Реферат: Сделки с недвижимым имуществом
Рынок недвижимого имущества можно разделить на несколько основных сегментов: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок нежилых помещений, рынок ценных бумаг на недвижимость (в последнее время появились даже специализированные паевые инвестиционные фонды недвижимости).
Болезненно стоящая в России жилищная проблема выдвигает на передний план сделки с жилыми помещениями.
Право на жилище находится в ряду важнейших социально-экономических прав, которые конституционно гарантируются каждому гражданину РФ. Гарантии права на жилище, предусмотренные ст.40 Конституции, имеют экономический характер, но выступают в качестве тех обязанностей, которые приняло на себя государство для обеспечения, предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади, сохранять невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги. Дефектом уходящей в прошлое системы была закреплённая прошлой Конституцией монополия государственного, муниципального и общественного жилищных фондов. Индивидуальному жилищному фонду отводилось в городах и посёлках городского типа незначительное место. Монополия государства в жилищной сфере не только не решала жилищной проблемы, а даже усугубляла ее. Жилищная проблема в нашей стране и раньше стояла очень остро, а с переходом к рыночной экономике обострилась ещё больше. Но теперь граждане имеют больше правовых возможностей для обеспечения себя жильём. Поэтому наибольший интерес с моей точки зрения представляет рынок жилых помещений а, следовательно, и сделки с жилыми помещениями, обеспечивающими оборот данной недвижимости. Так как сделки являются важнейшим средством торгового оборота, то без них невозможна экономическая жизнь ни одной страны. А когда в государстве проводится политика создания рыночной экономики, изменение прежних условий хозяйствования, то это непосредственно отражается на правовом регулировании отношений, касающихся сделок. В развитии нашего законодательства о сделках наметилась положительная тенденция — поддерживать стабильность норм, являющихся общими для всех видов сделок, изменяя лишь те из них, которые устарели, и глубоко реформировать законодательство, касающееся отдельных видов сделок, закрепляя такие их составы, которые не были известны прежней нормативной базе, а значит и экономике. В одном из недавних интервью доктор юридических наук, председатель Комитета Государственной Думы по законодательству П.В. Крашенинников заявил следующее: «На одном из последних заседаний, например, мы рассматривали три изменения в ГК РФ и два - в УК РФ. Полагаю, что это естественно: названные кодексы вследствие их большой значимости не могут не стать основными объектами законодательной инициативы».[1]
Жилая недвижимость (квартиры, комнаты в коммунальных квартирах, индивидуальные частные дома) для большинства граждан России является единственным значимым имуществом, и при этом дорогостоящим. Сделки же с недвижимостью таят в себе немало опасностей. Спрос на недвижимость, а заодно и цены на нее в последнее время резко возросли. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Увы, пропорционально возрастает и количество сомнительных операций, связанных с приобретением квартиры. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Поэтому при совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства.
К сделкам с недвижимым имуществом законом предъявляются особые правила, например государственная регистрация сделки, перехода права и т.д. К некоторым сделкам применяется правило об обязательном нотариальном удостоверении.
В гражданском обороте появляются всё новые объекты недвижимости: земельные участки сельскохозяйственного и иного назначения, кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы, и др.
Этим и некоторым другим вопросам посвящена данная работа, а также правовым особенностям сделок с недвижимым имуществом и анализу нормативно-правовой базы, регулирующей эти сделки.
ГЛАВА 1.
Гражданско-правовая природа сделок с недвижимым имуществом.
1.1 ПОНЯТИЕ И ПРАВОВАЯ ПРИРОДА СДЕЛКИ
В наследство от времён социализма в сознании значительной части населения России отложилось негативное отношение к понятию сделки, как сомнительной операции с точки зрения морали. Отсюда делец, деляга это подозрительный и хитрый субъект, занимающийся сделками, хотя большинство граждан России практически ежедневно совершает сделки даже не замечая этого. Здесь и совершение покупок в розничной торговле, и проезд в общественном транспорте и др. Заключение сделок происходит в течение всей жизни человека - от рождения (имеется в виду, что до определенного возраста от имени малолетнего действуют его родители и опекуны) до самой смерти (достаточно указать на завещание, справедливо именуемое «последней волей»).
Вот как определяет понятие сделки ст. 153 ГК: сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделкам полностью посвящена глава 9 ГК. Таким образом, сделки это волевые действия физических и юридических лиц направленные на достижение определённого юридического результата. Волеизъявление, т.е. внешнее выражение воли, выражается в форме, доступной для восприятия: устно, письменно, с помощью конклюдентных действий. В некоторых случаях воля к заключению сделки может быть выражена с помощью молчания. Например, применительно к сделкам с недвижимым имуществом, с помощью молчания может продлеваться договор аренды при продолжении пользования арендованным недвижимым имуществом арендатором после окончания срока договора, если в договоре не указано иное, при согласии арендодателя. Всякая сделка представляет собой единство воли, намерения лица совершить сделку и волеизъявления, поведения лица, в котором эта воля получает внешнее выражение. С одной стороны это означает свободу в принятии решения, «нормальные условия формирования воли», с другой - соответствие действия (волеизъявления) воле (намерению) лица.
В зависимости от количества участников сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (ст. 154 ГК). Круг участвующих в сделке лиц оказывает решающее влияние на порядок совершения сделки и возникновение ее правовых последствий. Двух- и многосторонние сделки могут быть возмездными и безвозмездными, консенсуальными и реальными, а для односторонних сделок эти признаки не имеют никакого значения.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Односторонние сделки могут совершаться в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами либо соглашением сторон (двух или многосторонней сделкой). Так, составление завещания, составление векселя или выдача банковской гарантии происходят на основании закона, а отказ от выполнения договора – как на основании закона, так и договора, заключённого между сторонами (ст. 450 ГК). К односторонним сделкам относят также выдачу доверенности (ст. 185 ГК), удержание (ст. 359 ГК), согласие супруга на сделку с общим недвижимым имуществом (ст. 53 СК), объявление торгов в виде аукциона или конкурса, публичное обещание награды (ст. 1055 ГК) и некоторые другие. Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. В гражданско-правовых отношениях, основанных на равенстве, обязать другую сторону без ее согласия нельзя. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами. К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (ст. 156 ГК).
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). Число лиц, участвующих в такой сделке, не обязательно должно совпадать с числом сторон. На каждой стороне может участвовать несколько лиц таким образом, что все они занимают положение одной стороны в сделке. Возникающие из сделки права и обязанности стороны распределяются между участниками по правилам о множественности лиц в обязательстве (ст.ст. 321, 322 ГК).
Сделки могут заключаться под определённым условием (условные сделки). Условие является дополнительным элементом сделки. Поэтому не считаются условными те сделки, в которых возможное будущее обстоятельство, влияющее на правовые последствия сделки, выражает ее существо, и без него сделка данного вида вообще совершена быть не может (страхование, конкурс, лотереи, игры). Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим (ст.157 ГК). Что касается сделок с недвижимостью, то законом устанавливаются определённые ограничения на включение условий в договор. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Указанные требования применяются также к договору мены (ст. 37 ЗК).
Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (ст. 158 ГК). Большинство сделок в гражданском обороте совершается в устной форме, которая допустима во всех случаях, когда законом или соглашением сторон для совершаемой сделки не установлена письменная форма.
Участники сделок с недвижимым имуществом вправе выбрать лишь простую письменную и нотариальную форму. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 ГК, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Процедура нотариального удостоверения обеспечивает выявление действительной воли сторон (путем проверки личности и полномочий лиц, подписывающих сделку, разъяснения им содержания сделки и последствий ее совершения), проверку правомерности и бесспорности сделки, защиту интересов сторон от случая и злоупотреблений (занесение сведений о сделке в реестр и др.). Выполнение такой сложной и трудоемкой процедуры оправдано наличием серьезных имущественных интересов, нуждающихся в повышенной защите.
«Гражданский Кодекс Российской Федерации счёл возможным ограничиться четырьмя случаями обязательного нотариального удостоверения. Из них два в той или иной мере связаны со сделками, предметом которых служит залог недвижимости – ипотека (п. 2 ст. 339 и 349 ГК), третий – с уступкой права требования (ст. 389 ГК) и четвёртый – с договором ренты. В последнем случае имеется в виду договор, по которому одна сторона – получатель ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы или предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 и 584 ГК)».[2] Почему-то Брагинским не указан здесь договор пожизненного содержания с иждивением. По моему мнению, на него также распространяется требование об обязательном нотариальном удостоверении, хотя это и не указано прямо, но в силу ч.2 ст. 601 ГК к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте. К тому же договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением имеют сходную гражданско-правовую природу и объединены в общую главу 33 ГК. Требуется и согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, являющегося общей собственностью (ст. 53 СК).
Обязательность нотариального удостоверения может устанавливаться также соглашением сторон, хотя бы по закону соблюдение такой формы и не требовалось. Нотариальное удостоверение сделки предоставляет сторонам некоторые преимущества при последующей государственной регистрации сделки. Так государственная регистрация такой сделки производится по заявлению одной стороны (ст. 16 ФЗ «о госрегистрации»), тогда как в иных случаях преодолеть уклонение стороны от государственной регистрации сделки можно только с помощью судебного решения.
Применительно к совершению сделок с недвижимостью государственная регистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделок. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 2 ФЗ «о госрегистрации»).
Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК и ФЗ «о госрегистрации». Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.
ГК очень строго подходит к соблюдению формы сделки и к требованию о государственной регистрации. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Аналогичные нормы содержатся и в ст. 551 ГК. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит так же государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Например: «Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.
Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости.
При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома.
Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи.
Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.
Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации.