Реферат: Правила предоставления и изъятия земельных участков
Кодексом Республики Беларусь о земле от 23.07.2008 № 425-З (далее - Земельный кодекс), вступившим в силу с 1 января 2009 года, установлено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности, производится на основании порядка об изъятии и предоставлении земельных участков, установленного Президентом Республики Беларусь. В качестве общего правила Земельный кодекс рассматривает аукционную основу предоставления земельных участков, с возможностью определения исключений в отдельных случаях, определяемых Главой государства, независимо от вида вещного права и целей использования таких земельных участков.
С 1 января 2008 года в республике начал применяться Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее - Указ № 667), который рассматривается как законодательный акт, являющийся базовым императивом, определяющим характер правового регулирования земельных отношений, участниками которых являются, с одной стороны, государство (его административно-территориальные единицы) и, с другой, юридические лица, индивидуальные предприниматели и граждане. Данный нормативный акт построен с соблюдением принципов приоритета охраны земель как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства, необходимости сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, сочетания интересов государства, общества и граждан с целью обеспечения гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим им земельным участкам.
Указом № 667 определен вид вещного права, на котором предоставляются земельные участки в зависимости от субъектного состава земельных правоотношений. Например, юридическим лицам Республики Беларусь они предоставляются на праве постоянного или временного пользования, частной собственности или аренды, юридическим лицам–нерезидентам - только на праве аренды. Индивидуальные предприниматели пользуются аналогичными правами. Гражданам земельные участки предоставляются на праве временного пользования, пожизненного наследуемого владения, частной собственности или аренды.
Определены Указом № 667 и органы, уполномоченные на принятие решения по изъятию и предоставлению земельных участков. К таковым отнесены сельские, поселковые, районные, Минский городской, городские и областные исполнительные комитеты (далее - исполкомы) в отношении земель соответствующих населенных пунктов или территорий.
Администрации свободных экономических зон (далее - СЭЗ) наделены правом изъятия и предоставления земель резидентам этих зон в пределах закрепленных за ними границ и при условии делегирования им соответствующего права областными, Минским городским и городскими исполнительными комитетами, а также осуществления перевода земельных участков из одной категории в другую.
Указом № 667 определен перечень субъектов, которым земельные участки на право заключения договоров аренды, аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений и аукциона по продаже земельных участков в частную собственность, предоставляется без проведения аукциона. В их число входят:
Такое право также имеют граждане Республики Беларусь, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, постоянно проживающие в населенных пунктах и работающие на их территории либо территории районов, в которых находятся такие населенные пункты - для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов в данных населенных пунктах.
Однако с принятием Указа № 667 такого права лишились граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, если они постоянно проживают или работают в городах: Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев.
Либерализация экономических процессов, происходящих в настоящее время в обществе, затрагивает практически все жизненно важные сферы, в том числе такое консервативное и трудно поддающееся изменениям земельное законодательство. В связи с этим Указ № 667, который ввел более жесткие, чем действовали ранее, правила изъятия и предоставления земельных участков, вошел в противоречие с новыми правовыми тенденциями, что потребовало реформирования его норм.
6 февраля 2009 года Президентом Республики Беларусь подписан Указ № 64 «О внесении дополнений и изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь по вопросам строительства, изъятия и предоставления земельных участков» (далее - Указ № 64), которым в том числе пересмотрены многие нормы Указа № 667. Остановимся на тех из них, которые представляют интерес для граждан и юридических лиц с точки зрения реализации их прав в области земельных отношений.
Прежде всего, следует упомянуть о том, что Указом № 64 упрощен ранее действовавший порядок принятия администрациями СЭЗ решений об изъятии и предоставлении земельных участков при необходимости их перевода из одной категории в другую в случае, если администрации СЭЗ делегированы лишь права на изъятие и предоставление земельных участков, но у нее отсутствует право на такой перевод. Действующими в настоящее время решениями областных исполнительных комитетов и г. Минска, изданными для целей реализации Указа № 667, делегированы права на принятие решений по изъятию и предоставлению земельных участков резидентам администраций СЭЗ в границах соответствующей зоны в полном объеме с переводом их из одной категории в другую. Однако не обошлось и без исключений.
Решением Гомельского областного исполнительного комитета от 29.07.1999 № 504 администрации СЭЗ «Гомель-Ратон» переданы только полномочия по изъятию и предоставлению земельных участков, передачи их в аренду. В данном случае администрация СЭЗ может принимать решение об изъятии и предоставлении земельного участка. Перевод таких участков из одной категории в другую осуществляется Гомельским областным исполкомом, а если аналогичное решение будет принято в другой области - соответствующим областным, Минским городским и городскими (городов областного подчинения) исполкомами после направления (в течение 3 рабочих дней) письменного уведомления администрацией СЭЗ в исполнительный комитет о принятом ею решении. В ином порядке предполагается осуществление продажи права заключения договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания проданного капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, незавершенного незаконсервированного капитального строения, находящихся в государственной собственности, независимо от того, какой способ продажи был избран - путем прямого заключения договора купли-продажи, либо путем проведения аукциона. В то же время, если продажа названного имущества, расположенного на земельном участке, находящемся в постоянном или временном пользовании, осуществляется без проведения аукциона, земельный участок изымается и предоставляется покупателю в аренду без проведения аукциона с установлением платы за право заключения договора аренды на основании его кадастровой стоимости.
В новой редакции изложены п. 6-8 Указа № 667, в которых отражено нормативное регулирование, касающееся:
Без проведения аукциона на право заключения договора аренды, аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) и аукциона по продаже земельных участков в частную собственность на вещных правах в соответствии с законодательными актами в области охраны и использования земель кроме тех юридических лиц и граждан, которые были указаны в прежней редакции п. 6 дополнительно включены:
а) юридические лица и индивидуальные предприниматели – для строительства и обслуживания объектов транспортной и инженерной инфраструктуры;
б) граждане Республики Беларусь - для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов в населенных пунктах, за исключением городов Бреста, Витебска, Гомеля, Гродно, Минска, Могилева. В то же время в случае признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий и постановки их на такой учет в перечисленных городах за исключением г. Минска, они также могут рассчитывать на получение земельного участка для строительства жилого дома без проведения аукциона. В г.Минске такое право получили только многодетные семьи (при наличии 3 и более детей в возрасте до 23 лет, не вступивших в брак и проживающих совместно с родителями, включая обучающихся на дневных отделениях учреждений образования в других населенных пунктах и проходящих срочную военную службу по призыву, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования занимаемыми родителями жилыми помещениями), состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Граждане Республики Беларусь, используя льготу, предоставленную Указом № 64, должны помнить, что она может быть реализована только 1 раз. При возникновении ситуации, когда, воспользовавшись льготой, гражданин уже получил земельный участок без участия в аукционе, а в последующем вновь был поставлен на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, право на получение земельного участка у него может быть реализовано только путем участия в аукционных торгах;
в) граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица - при обращении за оформлением правоустанавливающих документов на земельные участки, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности или ином законном основании незавершенные законсервированные строения, в том числе разрушенные от пожара, других стихийных бедствий и в результате порчи, а также на доли в праве собственности на эти объекты недвижимости;
г) юридические лица и индивидуальные предприниматели - для строительства автозаправочных станций, строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, предназначенных для производства товаров, выполнения работ, оказания услуг. Данное правило не распространяется на субъектов предпринимательства, осуществляющих строительство и обслуживание названных объектов в населенных пунктах с численностью населения свыше 50 тыс. человек, включенных в перечень, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.10.2008 № 1451. Введение исключения связано с реализацией Декрета Президента Республики Беларусь от 28.01.2008 № 1 «О стимулировании производства и реализации товаров (работ, услуг)», которым предоставлены налоговые и таможенные льготы коммерческим организациям как с иностранными инвестициями, так и без таковых, созданных с 1 апреля 2008 года в населенных пунктах Республики Беларусь, за исключением населенных пунктов с численностью населения свыше 50 тыс. человек.
В данный перечень включены следующие города:
Данный перечень местными исполнительными и распорядительными органами пересматриваться не может. В то же время в соответствии с Указом № 64 они могут в зависимости от местных условий дополнительно определить населенные пункты, в пределах которых земельные участки будут предоставляться юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для целей строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, предназначенных для производства товаров (работ, услуг), в которых предоставление земельных участков должно осуществляться только по результатам аукционов;
д) юридическим лицам - для добычи общераспространенных полезных ископаемых, в том числе торфа, а также для использования геотермальных ресурсов недр и сушки лигнина.
Новые условия оформления правоустанавливающих документов на приобретение земельных участков Указом № 64 введены для граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в том случае если разрешение на проведение проектно-изыскательских работ для строительства капитальных строений, было принято соответствующими исполкомами до 1 января 2008 года. Без проведения аукциона такие земельные участки будут оформлены при соблюдении дополнительных условий - действующие договоры подряда на подготовку земельно-кадастровой документации или на разработку проекта отвода земельного участка также были заключены до 1 января 2008 года и только с организациями по землеустройству, находящимися в подчинении Государственного комитета по имуществу либо с проектно-изыскательским коммунальным унитарным предприятием «Земпроект», если испрашиваемый земельный участок расположен в границах г.Минска.
Таким образом, те организации (прочие лица), которые по каким либо причинам не успели получить правоустанавливающие документы в 2008 году в рамках действия прежней редакции Указа № 667, фактически должны будут начать новую процедуру получения земельного участка.
И еще одна особенность, введенная Указом № 64, связанная с предоставлением рассрочки внесения платы за право заключения договора аренды земельных участков или платы за земельные участки, предоставляемые в аренду по решению исполнительного комитета, на которую следует обратить внимание. В соответствии с Указом № 667 право применять или не применять такую рассрочку, а также устанавливать продолжительность ее действия, определял исполнительный комитет при предоставлении земельных участков в аренду для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, в том числе по результатам аукционов. Как правило, такие решения принимались исполкомами индивидуально без разработки каких-либо критериев и без принятия нормативных правовых актов их определяющих. Поскольку в республике не сложилась единая практика предоставления рассрочки, Указом № 64 соответствующие правила включены в п. 6 Указа № 667. Рассрочка на основании новой редакции п. 6 может быть предоставлена на срок, не превышающий 5 лет со дня приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта, очереди, пускового комплекса. До приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта лицом, которому предоставляется земельный участок, вносится часть платы в размере, определяемом исполнительным комитетом, эту рассрочку предоставившим. Этим же исполнительным комитетом должен быть разработан и утвержден порядок внесения платы за право заключения договора аренды земельного участка или платы за земельные участки, передаваемые в частную собственность, в случае предоставления рассрочки.
Одним из оснований, когда получение юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями права заключения договора аренды земельного участка в постоянное или временное пользование без проведения аукциона, как Указ № 667, так и Указ № 64, называют строительство и обслуживание многоквартирных жилых домов, за исключением жилых домов повышенной комфортности. Представляется, что ограничение, введенное еще до принятия Указа № 64, может быть оправданным с экономической точки зрения лишь частично.
Из определения жилого дома повышенной комфортности, приведенного в Указе № 667, с применением аукционной системы предоставления земельных участков будут строиться, например, жилые дома, отвечающие хотя бы одному из следующих критериев:
1) строящиеся с применением индивидуальных архитектурных, планировочных и конструктивных решений, предусматривающих высоту хотя бы одного жилого этажа свыше 3 метров; коэффициент соотношения общей площади к жилой хотя бы одной квартиры, кроме однокомнатных, составляет 2 и более; общая площадь хотя бы одной квартиры составляет более 140 кв. м;
2) жилой дом размещается в первой экономико-планировочной зоне.
--> ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ <--