані), їхні геометричні розміри, площа й місцезнаходження. У кадастрі зазначено права власності й інші майнові права, зафіксовано особисті дані власників і співвласників. В управлінні кадастром будь-яка особа може одержати виписку з інформацією про об’єкт нерухомості, що її цікавить, сплативши при цьому гербовий збір — 100 чеських крон [16].
У Сербії реєстрація прав на нерухомість проводиться в поземельних книгах, які ведуться на основі земельного кадастру. Ведення земельних кадастрів відноситься до компетенції республіканських та общинних органів влади. Поземельні книги ведуть суди, в яких діють спеціалізовані відділи ведення поземельних книг. У поземельну книгу внесено відомості про власників нерухомості і носіїв прав власності. Спеціальний розділ поземельної книги призначений для реєстрації обмежень речових прав: іпотека, сервітут, арешт. Цікавими є особливості провадження реєстраційної справи в частині ведення поземельної книги. Для полегшення роботи з поземельною книгою у ній передбачено два реєстри: речовий та особовий. Перший реєстр передбачено для внесення в нього записів про об’єкти нерухомості, інший — для внесення записів про правовласників. Іншою особливістю ведення поземельної книги є наявність допоміжної книги, де у хронологічному порядку вказані документи правочинів, що стали підставою для внесення реєстраційних записів. Такі реєстри та додаткова книга дозволяють краще орієнтуватися у поземельній книзі та дають можливість пошуку реєстрового запису як за допомогою інформації про об’єкт, так і за допомогою інформації про суб’єкт права чи правовстановлювального документа [5, с. 73].
У Швейцарії записом у реєстрі нерухомості презюмується дійсність правочину та служить (як і в Україні) вагомим доказом правового становища нерухомого об’єкта. Такий запис презюмує наявність у особи прав та добросовісність цієї особи щодо набуття цих прав. Більше того у випадку включення запису в реєстр може бути захищено права і недобросовісного набувача. У реєстраційному законодавстві Швейцарії закріплений принцип публічної відкритості реєстру нерухомості. Проте на практиці отримати доступ до цієї інформації можна лише обґрунтувавши свій інтерес. Проста цікавість не вважається «виправданою цікавістю».
В Італії поземельну книгу веде спеціально уповноважена особа — хранитель поземельної книги. Хранитель веде декілька книг для реєстрації окремих дій, наприклад книгу запису судових рішень, на підставі яких виникає речове право на нерухоме майно. Обов’язковій реєстрації в поземельній книзі підлягають договори про передачу прав власності на нерухоме майно, договори оренди нерухомого майна на строк більш як десять років та деякі інші договори, які набувають чинності стосовно третіх осіб після здійснення певного запису. Інформація, що міститься в поземельній книзі, є доступною для будь-якої особи. За запитом заявника хранитель поземельної книги зобов’язаний надати йому копію запису в поземельну книгу. Крім цього, сама поземельна книга може бути надана будь-якій заінтересованій особі.
Будь-яка нерухомість в Італії має бути зареєстрована в Консерваторії обліку нерухомості (Conservatoria dei Registri Immobiliari). З неї можна отримати інформацію про того, хто є власником нерухомості, яка її кадастрова вартість, точна площа, а також про наявність можливої заборгованості власника. Після підписання завершального акта купівлі-продажу нерухомість реєструється в Консерваторії обліку нерухомості впродовж двох місяців [5].
Для реєстрації будь-яких обмежень на власність, таких як іпотека, арешт чи будь-які інші обмеження в Італії створено спеціальний реєстр (Conservatoria dei registri), в якому зосереджено усю інформацію з приводу накладених уповноваженими органами обмежень права.
В Іспанії реєстраційна система введена в дію Законом про іпотеки 1861 року. Відповідно до його вимог був створений Реєстр прав власності на нерухомість, в якому реєструються права власності на нерухоме майно, інші речові права, їх обмеження і обтяження. Він ведеться за реєстраційними округами, які не стикаються між собою і збігаються з кордонами адміністративних територій Іспанії. Реєстр ведеться в спеціальних книгах, які нумеруються і візуються суддею. Форма і порядок ведення цих книг визначаються Міністерством юстиції Іспанії. Реєстр ведуть особливі державні службовці — реєстратори, які в процесі своєї професійної діяльності підкоряються лише закону і повністю незалежні від держави, у тому числі і в питанні свого фінансування.
Усі записи про права на нерухомість і операції з нею реєструються в Реєстрі прав власності на нерухомість. Права на окремий об'єкт нерухомості реєструються на окремому аркуші запису в хронологічному порядку — таким чином фіксується процес переходу прав на нерухомість. Законним є лише останній правовласник, кожне право на нерухомість належить лише одному законному власникові. Усі незареєстровані права на нерухомість недійсні. На реєстратора покладена відповідальність за законність запису, у тому числі і за можливий збиток, заподіяний неправильним записом. Таким чином, тут також діє принцип: все, що записано в реєстрі, є вірним і законним. Інформація Реєстру прав на нерухомість відносно прав, а також зареєстрованих обмежень і обтяжень на нерухоме майно відкрита для заінтересованих осіб.
Таким чином, в іспанській реєстраційній системі існує принцип повної гласності, тобто реєстрація права на нерухомість публічна і відкрита для ознайомлення [5, с. 62].
Існуючий у Європі порядок здійснення правочинів з нерухомістю та реєстрації речових прав походить із німецького права.
Звичай укладати угоди щодо нерухомості публічно існував у Німеччині здавна. Такі угоди спочатку укладались на народних зборах, пізніше — перед судом, у церкві, щонайменше при свідках. Із поширенням писемності зазначені угоди почали заносити до протоколів та книг. Рецепція римського права на німецьких землях тимчасово призупинила розвиток реєстраційного порядку.
Реєстрацію речових прав та угод уперше було запроваджено у Прусії (1783 р.). У 1818 році обов’язковість запису за німецьким зразком було встановлено Іпотечним Статутом для Царства Польського. Далі такий порядок прийняли у Баварії (1822 р.), Бельгії (1851 р.), Франції (1855 р.), Саксонії (1863 р.), Австрії (1871 р.). Так, М. Андріанов стверджує, що наприкінці ХІХ ст. у Європі склалися наступні системи реєстрації речових прав:
— система заставних книг (іпотечна система у вузькому значенні). ЇЇ було запроваджено старим німецьким законодавством для розвитку поземельного кредиту. Система передбачає реєстрацію тільки заставних угод;
— система відміток (інскрипцій) та записів (транскрипцій);
— система поземельних книг (іпотечна система у широкому розумінні слова). Передбачає існування спеціальних книг (поземельних, вотчинних), у які під загрозою недійсності заносяться усі речові права на маєток. За такої системи треті особи можуть отримати достовірні і точні відомості про юридичний стан нерухомості [8].
У сучасній об’єднаній Німеччині поземельна книга ведеться земельним судом за місцем знаходження об’єкта нерухомості.
При описі земельних ділянок та інших об’єктів нерухомості, розміщених на них, використовуються дані, надані кадастровою службою: межі ділянки, вид використання (забудована площа, вільна земля), місцезнаходження (адреса), розміри.
Реєстрація в поземельній книзі можлива на підставі заяви однієї із сторін правочину (у цьому випадку другу сторону представляє нотаріус) або спільної заяви. До заяви додається нотаріально засвідчений дозвіл на проведення реєстрації від особи, чиї права зачіпає реєстрація, а також додаткова заява від правовідчужувача і правоотримувача про передачу права власності. Окрім перерахованих документів, при передачі земельної ділянки необхідно надати оригінальну довідку фінансової служби, яка підтверджує сплату податку за придбання земельної ділянки і посвідчення територіальної громади про невикористання права переважного придбання.
Перелік документів, необхідних для реєстрації речового права у ФРН, досить короткий. Навіть договір купівлі-продажу особі, яка здійснює реєстрацію речового права на нерухоме майно, надавати не потрібно, оскільки за німецьким законодавством для передачі прав власності він не є істотним. Це пояснюється тим, що при здійсненні правочину значну вагу має нотаріус.
Після перевірки документів уповноважена особа земельного суду проводить реєстрацію речових прав у поземельній книзі. Зауважимо, що кандидат на посаду реєстратора речових прав земельного суду у ФРН не обов’язково повинен мати юридичну освіту. Згідно з фактом реєстрації обом сторонам правочину надсилається повідомлення. У випадку якщо оплата за новопридбаний об’єкт нерухомості покупцем ще не здійснена, то можливий попередній запис про передачу права власності на користь покупця. Це гарантує його права на придбання об’єкта нерухомості [6, с. 107].
Як і в Україні, де доступ до інформації про правовий режим об’єкта нерухомості відкритий для кола осіб, визначених законом, у ФРН доступ до реєстру речових прав відкритий лише для осіб, які мають у зв’язку з цим обґрунтований інтерес. Німецький законодавець такий режим доступу до інформації обґрунтовує міркуваннями безпеки.
У Німеччині поряд з поземельною книгою існує низка інших реєстрових книг, які побудовані за її зразком: книга приватизованого житла, книга для реєстрації часткової власності (в якій реєструються, наприклад, гаражі для особистого транспорту і квартири в багатоквартирних будинках, які перебувають у приватній власності), книга реєстрації будованих об’єктів тощо. У зв’язку з об’єднанням німецьких земель в 1989 р. реєстраційна діяльність на землях колишньої НДР має деякі особливості. Пов’язані ці особливості з поділом об’єктів нерухомості на земельні ділянки та споруди, оскільки реєстраційні провадження здійснювалися за принципами, дуже схожими на ті, що існували в СРСР. На старих федеральних землях, тобто у Західній Німеччині, усі споруди є частиною земельної ділянки і належать власнику цієї ділянки. У перспективі і на нових федеральних землях буде встановлений загальноприйнятий порядок і книга реєстрації споруд та будинків втратить свою значущість.