Реферат: Сделки, направленные на отчуждение жилого имущества, договор купли-продажи и некоторые другие

в первую очередь это ст. ст. 131 и 164 ГК РФ. В п. 1 ст. 131 ГК РФ прямо указывается на то, что «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции». Однако в настоящее время регистрацию в Москве осуществляет Комитет муниципального жилья (КМЖ) и его филиалы, а в Подмосковье - БТИ. Органы юстиции в регистрации до февраля 1998 г. не участвуют, после чего КМЖ (БТИ) передают свои функции органам юстиции, которые должны осуществлять регистрацию в силу ст. 131 ГК РФ.

Отказ в государственной регистрации или же уклонение от нее в силу п. 5 ст.131 ГК РФ могут быть обжалованы в суд. Поэтому отказ в регистрации должен быть произведен в письменной форме с обоснованием причин и со ссылками на соответствующие нормативные акты. Уклонением от регистрации является любое действие (бездействие), которые ведут к затягиванию процесса регистрации без всяких на то оснований или к истребованию документов, не предусмотренных законом.

Особой форме совершения сделок с недвижимостью, которую можно было бы назвать регистрационной, посвящен и п. 1 ст. 164 ГК РФ. В этой статье указывается на то, что сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации. Несоблюдение требования о регистрации сделки в соответствии с п.1 ст. 165 ГК РФ влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Поэтому договор, подлежащий регистрации, считается заключенным лишь с момента его регистрации.

Правило об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров как: купли-продажи, мены, дарения жилых помещений будет сохранять силу впредь до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество.

Кроме статей ГК РФ, порядок регистрации в Москве регулируется инструкциями и распоряжениями Комитета муниципального жилья. Прежде всего это Инструкция по регистрации вторичных сделок, предметом которых являются жилые помещения в Москве (утверждена 16 декабря 1992 г.) с дополнениями, внесенными 4 января 1994 г. В Инструкции дан полный перечень документов, необходимых для регистрации:

· подлинные экземпляры нотариально удостоверенного договора в количестве, равном количеству участников сделки, и одну нотариально удостоверенную копию договора;

· выписка из домовой книги;

· справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

· документы, удостоверяющие личность участников сделки;

· квитанция об оплате услуг согласно действующему прейскуранту.

Если отчуждается квартира, в которой проживает несовершеннолетний, то, как говорилось выше, необходимо предъявление нотариально удостоверенной копии разрешения на продажу квартиры из органов опеки и попечительства.

Государственная регистрация, так же как и нотариальное удостоверение договора, допускается по доверенности, оформленной надлежащим образом. Доверительному лицу в таком случае необходимо иметь при себе паспорт или другой документ, удостоверяющий его личность.

Процесс регистрации заключается в следующем:

1.это тщательная проверка работниками КМЖ представленных на регистрацию документов;

2.внесение оператором изменений в базу данных собственников жилья, имеющуюся в КМЖ;

3.подписание документов лицом, производящим регистрацию и скрепление его подписи печатью КМЖ.

После регистрации участникам сделки возвращаются их паспорта и выдаются подлинники договоров с печатями КМЖ. На каждом экземпляре договора проставляется штамп с номером реестра, круглая печать КМЖ, а также штампы с указанием «экземпляр продавца» или «экземпляр покупателя» соответственно на экземплярах продавца и покупателя.

За регистрацию договоров в Комитете муниципального жилья взимается плата. Наименьшая ставка предусмотрена для москвичей и жителей Подмосковья, она составляет 281 рубль (март 1999 г.). Для лиц, имеющих статус беженцев, эта ставка составляет 288 рублей; для граждан, проживающих на территории России, - 550 рублей; для граждан России, постоянно проживающих за границей (кроме лиц без гражданства и граждан России, постоянно проживающих в странах ближнего зарубежья) - 1606 рублей; для иностранных граждан - 16500 рублей.

Сразу после регистрации продавец может со своим экземпляром договора отправиться в банк, в котором были оставлены на хранение деньги, и получить их, предъявив свой паспорт, договор с банком и зарегистрированный в КМЖ договор об отчуждении жилплощади.

Сделка совершена. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным лишь после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта (ст.556 ГК РФ).

Уклонение одной из сторон от подписания этого документа считается отказом продавца от обязанности передать имущество, а покупателя, соответственно, - обязанности принять имущество.

Таков сложившийся на сегодняшний день порядок проведения сделок по отчуждению жилых помещений, который позволяет максимально обезопасить этот процесс и по возможности учесть интересы как продавца, так и покупателя.

Законодательные основы финансовых

отношений при оформлении сделок

на отчуждение жилья.

О выгодности того или иного отчуждения недвижимого имущества можно судить только после определения налоговых последствий каждой возможной сделки.

Закон РФ «О подоходном налоге с физических лиц» предусматривает налогообложение совокупного дохода за календарный год, подсчитываемого как в денежной, так и в натуральной форме. Доходом являются и суммы, полученные в течении года от продажи недвижимого имущества, в части, не превышающей 5000 минимальных месячных оплат труда (ММОТ), Что на сегодня составляет 417450 руб.

Основываясь на практике заключения договоров купли-продажи на рынке недвижимости в РФ, можно утверждать, что основная масса подобных сделок даже по реальной цене (которая не всегда указывается сторонами) не будет превышать названный порог (если в текущем календарном году не было совершено несколько сделок купли-продажи недвижимости), а значит, и названный налог в этой части действовать не будет.

Ставка ежегодного налога на строения, помещения и сооружения, находящиеся в собственности физических лиц устанавливается субъектом РФ в размере, не превышающем 0,1% от инвентаризационной стоимости недвижимого имущества. Конкретную сумму по оплате налога можно определить исходя из инвентаризационной стоимости недвижимого имущества, которую можно уточнить в органах технической инвентаризации или местного самоуправления по месту жительства. Рассматриваемый налог не представляется большим бременем для бюджета семьи и подлежит оплате каждым собственником жилого помещения за исключением следующих категорий граждан:

· инвалидов I и II групп, инвалидов детства;

· участников войн и боевых операций по защите РФ;

· некоторых категорий лиц, подвергшихся воздействию радиации в Чернобыле и на объединение «Маяк» в 1957 г. ;