Реферат: Проблемы ипотечного кредитования (российская практика, опыт зарубежных стран)

2. Отсутствие жесткихстандартов ИЖК.

3. Ограничено количество привлекаемыхкредитных ресурсов

Простота организациимоделиобусловливает ееширокое распространение вмире, особенно в развивающихся странах.Признаки данноймодели присутствуют и в современной российскойпрактике ИЖК. Для повышенияэффективности функционированиямодели необходимыжесткие стандартыИЖК, созданиеспец. Ипотечныхбанков, фондов для привлечения долгосрочных кред. ресурсов, для чего возможно заимствованиенекоторых элементов издругих моделей ИЖК Расширеннаяоткрытаямодель США и др.развитыестраны

1. Стабильная системапривлечениядолгосрочных кредитных ресурсовчерез вторичный рынок ипотечных ценных бумаг.

2. Доступность кредитов широким слоям населения засчет большого количества кредиторов, предлагающих различные условия кредитования

1. Зависимость модели от рыночного уровня ставки процента.

2. Эффективное функционирование модели возможно только в развитыхстранах со стабильной экономикой

В России уже начато внедрение данной модели:созданы субъекты вторичного рынка (АИЖК, Дельта-кредит), но сам вторичный рынокразвит плохо. Необходимы общая стабилизация экономики, котораяпозволит банкам привлекатьдолгосрочныекредитные ресурсы, а заемщикам подтвердить свою кредитоспособность, доработка законодательныхактов, касающихся ипотечных ценных бумаг, а также увеличение количества ипотечных кредиторов и снижениепроцентных ставок под влиянием конкуренции Сбаланси-рованная автономия Франция,Германия, Австрия, Испания, Чили,Таиланд, Чехия

1. Автономностьмодели, так как ставки по привлекаемым депозитам и выдаваемым кредитам не зависят от их рыночного уровня иустанавливаются банком произвольно.

2. Пониженный кредитный риск, т.к. проверяется кредитоспособностьзаемщика.

3. Доступность кредитов для заемщиков с разными уровнями дохода

1. Стабильность привлечения основной доли кредитных ресурсов зависит от благосостоянияграждан и их желания получить кредит через систему жилищныхнакоплений.

2. Заемщик может получить кредит только при условиинакопления определенной суммы в данном банке (Германия)

В настоящее время Банкиочень мало используют систему контрактных сбережений в ипотечномкредитовании, так как инфляция не позволяет устанавливать адекватныепроцентные ставки.Необходимпереход кфинансированиюпокупки готовогожилья. Необходим выпуск на рынок выгодных схем контрактныхсбережений для привлечениясредств населения.Возможно на первоначальном этапе участие государства как гаранта

3. Влияние кризиса на состояние российского рынка ипотечного кредитования

В 2008 году на рынке ипотечного кредитования в России наблюдались существенные изменения. Условия кредитования значительно усложнились, в результате чего сузился круг заемщиков. Основной причиной этих проблем являлся ипотечный кризис в США. Дело в том, что до кризиса в Америке для выдачи денег заемщику российские банки брали кредиты в западных банках, поскольку там процентные ставки были наиболее приемлемые. Однако данная ситуация в корне изменилась после того, как ипотечные банки США потерпели большие убытки. Если до сентября можно было говорить об изменении ставок за счет удорожания кредитов на наиболее рискованные сегменты жилья – новостройки и загородную недвижимость, то сейчас заметно выросли ипотечные ставки на все сегменты жилья. "Заградительные" меры банков, напуганных крахом американской ипотечной модели, вполне нормальны в сегодняшних условиях". В условиях сложившегося кризиса зарубежные банки значительно повысили процентные ставки. Многие из этих банков вовсе перестали выдавать кредиты.

Естественно, что этот кризис просто не мог не отразиться на рынке ипотечного кредитования в России. В данной ситуации российские банки начали пересмотр своих условий ипотечного кредитования, повысили процентные ставки, значительно ужесточили требования к заемщикам. Многие банки просто ушли с рынка ипотечного кредитования. Кроме того, причиной ужесточения условий российского ипотечного кредитования являются более строгие требования, которые установило к своим партнерам с 1 февраля 2008 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Согласно этим новым требованиям АИЖК, суммы свыше 1,5 млн. рублей начали выдаваться в долг лишь тем заемщикам, которые имели возможность осуществить первоначальный взнос в размере не менее 20% от общей суммы. Минимальные требования банков – наличие у заемщика 30–40% от стоимости квартиры, поручительство двух-трех человек и залог имеющейся недвижимости. К тому же, заемщик обязан был подтвердить размер своих доходов согласно форме 2-НДФЛ. В противных случаях с 15 мая 2008 года АИЖК не рефинансировало кредиты. Конечно, такие жесткие требования способствовали значительному улучшению качества ипотечных портфелей.

Международная академия ипотеки и недвижимости приводит следующие данные о ситуации на российском рынке ипотечного кредитования в целом. Так, в настоящее время в Москве средняя ставка на рынке вторичного жилья составляет 12,4% в рублях и 10,84% в долларах. На первичном рынке недвижимости столицы средние ставки в рублях и долларах составляют 13,5% и 12% соответственно. Следует отметить то, что на сегодняшний день многие банки дают возможность своим клиентам получить кредит по более низким ставкам при условии, что они имеют возможность сделать первоначальный взнос в размере 30% и более. При этом, естественно, заемщик должен иметь высокооплачиваемую специальность и быть трудоустроен. С заемщиками ситуация сегодня достаточно сложная. Условия ипотеки для заемщиков стали довольно суровыми.

Подводя итоги можно сказать следующее: на сегодняшний день кризис довольно серьёзно отразился на ипотеке и повлиял на резкое падение покупательского спроса. Прежде всего, выросли процентные ставки, в результате почти исчезли с рынка ипотечные покупатели. Из-за снижения кредитования строительной отрасли застройщики вынуждены отказаться от многих проектов, а получить ипотечный кредит стало сложнее. Надежда на то, что тарифы по ипотеке понизятся, себя не оправдала. В условиях финансового кризиса рынок ипотеки оказался почти заморожен. К сожалению, причиной этому стала недостаточность собственных средств для выдачи ипотечных займов, а получить зарубежные или внутренние кредиты по-прежнему сложно.

4. Направления совершенствования ипотечного кредитования в России

На данный момент есть все основания считать ипотечный бизнес одним из наиболее перспективных направлений банковской деятельности в России. Высокая потребность в новом жилье создает предпосылки для активного расширения объемов ипотечного кредитования. По оценкам экспертов, при условии сохранения динамики экономических показателей в ближайшие 3-5 лет заемщиками по ипотечным ссудам могут стать около 2 млн. российских семей. [29, c. 88]

В целях активного развития ипотечного кредитования необходимо уделить внимание правовому просвещению населения о сделках купли-продажи жилья, информированию о процедурах оформления ипотеки.

Необходимо сместить ориентиры с обеспечения жильем экономически активного населения в направлении его доступности для широкого круга жителей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Для развития ипотечного кредитования необходимо создать условия для расширения объемов жилищного строительства. Принимая во внимание комплексный характер проблемы ограниченного предложения жилья, политика в данной области должна предусматривать активные действия сразу по нескольким направлениям: преодоление дефицита земельных участков с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой, обеспечение конкурсного характера распределения земли под застройку, развитие производственных мощностей строительного комплекса и создание эффективных механизмов финансирования строительства. [28, c. 70]

Удешевлению жилищного строительства будут способствовать переоснащение предприятий строительной индустрии на новой современной технологической основе, укрупнение строительных организаций, объединение их в корпорации, обладающие значительными собственными финансовыми ресурсами. [24, c. 13]

Необходимо решение проблемы несовершенства законодательной базы и отсутствия должной правовой защиты банков при ипотечном кредитовании физических лиц. В целях защиты прав банков, направляющих кредитные ресурсы на кредитование строительства жилья на стадии участия в долевом строительстве, важно на законодательном уровне внести изменения в соответствующие нормативные акты с тем, чтобы данный вид кредитования не был таким рискованным, обеспечивал гарантии прав кредитора на возврат кредитных ресурсов. [24, c. 16]

Следует в законодательном порядке закрепить необходимость государственной регистрации договоров залога права требования по договорам участия в долевом строительстве, прошедшим государственную регистрацию в органах Федеральной регистрационной службы.

С целью снижения рисков кредитования назрела острая необходимость расширения возможности использования внесудебных процедур обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога. Прежде всего, это предоставление залогодержателям права заключения нотариально удостоверяемых соглашений об обращении взыскания на заложенное имущество с залогодателями не только после возникновения оснований для обращения взыскания, но и в любой момент действия обязательства по кредитованию.

Учитывая, что реализация предмета залога, на который обращено взыскание, должна производиться путем продажи с публичных торгов, а данная процедура достаточно продолжительна по времени и не всегда эффективна, защитой интересов кредитора-залогодержателя в этой ситуации может быть введение положения. В соответствии с этим положением в законе будет установлена обязанность передачи залогодателем заложенного имущества в собственность залогодержателю в случаях неисполнения либо ненадлежащего исполнения должником основного обязательства с последующей реализацией самим залогодержателем заложенного имущества без процедуры проведения публичных торгов. [24, c. 16]

Существенно сдерживает развитие ипотечного кредитования недостаточность у банков долгосрочных ресурсов. Для решения этой проблемы следует ввести специальные накопительные вклады, не подлежащие досрочному закрытию, что помогло бы гражданину накопить деньги на первоначальный взнос для приобретения квартиры, а затем получить у банка кредит по ставке, согласованной при открытии счета. Кроме того, банки неоднократно выходили с предложением о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ, предоставляющий вкладчикам право на досрочное изъятие своих сбережений. [20, c. 15]

Полноценное развитие ипотеки невозможно без становления рынка ипотечных ценных бумаг. В конце 2006 года Государственная Дума приняла поправки к Федеральному закону "Об ипотечных ценных бумагах", снимающие существовавшие ранее противоречия между некоторыми положениями этого закона и другими нормативными актами. Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных ценных бумаг в России. И хотя для того, чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами. [16, c. 83]

Рынок находится в ожидании первых банковских ипотечных облигаций. Ждут своей очереди ипотечные облигации (долговые обязательства, обеспеченные имуществом эмитента) и облигации, обеспеченные закладными под жилье. Еще более отдален приход опытных иностранных ипотечных агентов, которые смогут не только эффективно выкупать закладные, но и выгодно размещать их на международном финансовом рынке. Для этого кредитные портфели российских банков пока еще невелики. [27, c. 50]