Реферат: Порівняльно-правовий аналіз регулювання адміністративних проваджень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно в Україні та за кордоном

Ще одна — основна — відмінність німецької системи полягає у її відомчому підпорядкуванні. Наприклад, у різних федеральних землях організації, які ведуть кадастрові системи, підпорядковані різним міністерствам: Міністерству фінансів, Міністерству юстиції, Міністерству внутрішніх справ тощо [8].

Правові системи, що регулюють питання нерухомого майна у Швеції та Україні, дуже відрізняються, головним чином внаслідок історичних причин. Якщо в Швеції право володіння землею існувало із середніх віків, то Україні була більш притаманна колективна або державна форма власності протягом багатьох років. Перші документи, що підтверджують існування земельної власності у Швеції, датуються ХІІ ст. Декілька локальних законів вже існували у Швеції на той час, але на зміну їм у ХІІІ ст. прийшов один загальний закон, що використовувався в містах, та ще один — для сільської місцевості. Землею володіла держава, церква та приватні особи [9].

Процес реєстрації юридичних прав на нерухомість розпочався наприкінці ХІХ ст., коли з’явився комерційний ринок нерухомості. Законодавчі акти щодо реєстрації нерухомості та реєстрації прав на нерухомість значно змінилися та поліпшили становище. З 1995 р. реєстрація нерухомості проводиться з використанням обчислювальної техніки. Існує Національне землемірне управління — орган, що займається консультаційними питаннями у своїй сфері діяльності. Для вирішення питань, що стосуються безпосередньо землі, у кожному графстві існують земельні суди, пов’язані з обласними. На сьогодні діє також декілька спеціальних судів, але має місце тенденція зменшення їх кількості та об’єднання із загальними судами.

Реєстрацію титулу власника нерухомого об’єкта, в тому числі земельних ділянок, у Королівстві Швеція здійснюють суди. Подавши заяву з проханням про реєстрацію, набувач речового права ще й підтверджує факт трансакції шляхом надання оригіналу і двох копій договору. Суди звіряють заяву із земельним реєстром і, якщо все гаразд, реєструють покупця як нового власника. Копії договору підшиваються в суді, а оригінал документа повертається покупцеві [5].

На сьогодні обов’язком районних судів Швеції є також реєстрація прав власності на нерухоме майно з моменту його виникнення та у випадку його передачі шляхом купівлі-продажу чи в інший спосіб. Реєстраційні процедури щодо нерухомості зібрані в Земельному кодексі, який було введено у дію у 1972 р. і доповнено у 1996 р. Земельний Кодекс пояснює поняття нерухомості: нерухомість — це, в першу чергу, земля, що поділена на ділянки (ділянки нерухомості), а також об’єкти, що невід’ємно зв’язані з нею і не можуть бути видалені з неї без значних втрат у вартості нерухомості. Прикладом таких невід’ємних від нерухомості об’єктів можуть служити будівлі та споруди, огорожа, дерева та інші об’єкти, що розташовані на ній. Причому в самих будинках та спорудах є об’єкти, що є невід’ємними відносно цих споруд. Прикладом таких об’єктів можна назвати сходи, віконні рами, кухонні плити, печі, батареї, вмонтовані побутові прилади тощо. Причому, згідно зі Шведським законодавством, холодильник також є частиною нерухомості (будинку), якщо він був інстальований власником цієї нерухомості. Кожна ділянка нерухомості обмежена в просторі певними межами і має свій особистий унікальний номер, призначенням якого є ідентифікація нерухомості. Фактично, право власності на нерухоме майно є правом володіти, розпоряджатись та користуватись землею та об’єктами, що розташовані на ній у відповідних межах. Межею у такому випадку називають вертикальну площину, що є границею переходу від однієї сукупності прав (на одну нерухомість) до іншої сукупності прав (на іншу нерухомість). Іншими словами, купуючи нерухоме майно, особа купує права на неї [6].

Існують різні права на використання нерухомості: оренда, право на використання, право на ділянку землі. Сервітут створює інший тип права на землю. На сьогодні право власності на квартиру не існує у Швеції. Існує лише право на постійне користування квартирою [13].

На думку О. Є. Малихіної, Швеція досягла найбільших успіхів у створенні реєстру власності, тут створено єдиний банк даних про нерухомість. Уся земля у Швеції поділена на об’єкти нерухомості. Усі вони зареєстровані у декількох базових реєстрах нерухомого майна (реєстр нерухомого майна, земельний реєстр, реєстр будівель, реєстр координат, адресний реєстр та ін.). Реєстр нерухомого майна і земельний реєстр становлять ядро банку даних [9].

У сучасній Японії реєстрацію прав на нерухомість здійснюють реєстраційні палати Міністерства юстиції Японії, структура яких заснована за територіальним принципом, тобто у віданні територіальних підрозділів органів юстиції перебуває ввірена територія. У ході реформи реєстраційної системи в 1950 р. кадастровий облік було переведено з відома фіскальних органів до органів юстиції. Таким чином, територіальні органи юстиції стали органами уніфікованого управління системою реєстрації нерухомості в широкому розумінні. З 1960 р. кадастрові відомості стали заноситися не у земельні книги, а в титульні розділи реєстрів нерухомості, що, фактично, означає об’єднання реєстрів нерухомості та земельних книг.

Спостерігається раціональний підхід японських управлінців до організації системи реєстрації нерухомості. Ми вважаємо, що уніфікація реєстрації нерухомості може бути здійснена шляхом об’єднання функцій обліку об’єктів нерухомості і реєстрації речових прав стосовно нього у рамках єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно.

Реєстрація речових прав на нерухомість здійснюється, як правило, на підставі заяви сторін, обов’язок подання якої покладено на обидві сторони правочину: як правонабувача, так і правовідчужувача. Як виняток здійснюється реєстрація обмежень речового права — арештів, затримань згідно з рішеннями уповноважених на це органів: судових, фіскальних, слідчих.

Перелік матеріалів, які можуть братись до уваги реєстраторами щодо реєстрації речового права чи відмови у такій реєстрації, обмежений. Закон не дозволяє прийняття рішень, що базуються на всіх наявних матеріалах, як це робиться судами під час позовного визнання речового права.

Реєстрація здійснюється шляхом внесення записів у реєстр, який складається з титульного підрозділу, в якому реєструється об’єкт нерухомості, підрозділу, в якому реєструються відомості про осіб, що є суб’єктами права власності чи права користування, а також підрозділу, в який внесено записи про обмеження, наприклад про арешт чи іпотеку.

Інформація про реєстрацію носить відкритий характер. Будь-якій особі, що заплатила збір у розмірі 500 єн, надається інформація з реєстру. Отримати її можна і в реєстраційній палаті безпосередньо, і через фірму посередника, із застосуванням інформаційної системи Інтернет, але заплатити за неї доведеться вдвічі більше. Зазначена новація застосовується в Японії з вересня 2000 р.

Реєстраційні провадження в Японії здійснюють службовці, найняті управліннями юстиції з числа осіб, які успішно здали кваліфікаційний екзамен. Необхідно відзначити, що до здачі екзамену допускаються особи, які не мають вищої освіти. Зауважимо, що в Японії розвиненим є також недержавний сектор з реєстраційної діяльності, але він обмежений наданням послуг з поданням заяв та підготовкою документів для здійснення державної реєстрації речових прав. Надаються такі послуги кадастровими сюрвеєрами (англ. surveyor), яких в Японії близько 18 тисяч. Спеціальність кадастрового сюрвеєра означає професійну діяльність з обстеження та обмірів землі і споруд, речове право на які підлягає державній реєстрації. Вони також можуть здійснювати підготовку відповідних кадастрових документів на запит суду, прокуратури, поліції та органів юстиції.

У японському реєстраційному законі передбачено окреме досить самостійне провадження у справах з реєстрації описів нерухомого майна. Подібна функція виконується в Україні БТІ щодо технічного обліку споруд та приміщень, а також органами земельного кадастру щодо кадастрових описів.

Провадження у реєстраційній справі опису нерухомого майна починається з подання власником заяви, яка може бути подана як самим власником, так і його представником або довіреною особою — кадастровим сюрвеєром. Заяви, які не відповідають вимогам реєстраційного закону, залишаються без руху, при цьому надається можливість привести заяву у відповідність з вимогами закону, внісши доповнення та виправлення [4, с. 320 — 322].

У Японії під час реєстрації стягується плата в розмірі 0,05% від вартості об’єкта нерухомості. Диференційований підхід до оплати має фіскальну функцію і є соціально справедливим, оскільки набувачі дорогих об’єктів сплачують у такому випадку реєстраційний збір більший, ніж ті особи, що придбавають дешеві об’єкти нерухомості. Такий підхід до формування бюджету реєстраційної установи, на думку дисертанта, є більш прогресивним, ніж в Україні, де встановлена фіксована плата за державну реєстрацію, яка не залежить від вартості майна. На наш погляд, слід застосувати досвід Японії, що дасть можливість забезпечити фіскальний інтерес держави від надання адміністративної послуги з реєстрації речових прав на нерухоме майно. Однак при цьому необхідно передбачити механізм запобігання ухиленням від сплати податку, що здебільшого має місце під час нотаріального засвідчення правочинів з нерухомістю, коли сторони з метою заощадити кошти на державному миті вказую