Реферат: Право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом
Российское законодательство не содержит никаких указаний на этот счет, и поэтому граждане и юридические лица в соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Если же сервитут устанавливается не соглашением сторон, а решением суда, определение условий его осуществления зависит от усмотрения последнего. В случае же отсутствия условий право ограниченного пользования чужой недвижимостью осуществляется согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ – по усмотрению управомоченного лица, но опять же без нарушения прав обязанной стороны – собственника служащей недвижимости.
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Он вправе отказаться от ее взимания, но с переходом права собственности к другому лицу у нового собственника это право требования появляется вновь (п. 5 ст. 274 ГК РФ содержит правило о возмездности осуществления сервитута).
Земельные сервитуты подразделяются на сельские и городские. Это деление сохранилось со времен Древнего Рима. Городскими называются сервитуты, устанавливаемые в пользу застроенных (городского типа) участков, обременяющие, согласно ст. 277 ГК РФ, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком; сельскими – сервитуты в пользу участков полевых, незастроенных. Среди последних римское частное право выделяло сервитуты дорожные (iter – право проходить и проезжать через соседний участок, via – право перевозить тяжести, actus – право перегонять скот и проезжать), водные (aquaeductus – право провести воду с соседнего участка, aquaehaustus – право черпать воду на соседнем участке и др.), а также пастбищные (право пасти скот на соседнем участке). Статья 44 Водного кодекса РФ предусматривает возможность установления сервитута забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств (aquaehaustus), а также сервитута водопоя и прогона скота, использования водных объектов в качестве водных путей для маломерных плавательных средств. Проект Земельного кодекса РФ относит к городским сервитутам право на возведение строения или сооружения на своем участке с опорой на строение соседнего участка или проникающее на соседний участок на определенной высоте, а также права света и вида (запрета на возведение строения или сооружения сверх определенной высоты) (ст. 56). Однако последние два права в действительности сервитутами не являются.
Существуют и другие классификации предиальных сервитутов, но они не имеют большого значения для отечественной практики. Например, сервитуты делят на положительные и отрицательные, прерывные и непрерывные, явные и неявные. Первая группа из этого подразделения – affirmativae и negativae, – так же как и в римском гражданском праве, при воплощении в жизнь приводит к смешению понятий ограничений права собственности в силу соблюдения прав других лиц и границ права собственности в силу закона. Понимая положительные сервитуты как права лица совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости, а отрицательные – как права требования к собственнику примыкающего служащего участка воздерживаться от тех или иных видов его использования, подлинными сервитутами можно считать лишь положительные. Они не просто стесняют право собственности на господствующий участок, но и предоставляют право реального ограниченного пользования чужой недвижимостью. Запрет же пользоваться владельцу своим имуществом определенным образом (например, строить дом, заслоняющий свет соседу) не содержит в себе реального пользования чужой недвижимостью, из чего следует вывод о том, что отрицательных сервитутов не существует. Это – не «отрицательное пользование», а установление границы права собственности. Соответственно, если одним из соседей затемняется участок другого, спор между ними идет не об определении содержания и границ «сервитута света», а об устранении нарушений права собственности. И наоборот, когда нарушается подлинно сервитутное право соседа на определенное пользование чужой недвижимостью, то речь пойдет о предъявлении не негаторного иска, а иска конфессорного, правомерность существования которого мы попытаемся доказать далее.
ГК РФ развивает, детализирует и уточняет известный правовой материал в отношении сервитутов. Однако остается открытой проблема разведения понятий границ права собственности и сервитутов как одного из видов ограничений права собственности . За однокоренными словами – «граница» и «ограничение» – стоят разные явления. Ограничение права собственности всегда устанавливается в защиту прав и законных интересов конкретных лиц в отличие от случаев установления границ права (определения его содержания), которые устанавливаются в интересах всего общества и имеют целью защиту основ конституционного строя, нравственности, обеспечение обороны и безопасности государства, прав и интересов граждан. Именно о случаях установления границ права собственности следует говорить тогда, когда степень абстракции так высока, что не предусматривается конкретных обременений в пользу конкретных лиц. Границы права собственности возникают в силу указаний закона (например, п. 3 ст. 209, ст. 288 ГК РФ), в то время как ограничения – из установленных договором вещных или обязательственных прав других лиц на имущество, являющееся объектом права собственности.
В начале ХХ-ого столетия о случаях установления границ права писал Г.Ф. Шершеневич, называя их «ограничениями права собственности в силу закона», отличая их от ограничений права собственности вследствие установления вещного или обязательственного права. В первом случае, считал он, вещь, составляющая объект права собственности, не служит объектом какого-либо права на нее другого лица, в отличие от случая ограничения права собственности вещным или обязательственным правом другого лица. Установление границ права собственности имеет в виду только стеснение собственника из-за посторонних лиц в осуществлении его права, но не доставление посторонним лицам прав на чужую вещь. Если собственник уничтожает или существенно повреждает свою вещь, то вместе с тем отпадают и эти границы, тогда как пострадавшие при этом права на чужую вещь дают их субъектам право искать возмещения убытков со стороны собственника.15
На смешение исследуемых понятий обращал внимание И.Б. Новицкий. Он писал, что часто проводятся параллели между соседским правом и предиальными сервитутами – будто бы дело идет о частно-правовых ограничениях права собственности в пользу соседей, но только одни ограничения вытекают из договора, а другие – из предписаний закона. В качестве примеров вторых порой приводят легальные сервитуты ФГК. Не отрицая внешнего сходства между сервитутами и нормами соседского права, И.Б. Новицкий считал их сближение неправильным, отмечая такое важное различие: сервитуты, основывающиеся на договоре, могут быть и установлены, и устранены в общих пределах договорной свободы, в то время как законные ограничения охватывают строго определенные cлучаи и далеко не всегда могут быть устранены по договору.16 Таким образом, сервитуты являются частно-правовым институтом, а нормы соседского права – публичным. Наконец, в рамках правовой традиции считается, что сервитут для владельца служащего участка заключается только в обязанности терпеть то, чего он без установления сервитута мог бы не допускать со стороны собственника господствующего участка, но никак не в обязанности что-либо делать, так как это выходило бы за рамки содержания сервитута.
С позиции сказанного ст. 639 ФГК, говорящая о том, что источниками сервитутов являются или естественное положение участков, или обязательства, установленные законом, или соглашения между собственниками, несмотря на свою почти 200-летнюю историю существования, представляется нам неверной. Запрет строить, затемняя свет и заслоняя вид, – не сервитут вида, а граница права собственности, установленная законом в интересах соседей. Право одного соседа-владельца стесняется без предоставления права другому. По сути, это «ограничение» подобно правилу ст. 906 Гражданского Кодекса Германии, которое обязывает собственника земельного участка терпеть проникновение к нему с другого участка газов, пара, запаха, дыма, копоти и других подобных imissiones, если только такое воздействие не стесняет его значительно в пользовании своим участком, или правилу ст. 907 того же Кодекса, которое запрещает собственнику земельного участка возводить или сохранять на своем участке такие здания или сооружения, относительно которых с достоверностью предвидится, что их существование или пользование ими будет иметь последствием недопустимое воздействие на смежный участок. Л. Жюллио де ла Морандьер также отмечал, что обременение участков законными или естественными сервитутами (ст. 649 – 685 ФГК) составляет, в сущности, общее правило для поземельной собственности и сервитутами в действительности не является.17
Нам представляется, что недопустимо говорить о существовании публичных сервитутов, внедряемых, к сожалению, в современную отечественную практику не только подзаконными актами, но и законами.18 Аналогичная ошибка была заложена, например, в проекте нового Земельного кодекса РФ, в п. 1 ст. 56 которого говорилось, что право ограниченного пользования чужим земельным участком может устанавливаться не только по соглашению между владельцами земельных участков, но также и органами государственной власти и местного самоуправления в общественных интересах. Тот же промах допущен и в президентском Указе № 1535 от 22 июля 1994 г. Указ устанавливает публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники продаваемых застроенных земельных участков обязаны обеспечить: безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (дорог и объектов инженерной инфраструктуры), если они существовали на момент передачи участка в собственность; возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков; возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Перечисленные случаи являются вариантами установления границ права собственности. Кроме того, в Указе говорится, что изменение названных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми актами. Источниками же сервитутов являются только соглашения сторон или, в случаях их недостижения, – решения судов.
Сервитут, в силу указания п. 2 ст. 274 ГК РФ, не лишает собственника служащего участка прав владения, пользования и распоряжения им. Значит, при наличии, допустим, сервитута прохода или проезда через участок, его собственник вправе при строительстве дома на территории, через которую ездит сосед, по согласованию с ним, изменить территориальные границы осуществления сервитута. Другое дело, если собственник попробует построить дом на месте не частной, а публичной действующей дороги, – право собственности в отношении занятой ею полосы, расположенной на этом участке, не ограничено, а не существует в этой его части. В облюбованном месте дом построить нельзя, поскольку установлено определенное пользование имуществом, изменить которое собственник не вправе; и так называемые публичные сервитуты есть не что иное, как границы права собственности. Поэтому, если подходить строго формально, существование публичных сервитутов с момента начала действия главы 17 ГК РФ этой главе будет противоречить.
3. Основания возникновения и прекращения сервитута. Защита сервитута
Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, нуждающимся в его установлении, и собственником соседнего земельного участка и подлежит регистрации в порядке, предусмотренном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, которое требует установления сервитута. В отношении служащей недвижимости сервитут может устанавливаться (исключая судебное решение) только с согласия ее собственника. И это справедливо, так как сервитут определенным образом умаляет ценность служащего недвижимого имущества – и ни арендатор, ни эмфитевт не вправе решать э?