Реферат: Признание договора незаключенным как способ защиты гражданских прав
По договору купли - продажи от 29.08.96, нотариально удостоверенному 29.08.96, ЗАО "Центр художественного проектирования" продало ЗАО "Магазин "Медведь" упомянутое нежилое помещение.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в пункте 1 договора указан адрес объекта, то есть определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.
Однако данный вывод нельзя признать законным и обоснованным.
Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.
Между тем договор от 29.08.96 не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли - продажи.
Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ТОО "Крокуль" по договору купли - продажи от 27.01.94, фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема - передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации о конкретном указании в договоре его предмета.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в договоре существенных условий и правомерно удовлетворил иск ЗАО "Центр художественного проектирования", признав договор купли - продажи от 29.08.96 незаключенным. (Постановление Президиума ВАС РФ от 27 апреля 2002 года № 11011/01).
Следует отметить, в приведенном деле конкурсный управляющий неудачно сформулировал предмет иска, не включив в него требования о возврате имущества. В итоге, решение по делу устранив одну правовую неопределенность – установив факт незаключенности договора купли-продажи, порождает новую – о судье спорного помещения. С одной стороны, арбитражный суд, признав договор незаключенным, установил отсутствие правовых оснований владения ответчиком спорным помещением. С другой стороны, цитируемое решение не предписывает ответчику передать спорное помещение истцу, что ставит его в зависимость от доброй воли ответчика. Принудительное исполнение данного решения невозможно, как впрочем, невозможно принудительное исполнения решения, принятого по любому иску о признании. Видимо, истцу следовало дополнить исковое требование о признании договора незаключенным требованием о возврате помещения, а если право собственности ответчика зарегистрировано – также требованием об исключении соответствующей записи из единого реестра прав на недвижимое имущество и внесении в него записи о праве собственности истца. Фактически же истец оставил разрешение данного вопроса на усмотрение суда, последний же, исходя из принципа диспозитивности не стал выходить за пределы исковых требований.
Незаключенность договора также нередка в случаях, когда существенные условия того или иного вида договоров установлены помимо ГК РФ иными нормативными актами. В частности, значительное количество дополнительных (по отношению к ГК РФ) существенных условий установлено статьей 10 Закона РФ «Об основах туристской деятельности в РФ» для договоров на реализацию туристского продукта. На практике значительное количество данных договоров не содержат соответствующих существенных условий, что влечет их незаключенность. В подтверждение – еще один пример из практики автора.
С. обратился в суд к ООО «ТА АП» с иском о возврате документов, признании предварительного договора об оказании туристических услуг незаключенным, возврате уплаченного аванса, взыскании процентов за неправомерное использование чужих денежных средств и компенсации морального вреда. С. пояснил, что в ноябре 1999 года подписал с ответчиком предварительный договор, по которому стороны обязались в течение месяца заключить договор об оказании туристических услуг по организации поездки С. и его супруги во Францию. С. уплатил ответчику аванс в размере 12000 рублей. В последствии, после того как ответчик предложил С. проект основного договора, С. отказался от его заключения и потребовал возврата аванса, однако ООО «ТА АП» С. отказало и удерживало заграничные паспорта С. и его супруги, требуя от С. полного возмещения убытков. Удовлетворяя иск, суд указал, что предварительный договор, подписанный С. не содержал существенных условий, предусмотренных ФЗ «Об основах туристской деятельности в РФ». Между тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Таким образом, предварительный договор, имеющийся в материалах дела, является незаключенным, основной договор сторонами остался неподписанным и, следовательно, ответчик не имел правовых оснований для получения от истца аванса, а значит данная сумма является неосновательным обогащением ООО «ТА АП».
2. Отсутствие государственной регистрации договора в случаях, когда законом такая регистрация установлена в качестве обязательной (пункт 3 статьи 433 ГК РФ). В настоящее время гражданским законодательством установлен достаточно ограниченный список договоров, подлежащих государственной регистрации: договоры купли-продажи и мены предприятий и жилых помещений, договоры дарения недвижимого имущества, договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок не менее одного года, договоры аренды жилых помещений и предприятий с правом последующего выкупа, договоры ренты, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества, договор об ипотеке, договоры аренды, ссуды и концессии участков лестного фонда, договор коммерческой концессии.
Отсутствие государственной регистрации всех вышеперечисленных договоров (за исключением договора коммерческой концессии) влечет их незаключенность.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.
Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.
Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения (Информационное письмо ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», «Вестник ВАС РФ» № 3, 2002).
На практике существенное количество исков, связанных с признанием договоров незаключенными в связи с отсутствием их государственной регистрации, имело место в период 1998-2000 годов в отношении договоров аренды нежилых помещений на срок менее одного года, в связи с неоднозначным толкованием норм гражданского законодательства. После появления Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 года № 57 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», разъяснившего, что договоры аренды нежилых помещений на срок менее одного года государственной регистрации не подлежат, данный вопрос был урегулирован.
3. Несовершение действий, с которыми закон связывает заключение договора. Из теории права со римских времен известно деление договоров на концессуальные (считающиеся заключенными с момента согласования сторонами всех существенных условий в установленной законом форме) и реальные (считающиеся заключенными с момента совершения сторонами определенных юридически значимых действий, а именно – передачи имущества, пункт 2 статьи 433 ГК РФ). Соответственно, договоры второго типа могут быть признаны незаключенными в случае отсутствия соответствующих действий. К числу реальных договоров, в частности, относятся договор займа, договор дарения (кроме обещания дарения в будущем), договор розничной купли-продажи (как правило, есть исключения), договор энергоснабжения, в котором абонентом выступает гражданин.
Необходимо отметить, что хотя в буквальном толковании моментом заключения реального договора является момент передачи имущества (пункт 2 статьи 433 ГК РФ), в ряде случаев закон связывает момент заключения договора с действиями сторон, которые передачей имущества признать затруднительно. Так, например, договор розничной купли-продажи считается заключенным с момента выдачи покупателю кассового или товарного чека, а равно иного документа, подтверждающего оплату. Даже если признать кассовый чек имуществом, объектом договора, безусловно, является не он, а передаваемый товар. Аналогично и договор энергоснабжения с участием потребителя в качестве абонента, считаются заключенным с момента первого фактического подключения абонента к присоединенной сети, хотя этот момент может и не совпадать с моментом передачи электрической энергии абоненту. Таким образом, следует признать формулировку, примененную законодателем в пункте 2 статьи 433 ГК РФ неудачной, поскольку она вступает в очевидное противоречие с нормами особой части кодекса об отдельных видах договоров.
При предъявлении иска о признании незаключенным реального договора, истец должен обосновать свои требования доказательствами, подтверждающими отсутствие факта передачи денег. Если данное утверждение истца находит свое подтверждение в судебном разбирательстве, суд признает соответствующий договор незаключенным.
Рассмотрев основания признания договоров незаключенным, необходимо перейти к вопросу последствий такового. Необходимо отметить, что в отличие от последствий недействительности сделок (односторонняя и двусторонняя реституции, недопущение реституции), в гражданском законодательстве отсутствуют специальные правила, касающиеся судьбы исполненного по незаключенному договору, в связи с чем к данным отношениям следует применять нормы о неосновательном обогащении по следующим причинам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Из этого правила вытекает, что в случае признания договора незаключенным, в силу он не вступает и основанием возникновения прав и обязанностей у сторон не является. Из этого можно сделать три вывода: во-первых, стороны не вправе требовать исполнения по договору, признанному незаключенным; во-вторых, стороны не вправе ссылаться в отношениях с третьими лицами на данный договор; в-третьих, стороны вправе требовать возврата исполненного по данному договору, используя в качестве основания нормы ГК РФ о неосновательном обогащении.
Последний вывод имеет большое практическое значение, так как на практике нередко происходит смешение рассматриваемого вида исков с исками о признании сделки недействительной (и о применении последствий недействительности сделки). Между тем, последствия двух исков существенно различаются. Во-первых, отличны сроки исковой давности – по искам о применении последствий ничтожных сделок срок составляет десять лет, по искам о признании оспоримых сделок недействительными – год, а по искам о признании договора незаключенным применяется общий срок исковой давности – три года. Также отличается и момент, с которого начинается исчисление сроков исковой давности: для исков о применении последствий ничтожных сделок срок исчисляется с момента начала исполнения сделки, для исков о признании оспоримой сделки недействительной и исков о признании договора незаключенным срок исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся, соответственно, основанием для признания сделки недействительной либо договора незаключенным. Во-вторых, как уже отмечалось, недействительность сделки может повлечь три вида правовых последствий – двустороннюю реституцию (общее правило), одностороннюю реституцию (например, в случае сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также кабальные сделки) либо недопущение реституции (например, при заключении сделки , совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности при наличии умысла у обеих сторон сделки), в то время как последствия незаключенности договора сводятся либо к возврату неосновательно приобретенного либо к признанию неосновательного обогащения не подлежащим возврату (в случаях, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ).
Данный подход полностью совпадает и с позицией Высшего арбитражного суда РФ, который в пункте 11 Информационного письма № 49 от 11.01.2000 года совершенно верно указал, что «при применении последствий недействительности ничтожной сделки следует руководствоваться положениями пункта 2 статьи 167 ГК РФ, которые не связывают обязанность стороны подобной сделки вернуть другой стороне все полученное с наличием условий, предусмотренных подпунктом 4 статьи 1109 ГК РФ. В силу статьи 1103 ГК РФ в этом случае подлежат применению специальные правила, регулирующие последствия недействительности сделок».
Еще один подход к разграничению недействительности сделок и незаключенности договоров предлагает Е.С. Болтанова [3] , указывая что «следствием нарушения требования о государственной регистрации (если регистрация - конститутивный элемент соглашения) является признание договора незаключенным. При отсутствии государственной регистрации как условия его действительности договор считается заключенным, но так как нарушено требование Закона о регистрации, он является ничтожным и не порождает тех последствий, на которые был направлен (см. ч. 1 ст. 167 ГК РФ)». Видимо, автор статьи считает незаключенность договора одним из частных случаев недействительности сделки. Впрочем, далее в статье Е.С. Болтанова уже указывает на то, что «разграничение незаключенных и недействительных договоров имеет важное практическое значение». Противоречивость приведенных утверждений еще раз подчеркивает сложность и дискуссионность вопроса о разграничении ничтожности и незаключенности.
Интересен также подход к проблеме разграничения недействительных сделок и незаключенных договоров, выдвигаемый В.В. Груздевым [4] . Данный автор предпринимает попытку расширить понятие «незаключенный договор» на весь массив сделок как таковых, не ограничивая себя договорами, то есть многосторонними сделками. В.В. Груздев предлагает считать незаключенный договор частным случаем несостоявшихся сделок, приводя ряд примеров сделок, которые с одной стороны, по его мнению, не могут считаться недействительными, а с другой стороны не могут повлечь каких-либо правовых последствий. В качестве примеров несостоявшихся сделок автор приводит завещание, составленное в пользу наследодателя, договор, заключенный между обособленными подразделениями одного юридического лица. Действительно, с формальной точки зрения нет оснований для признания таких сделок ничтожными – действующее законодательство не содержит запретов на завещание имущества в пользу наследодателя, равно как и на заключение договоров между обособленными подразделениями одного юридического лица. Однако в соответствии со статьей 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Завещание же, в соответствии с пунктом 5 статьи 1118 ГК РФ, является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства. Открытие же наследства происходит в момент смерти наследодателя (статья 1113 ГК РФ). Таким образом, права и обязанности по рассматриваемой сделке должны возникнуть у субъекта права, который к моменту возникновения этих прав и обязанностей уже прекратил свое существование. Следовательно, завещание в пользу наследодателя не может создавать прав и обязанностей, а следовательно, не является сделкой как таковой.