Реферат: Цели экономической оценки земли

Ц-И = ЗС>К +% + Ш, где ЗС - залоговая стоимость имущества;

Ц - цена вынужденной продажи, т.е. денежная сумма, за которую можно реализовать объект залога при обращении на него взыскания;

И - издержки при реализации объекта залога; К - сумма кредита;

% - проценты по кредиту, рассчитанные на момент возможного обращения взыскания на предмет залога; Ш - штрафы (неустойки), рассчитанные на момент возможного обращения взыскания на предмет залога, а именно не менее чем за 30 календарных дней, считая с даты окончания срока действия кредитного договора.

Залоговая стоимость оцениваемого имущества определяется в три этапа.

Этап 1. Оценка рыночной стоимости имущества. В МСО

"отмечается, что при оценке имущества, результаты которой будут использованы для получения ссуд, закладных и долговых обязательств, оценщик, как правило, должен установить рыночную стоимость этого имущества [23. С.149].

Этап 2. Корректировка значения рыночной стоимости объекта залога. Корректировка проводится на основании экспертной оценки прогнозной стоимости имущества на дату возможной вынужденной реализации имущества. Оценка прогнозной стоимости производится с учетом следующих параметров: очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества, ликвидности имущества, колебаний рыночных цен, норм амортизации и т.п.

Этап 3. Расчет рисковой составляющей. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции. Риски, обусловленные ипотекой, размер которых необходимо учесть при оценке предмета залога и определения величины кредита, разделяются на две части:

риски, связанные с кредитной задолженностью, - сумма основного долга, проценты, штрафы, пени на момент удовлетворения требований кредитора, т.е. с учетом инфляционных процессов;

риски, связанные с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией:

скидка на вынужденный характер продажи заложенного имущества,

расходы по реализации имущества (хранение, погрузочно-разгрузочные работы, транспортные расходы),

уплата соответствующих налогов в случае продажи имущества, оплата посреднических услуг, возможные судебные издержки.

В статье 340 ГК РФ законодательно закреплена особая роль земли как объекта залога. Земля является одним из самых надежных объектов залога в странах с развитым земельным рынком, поскольку со временем она не изнашивается (в сельском и лесном хозяйстве при рациональном использовании), как другие виды недвижимости, более того, стоимость ее постоянно возрастает.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции от 5 февраля 2004 г. определяет сферу залоговых отношений. В статье 62 указываются земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки:

по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании Федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка;

при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в п.1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

В статье 63 перечисляются земельные участки, не подлежащие ипотеке:

ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается;

не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Наконец, в ст.67 раскрывается процедура оценки земельного участка при его ипотеке:

оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации;

залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем;

3) к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Залоговая стоимость устанавливается на договорной основе и на практике в среднем составляет около 60-75% от рыночной стоимости земельного участка.

В Германии и Бельгии закон об ипотеке разрешает банкам разрабатывать свои собственные инструкции для оценки ипотечного залога, но стоимость залога не должна превышать 60% от долгосрочной рыночной стоимости недвижимости. В Германии федеральный закон об оценке от 1988 г. требует, чтобы все оценки проводились путем объединения стоимости земли и зданий. Все сделки регистрируются и публикуются в форме объединенной стоимости, в результате чего ежегодно составляются карты стоимости земли. Органы оценщиков-экспертов устанавливают цену за 1 кв. м незастроенной земли для городских районов, в которых продажа участков происходит редко, и эта цена устанавливается путем вычитания стоимости здания из цены, которую платят за единый объект недвижимости.

Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного, и частного страхования.