Реферат: Проблемы, связанные со статусом субъектов строительной деятельности и их заменой в договорных отношениях

Выделяют две принципиальные схемы работы взаимоотношений девелопера и застройщика:

– девелопер не берет на себя финансирование проекта и работает на гонораре в размере до 10 % от стоимости проекта (fee development). Его задача сводится к проектированию на деньги инвестора, необходимым согласованиям с властями, строительству и сдаче площадей. Ко всем работам он привлекает соответствующих специалистов, но ответственность за весь проект полностью несет сам;

– девелопер сам финансирует проект и руководит процессом его реализации (speculative development). Этот вид девелопмента является очень рискованным (но при этом и высокодоходным) видом бизнеса, основной проблемой которого является построение системы финансирования проекта.

Эта система представляет собой комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных им инвестиций, банковских кредитов и т. д. При смешанном финансировании девелопер сможет претендовать на получение в собственность до половины площадей возведенного объекта либо на половину доходов от его коммерческого использования.

Посредники

Безусловно, такой сложный процесс, как строительство любых крупных объектов с учетом недостатков и пробелов законодательства на сегодняшний день практически не может обойтись без посредников.

По сути, посредники представляют собой инфраструктуру строительно-инвестиционного процесса, обеспечивающую решение финансовых проблем участников строительства.

Условно их можно подразделить на несколько групп:

– банки и финансовые учреждения (предоставление кредитов и займов, организация фондов финансирования строительства);

– институты совместного инвестирования (корпоративные и паевые инвестиционные фонды);

– субъекты рынка ценных бумаг (торговцы ценными бумагами, хранители, регистраторы, депозитарии);

– субъекты рынка недвижимости (риелторы).

Такое многообразие вызвано, прежде всего, тем, что строительство является весьма капиталоемким процессом, в связи с чем повсеместно возникает проблема с финансированием проекта и оптимизацией его налогообложения.

При этом следует отметить, что собственно финансирование проектов обеспечивают лишь первая и вторая из указанных групп посредников. Остальные группы или обеспечивают соблюдение законодательно установленной процедуры перехода капитала от инвесторов к застройщику или заказчику (субъекты рынка ценных бумаг) либо влияют на определение стоимости проекта и объемов его финансирования (субъекты рынка недвижимости). Влияние на строительные процессы со стороны последних двух групп субъектов хозяйствования лишь увеличивается, а значит, есть основания для того, чтобы их также относить к субъектам строительной сферы.

Часто на практике возникает вопрос с последствиями замены лица, исполняющего функции заказчика, генерального проектанта и генерального подрядчика.

Отношения участников строительства, как и любого сложного процесса, таят в себе определенные «подводные камни». Очень часто в самом начале реализации проекта стороны четко не обсуждают возможность и порядок выхода из проекта кого-либо из них. В результате из-за какого-нибудь конфликта и без четкой договоренности по данному поводу стороны начинают уделять все свое внимание судебным спорам друг с другом, отчего реализация проекта приостанавливается на неопределенный срок.

В самой по себе замене участника проекта на другое лицо нет ничего плохого. Если есть возможность привлечь к участию в проекте с меньшими затратами более профессионального девелопера, проектировщика или генерального подрядчика, то почему бы ее не использовать?

С юридической точки зрения основной проблемой замены лица, выполняющего функции заказчика, а также генерального проектировщика и генерального подрядчика, является передача от них соответствующей документации и имущественных прав новому участнику проекта. Во избежание конфликтной ситуации в соответствующих договорах рекомендуется прописывать порядок выхода одной из сторон из проекта и порядок передачи ею соответствующей документации.

Одновременно для обеспечения надлежащего поведения генерального подрядчика, проектировщика или заказчика застройщику рекомендуется предусмотреть возможность уступки ими имущественных прав с отлагательным условием (например, в случае отказа генерального проектировщика выполнить письменные указания застройщика (заказчика) в 5-дневный срок все имущественные права по разработке проектной документации переходят к застройщику (заказчику), а проектировщик в этот же срок обязан передать ему всю разработанную документацию). Это условие может быть оформлено как отдельным договором, так и включено в основной договор в качестве его раздела.

Такой вариант решения проблемы тем более актуален в случае выхода из проекта лица, на которое оформлялись разрешительные документы, поскольку у оставшихся участников проекта возникнут проблемы с продолжением работ. Правда, при этом не исключено, что придется заново оформлять разрешения, поскольку в тексте ранее выданных документов не будет фигурировать новый участник проекта.

Отношения сторон строительного процесса не рекомендуется регулировать одним общим многосторонним договором, т. к. это повлечет излишние нагромождения в его тексте, а значит, создаст угрозу пропуска существенных моментов, без которых договор в соответствующей части будет признан недействительным или ничтожным. Главное, чтобы взаимоотношения всех участников были четко прописаны в договорах, а их существенные условия были заранее оговорены сторонами.

В завершение хотелось бы отметить, что установление законодательных определений участников строительного процесса в значительной мере способствовало бы повышению прозрачности их отношений, а значит, и защите прав и законных интересов субъектов хозяйствования.

Распределение функций при осуществлении строительного процесса нельзя считать негативным явлением, поскольку одно и то же лицо просто не в состоянии качественно и полностью охватить все аспекты строительства и одновременно выступить в качестве всех субъектов строительной деятельности.

Литература:

1. http://www.ab.net.ua

2. Закон Украины от 19.06.2003 г. № 978 «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»

3. Гражданский кодекс Украины

4. Хозяйственный кодекс Украины