Реферат: Рынок недвижимости 7
4. Социальное положение в регионе.
- возможность межэтнических и военных столкновений;
- устойчивость политики администрации региона;
- уровень безработицы в регионе;
- популярность проводимой администрацией региона политики.
5. Природные условия в регионе:
- экологическое положение в регионе;
- наличие развитой инфраструктуры.
4. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖМОСТИ
Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация (деление на сектора, структуры) рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.
Отличительные особенности рынка недвижимости являются:
- индивидуальность ценообразования;
- высокий уровень трансакционных издержек;
- важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;
- высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния региональной экономики;
- многообразие рисков;
- низкая ликвидность товара на рынке;
- слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.
В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.
С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Этими факторами являются:
- труднодоступность достоверной информации;
- ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);
- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.
С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.
Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.
Одного определенного основания для сегментации нет, и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов должны быть четко определены, выделение сегментов может позволять принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге это обеспечит успехи в продажах.
В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка, могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы потребителей недвижимости.
Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей.
Например, на рынке помещений коммерческого назначения может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:
Страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для их нормального функционирования им постоянно необходимо контактировать как между собой, так и с органами власти. Исходя из этого они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.