Реферат: Рента и пожизненное содержание

Закон не ограничивает плательщика ренты в праве распоряжаться при­обретенной в собственность недвижимостью, кроме ограничений, связанных с обеспечением пожизненного содержания (ст. 604 ГК). Объект недвижимости не исключается из гражданского оборота. Плательщик ренты может его про­дать, подарить или иным образом осуществить отчуждение новому приобрета­телю, после чего освобождается, от исполнения своих обязательств по выплате ренты при условии, что он их добросовестно исполнял. Однако для нового приобретателя недвижимость обременена — обязательства плательщика ренты переходят на нового приобретателя, если прежний плательщик ренты до мо­мента передачи собственности не нарушал договора. Поэтому новых приобретателей имущества плательщик ренты должен предварительно известить, что данный объект недвижимости обреме­нен рентой. На передачу обремененного рентой имущества новому приобрета­телю не требуется согласия получателя рентных платежей.

Однако если отчужденное имущество поступает в общую собственность или разделяется между несколькими лицами, то множество сособственников не отвечает интересам получателя постоянной ренты. Тогда он вправе по ст. 593 ГК требовать выкупа ренты первоначальным плательщиком.

Правила ст. 586 адресованы добросовестному плательщику. Если плательшик до отчуждения нарушал принятое на себя обязательство, получатель ренты вправе требовать от него, чтобы и он наряду с новым приобретателем нес субсидиарную, дополнительную ответственность. На этот случай стороны могут установить в договоре не дополнительную, а солидарную ответствен­ность. Поэтому дополнительная ответственность вступает в силу лишь тогда, когда стороны не используют свое право на введение соли­дарной ответственности прежнего и нового.плательщиков ренты.

Существенным условием договора ренты является способ обеспечения обязательства по уплате ренты. Выплата ренты получателю должна быть'безусловно обеспечена. Меха­низм такого обеспечения различается в зависимости от характера передаваемого имущества.

1. Если передается объект недвижимости (например, земельный участок); получатель ренты наделяется законом правом залога недвижимости (ипотека), Хотя получатель ренты приобретает это право в силу закона, тем не менее требуется договорное оформление залога. Такое поло­жение получателя ренты связано исключительно с объектами недвижимости.

2. При передаче движимых вещей способы обеспечения рентных плате­жей фиксируются только договором ренты, причем стороны поставлены перед дилеммой: либо они используют на выбор любые предусмотренные законом или договором (ст. 329 ГК) способы обеспечения исполнения обязательств (помимо залога также неустойку, удержание имущества должника, поручи­тельство, банковскую гарантию, задаток и др.), либо договорятся о необходи­мости застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполне­ние, либо ненадлежащее исполнение обязательств плательщика. Это существенное условие договора ренты. Страхование риска ответ­ственности за нарушение договора допускается лишь в случаях, установлен­ных законом,—это именно такой случай.

3. Если плательщик ренты, под которую выделялись получателем ренты движимые веши, не принял меры к обеспечению выполнения своих обяза­тельств (например, страхование риска ответственности), а равно если обеспечение утрачено или условия обеспече­ния ухудшились без вины получателя ренты, последний вправе в односторон­нем порядке расторгнуть договор ренты, а также взыскать образовавшиеся в связи с этим убытки (ст. 593 ГК).

III Виды договора Ренты

ГК выделяет три разновидности договора ренты — постоянную ренту, пожизненную рен­ту и пожизненное содержание с иждивением, посвящая каждой из них отдельный параграф главы 33. Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъ­ектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т.д.

Наряду с подразделением договора ренты на три его основных вида закон позволяет провести и иную дифференциацию договорных отно­шений в рассматриваемой области. Так, важное значение закон придает тому, на каких началах — возмездно или безвозмездно — передано пла­тельщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно,— правила о договоре дарения. Во-вторых, от того, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК). В-третьих, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, передан­ного под выплату постоянной ренты (ст. 595 ГК).

Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое имущество, с одной стороны, и движимое имущество, с другой. Различия между ними проходят по линии их оформления, по наличию или отсутствию признака следова­ния ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязателъств плательщика ренты и т. д.

1). Постоянная рента:

Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и её плательщик. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некомерческие организации. К лицам, получающим постоянную ренту, от­носятся граждане любого возраста, а из числа юридических лиц — лишь некоммерческие организации, притом только те, деятельность которых по выплате рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону. Такой избирательный подход к отбору юридических лиц — получателей ренты связан с целями, стоящими перед сторонами договора ренты.

Больше всего этим целям соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образо­вательные или иные общественно полезные цели. Фонд использует имуще­ство для целей, определенных в его уставе. В меньшей степе­ни отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие ком­мерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов. Таковы, например, союзы и ассоциации кредит­ных организаций (ст. 3 Закона о банках).

Получатель постоянной ренты может уступить свое право соответ­ственно другим гражданам или некоммерческим организациям
В случае смерти гражданина это право переходит к его наследникам. Неком­мерческие организации могут приобрести права получателя постоянной рентыв порядке универсального правопреемства при реорганизации юридических лиц.

На передачу таким образом прав получателя ренты в договоре может быть наложен запрет, что делает невозможной передачу постоянной ренты. Здесь решающим фактором является волеизъявление сторон.

В отношении плателыциков ренты закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматьсл такого рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществлении отдельных видов коммерческих операций, на­пример сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам, что прямо вытекает из закона.

Предметом по договору постоянной ренты является: Во-первых, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты ( им может быть как движимое так и недвижимое имущество), а во-вторых сама рента, которая выплачивается её получателю. Что касается рентных платежей, то приоритетной формой здесь является денежные суммы. Стороны свободны выбирать другие формы: предоставление вещей, производство работ или оказание услуг, предоставление вещей, эквивалентные по стоимости согласованной сумме денег. Таким образом сумма денег имеет базовое значение и при всех других формах ренты и для её выкупа.

Денежный эквивалент не является постоянным: в процессе исполнения договора постоянной ренты он увеличивается пропорционально росту мини­мального размера оплаты труда, определяемого законом. Конечно, стороны вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив иной принцип. Это решение должно быть отражено в условиях договора.

Срок договора вытекает из самой сути данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, т. е. áåç ограничения ее каким-то конкретным периодом. Что же касается периодичности выплаты рентных платежей, то они выплачиваются по истечении каждого квартала, если сторонами не установлено иного условия о периодичности (например по истечении каждого полугодия).

Говоря о цене необходимо сказать, что она является существенным условием договора ренты. Ценой будет являться размер рентных платежей, который как уже говорилось может индексировваться в зависимости от изменения установленного законом минимального размера оплаты труда.

Основания прекращения договора постоянной ренты:

Первым основанием является соглашение сторон о расторжении договора. В данном случае стороны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т. п. Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощением долга (ст.415 ГК). Если, однако, постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может восполь­зоваться лицо, установившее ренту.

Следующим основанием прекращения договора ренты является случайная гибель или повреждение имущества, переданного под выплату ренты данного вида. Это может произойти в следующих случаях: когда имущество было передано под выплату ренты за плату, а также когда плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий её выплаты. Что касается риска случчайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, то его несёт плательщик ренты, который по прежнему обязан выплачивать ренту.

Далее особым основанием прекращения рассматриваемого рентного обязательства является выкуп постоянной ренты.Суть данного основания состоит в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая заранее определена в порядке, установленом законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой стороны не связаны какими-либо установлеными договором или законом условиями. В отличие от этого выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон. Закон предоставляет право на выкуп ренты ( право требовать выкупа ренты) как плательщику ренты, так и его получателю.

Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характер и может быть ограничено лишь специальной оговоркой в договоре о том. Что выкуп не может быть осуществлён при жизни получателя ренты, либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заклчения бдоговора (п. 3 ст.592 ГК РФ). Если же в договоре включено условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на её выкуп, то оно признаётся ничтожным и, соответсвенно, не препятствует выкупу ренты.

Требовать выкуп ренты вправе также и получатель ренты в случаях, которые предусмотрены в законе или договоре. В частности такими случаями могут быть: а) просрочка плательщиком ренты ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты; б) наруше­ние плательщиком ренты обязательства по обеспечению выплаты рен­ты; в) признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, с очевидностью свидетельствую­щих о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; г) поступление недвижимого имуще­ства, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздел этого имущества между несколькими лицами. Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о ее выкупе, например, переход имущества, переданного под выплату постоянной ренты, к иному лицу; существенное изменение состава, качества или назначения имущества и т. п. С учетом того, что требование о выкупе ренты не является мерой гражданско-правовой ответственности, оно может быть заявлено получателем ренты незави­симо от того, виновен ли плательщик ренты в нарушении лежащих на нем обязательств.Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее определена сторонами в договоре. При решении этого наиболее слож­ного для рассматриваемого договора вопроса стороны должны учиты­вать целый ряд обстоятельств, в частности стоимость переданного под выплату ренты имущества, величину установленных договором рентных платежей, наличие в договоре запрета на выкуп ренты в течение определенного срока, естественный износ имущества при его исполь­зовании и т. п.

2). Пожизненная рента.

В соответствии со ст. 596 Гражданского кодекса Российской Федерации пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается.

Таким образом договор пожизненой ренты имеет следующий субъектный состав: Получателем пожизненой ренты может быть только гражданин, на период жизни которого она устанавливается. Причём пожизненая рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким.

По договору пожизненой ренты не допускается переход прав получателя ренты ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования. Чтокасается плательщиков пожизненой ренты, то их состав законом не ограничен. Следует отметить. Что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты. Существуют также профессиональные плательщики ренты (обычно риэлтерские фирмы), предоставляющие гражданам содержание в обмен на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир.