Реферат: Правовое регулирование арендных отношений в Украине (ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН В УКРАЇНІ)

Зміни в законодавстві про оренду, установлення державним органам приватизації задач по надходженню в бюджет орендних платежів на тлі кризи неплатежів, структурні зміни на ринку об'єктів оренди убік нерухомості і майна, що знаходиться на балансах господарчих товариств, факти нелегітимної оренди, виявлені практикою окремі пробіли в правовому регулюванні оренди ставлять нові задачі щодо застосування як правових, так і економічних регуляторів оренди.

1. Повинне бути довершене приведення нормативних актів у відповідність з діючою новою редакцією закону про оренду. Розроблено, погоджені з зацікавленими міністерствами і відомствами і затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 19.01.2000 № 75 зміни до методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна.

Розповсюджений також конкурсний добір орендаря на оренду нерухомого майна — обновлений Порядок проведення конкурсу на право висновку договору оренди державного майна, затверджений наказом ФДМУ від 03.09.99 №1677 і зареєстрований у Мін'юсту 28.10.99.

На черзі — зміни в типовому договорі оренди, яких доцільно мати принаймні два: окремо для оренди цілісних майнових комплексів (ЦМК) і оренди нерухомого й іншого окремого індивідуально визначеного майна.

2. З метою збереження методичної єдності з неодноразово змінювалася методикою оцінки об'єктів приватизації й уточнення сфери застосування експертної оцінки об'єктів оренди і процедури оцінки окремого індивідуально визначеного майна доцільно внести деякі зміни в Методику оцінки вартості об'єктів оренди.

3. Для забезпечення збільшення надходжень у державний бюджет коштів за оренду державного майна здійснити комплекс заходів, які б зацікавлювали балансодержателей державного майна в передачі його в оренду органами привати-

- 12 -

зації і робили економічно ризикованої нелегітимну (без дозволу органа приватизації) оренду. Розглядалися, наприклад, що випливають можливості:

перелічувати балансодержателям частина орендної плати, отриманої по договорах оренди, укладеним органами приватизації;

вилучати на користь власника (у державний бюджет) частина орендної плати, отриманої балансодержателями державного майна по укладеним ними договорам оренди;

активно ініціювати розгляд у суді справ про визнання недійсними договорів оренди державного нерухомого майна, ув'язнених без дозволу органа приватизації, з вилученням у бюджет отриманої орендної плати як незаконно отриманого прибутку.

Перші дві пропозиції тільки що реалізовані в постанові Кабінету Міністрів України від 19.01.2000 № 75.

Окремого розгляду вимагає ключовий у відносинах орендодавця з орендарем питання оптимізації рівня орендної плати.

4. З метою створення сприятливих умов для стягнення боргів по орендній платі варто домагатися скасування сплати позивачами (органами приватизації) нотаріальних чи платежів визначення джерела таких уплат. Аналогічна проблема зі сплатою мита при розгляді справ в арбітражному суді уже вирішена з ініціативи ФДМУ: інформаційним листом Вищого арбітражного суду України (ВАСУ) від 03.09.99 № 01-8/414 внесені зміни в інформаційний лист ВАСУ від 05.10.93 № 01-8/1076.

5. Значною перешкодою для виконання завдань по надходженню коштів від оренди в бюджет є позиція міністерств і відомств, що відмовляють у наданні дозволів на висновок договорів оренди державного майна державними органами приватизації, у той же час надаючи такі дозволи прідприємствам-балансодержувачам. Тільки протягом 1999 р. зафіксовано більш 80 випадків таких відмовлень.

- 13 -

Звернемося до статті 9 Закону України «Про оренду державного і комунального майна». У ній є визначене противоріччя. З одного боку, частиною 4 статті 9 підставою для відмовлення у висновку договору оренди в зв'язку з ненаданням дозволу органом керування майном визначене лише ненадання «згоди на виділення структурного підрозділу підприємства».

З іншого боку, частина 2 статті 9 вимагає направляти копії проекту договору оренди й інших матеріалів органу, уповноважений керувати відповідним майном, не тільки у випадку оренди ЦМК структурного підрозділу підприємства, але й оренди ЦМК підприємства й оренди нерухомого майна. На думку автора, змістом розгляду зазначених документів міністерством (відомством) повинна бути робота над умовами договору оренди. Але частина 3 статті 9 знову повертає нас до «надання дозволу щодо висновку чи договору відмовленні». Як свідчить практика, органи приватизації враховують цей висновок, хоча формально закон нічим їх до цього не зобов'язує (крім випадків оренди ЦМК структурних підрозділів).

Отже, стаття 9 вимагає уточнення.

6. Вимагають уточнення і стаття 13 того ж закону про оренду. Цілком справедливо в 1999 р. було встановлено, що на відміну від орендованих ЦИК підприємств, організацій, їхніх структурних підрозділів орендоване нерухоме й інше окреме індивідуально визначене майно не передається на баланс створеного орендарем підприємства (господарчого товариства). Але у випадку оренди не приміщення, а будинку в цілому може ставитися питання про передачу його на баланс орендаря (практика це підтверджує).

7. У практиці суборенди існує проблема одночасного забезпечення дотримання вимог закону щодо не перевищення субарендной платою плати за оренду того ж майна і діючої методики розрахунку орендної плати, якщо встановлена методикою орендна ставка для субарендатора є більшої, ніж для орендаря того ж нежилого приміщення. Зараз нормативно-правова база оренди не містить механізму рішення поставленого питання. У розглянутому випадку мимоволі продик-

- 14 -

товане законом поширення на субарендатора передбаченої для орендаря меншої орендної ставки означає надання субарендатору нічим не виправданої пільги і відхилення від вимог методики. Щоб не порушити ні методику, ні закон, необхідно доповнити статті 22 чи статті 19 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» приблизно наступним положенням: субарендатор частина субарендного платежу, рівну орендній платі, перелічує орендарю, а залишок — у бюджет. (Поки що можна діяти в такий спосіб: зменшувати об'єкт оренди на майно, що передбачалося здати в суборенду, і укладати договір оренди, а не суборенди цього майна безпосередньо з користувачем, що прагнув до суборенди).

8. Дотепер законодавчо не урегульовані питання списання і відчуження орендованого майна. Тут основною проблемою є визначення напрямків використання коштів, отриманих від відчуження цього майна. Серед можливих варіантів, що обговорюються, — напрямок коштів на реновацію орендованих основних коштів, висновок з орендарем кредитного договору і т.п.

9. Державний інформаційний бюлетень про приватизацію, 2000, № 1, с. 50 - 52. кают і при поверненні орендованих ЦМК після чи припинення розірвання договорів оренди. Перша з них стосується компенсації майном орендаря його боргів по орендній платі. Це передбачено Порядком повернення орендованих цілісних майнових комплексів державних підприємств після чи припинення розірвання договору оренди, затвердженим наказом ФДМУ від 07.08.97 № 847 і зареєстрованим Мін'юстом, і правомірність такої майнової компенсації ніким не обскаржуеться. Але мова йде і про зарахування її суми у виконання завдання по надходженню коштів від оренди, щодо чого податкові органи на час написання дійсної статті ще не визначилися.

Інша — головна проблема — полягає в тому, що після закінчення оренди ЦМК галузеві органи керування відмовляються приймати це майно і визначати його нового балансодержателя (і правонаступника евентуальних боргів орендаря). Відповідно до пункту 3 статті 27 закону про оренду «орендар за вказівкою орендодавця зобов'язаний передати об'єкт оренди відповідному державному під-

- 15 -

приємству», але орендодавець не може визначити це підприємство без участі органа галузевого керування. Отже, доцільно доповнити статті 27 наступним положенням:

«Протягом ... днів після чи припинення розірвання договору оренди орган, уповноважений керувати цим майном до передачі його в оренду, чи його правонаступник визначає балансодержателя (балансодержателей) майна, що повертається після оренди».

У статті 27 слід також уточнити, що при чи припиненні розірванні договору оренди, компенсація витрат орендаря на погоджені орендодавцем невіддільні поліпшення орендованого майна здійснюється лише в межах приросту вартості майна в результаті цих поліпшень.

10. З метою збільшення обсягів оренди випливає особлива увага звернути на оптимізацію використання майна, що знаходиться в сфері керування органів приватизації, а саме на державне майно, що знаходиться на балансах господарчих товариств, створених у процесі приватизації. Про загальний орендний потенціал господарчих товариств повідомлялося автором у статті «Ринок об'єктів оренди». Конкретні дані по окремих господарчих товариствах містять матеріали їхньої інвентаризації.

11. У зв'язку з вищевикладеним зростає значення контрольної функції органів приватизації. Вона реалізується різними способами, серед яких основними є наступні:

контроль за виконанням умов договорів оренди і дотриманням орендарями вимог діючого законодавства;