Реферат: Приватизация жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде
Таким образом, если квартира переходит в собственность двух или более лиц, необходимо определить, на каком праве они будут владеть квартирой: на праве долевой собственности или на праве совместной собственности, и отразить это в договоре передачи квартиры (договоре приватизации). Чтобы правильно сделать выбор, следует знать, чем отличается долевая собственность от совместной.
Если квартира поступает в долевую собственность двух или более лиц, в договоре следует определить долю каждого участника долевой собственности. Доля определяется в виде простой (1/3) или десятичной (0,5) дроби. Если доли участников не определены в договоре приватизации, то в силу требований закона они считаются равными. Владение и пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников, а если согласие не достигнуто – в порядке, устанавливаемом судом. Это положение закона означает, что участники долевой собственности устанавливают сами, кто из них какой комнатой пользуется, кто и в каком размере несет расходы по содержанию квартиры, ее ремонту. Если они не достигают согласия по всем вопросам, то порядок владения и пользования квартирой может установить суд. А вот распоряжаться квартирой, например продать ее, сдать в аренду, в коммерческий найм, можно только по соглашению всех участников долевой собственности.
Нельзя путать распоряжение квартирой и распоряжение долей в праве на эту квартиру. В отличие от распоряжения квартирой распоряжение долей в праве на квартиру производится участником долевой собственности самостоятельно, он может по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю в праве на квартиру или распорядиться ею другим образом. При продаже доли в праве или ином возмездном отчуждении другие участники долевой собственности имеют лишь право преимущественной покупки этой доли. Кроме того, участник долевой собственности вправе потребовать выдела своей доли из общего имущества, например, в виде комнаты, если такой выдел возможен без несоразмерного ущерба имуществу.
При заключении договора приватизации граждане часто отдают предпочтение совместной собственности, поскольку, на их взгляд, совместная собственность имеет более понятный и удобный правовой режим.
Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются квартирой. Распоряжение ею осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению квартирой. Иными словами, любой из участников совместной собственности может ее продать, при этом ему не требуется доказывать покупателю, нотариусу или органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, что другие участники тоже согласны на сделку, так как наличие их согласия предполагается в силу закона.
Для имущества, находящегося в совместной собственности супругов, законодатель установил специальное правило, согласно которому супруг, осуществляющий продажу или иное отчуждение недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, должен представить покупателю, нотариусу, органу, осуществляющему государственную регистрацию, нотариально удостоверенное согласие другого супруга на сделку, без которого сделка не будет нотариально удостоверена и зарегистрирована. В отношении же совместной собственности, возникающей при приватизации, такое правило не установлено, механизм защиты прав участников совместной собственности отсутствует.
Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены только после определения доли каждого участника в праве на общее имущество, т.е. только после установления долевой собственности. Без установления доли участник совместной собственности не может оставить завещание, не может подарить или продать свою долю. Установление размера доли каждого – это предмет соглашения участников и, как показывает практика, зачастую предмет спора, который может быть разрешен только в суде.
В настоящее время из-за отсутствия четкого законодательного регулирования режима совместной собственности сложилась такая судебная и нотариальная практика: в случае смерти хотя бы одного из участников совместная собственность на имущество прекращается и возникает долевая собственность. Оставшиеся в живых совместные собственники и наследники умершего подписывают соглашение, в котором устанавливают доли участников совместной собственности, в том числе и долю умершего. Затем доля умершего наследуется по закону на общих основаниях. Что это означает? Наследниками умершего являются супруг(а), дети, в том числе от первого брака, родители – все они имеют право наследования доли в праве собственности на квартиру. Соответственно, квартира поступает в долевую собственность не только участников, приватизировавших ее в совместную собственность, но и наследников по закону. Если умерший участник совместной собственности не имеет наследников по закону, его доля отходит в собственность государства. Наиболее часто такая ситуация складывается, когда в приватизации квартиры, помимо членов семьи, связанных близким родством, не имеющих наследников по закону, принимал участие дальний родственник. К сожалению, в дальнейшем доля, отошедшая к государству, подлежит денежному выкупу. Этого можно избежать, если квартира была приватизирована в долевую собственность и участник долевой собственности при жизни выразил свою долю в завещании”.[3]
Передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется:
соответствующим Советом народных депутатов или его исполнительным органом;
предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения;
учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.
Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность.
В договоре передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.
Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке.
В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд.
Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз.
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или в оперативном управлении учреждений, должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья.
Обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляются с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств их собственников. В этих целях собственники могут образовывать товарищества и иные объединения.
За государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками (товариществами и иными объединениями).
Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, производится собственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.
Собственники жилых помещений вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания этих помещений, включая государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы, частные фирмы и иные субъекты хозяйствования.
Обслуживание и ремонт жилого дома в целом осуществляется жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживающими этот дом до начала приватизации, кроме тех квартир, собственники которых избрали иные организации для обслуживания этих квартир.
Собственники жилых помещений участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме. Нарушение правил эксплуатации приватизированных жилых помещений, инженерного оборудования, коммуникаций и придомовой территории влечет ответственность в установленном порядке”.[4]
3.Приватизация жилья в ЖСК.
“Между возникновением и оформлением в собственность государственного, муниципального или ведомственного жилья и жилья в домах ЖСК имеются существенные различия. Приватизация муниципального и ведомственного жилья осуществляется по Закону о приватизации жилищного фонда в РФ. Согласно этому закону занимаемые гражданами помещения государственного и муниципального жилищного фонда, включая ведомственный фонд, бесплатно и на добровольной основе передаются им в собственность. Это означает, что граждане, занимающие жилые помещения по договору найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность - совместную или долевую.