Реферат: Виды ипотечных ценных бумаг, используемых в Российской Федерации. Муниципальные займы, ипотека в регионах России
Жилищные сертификаты – любые именные ценные бумаги или обязательства, номинированные в единицах общей площади жилья и имеющие также индексируемую номинальную стоимость в денежном выражении, выпускаемые в документарной или бездокументарной форме, размещаемые среди граждан и юридических лиц, дающие право их владельцам при соблюдении определяемых в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента их погашения путём предоставления в собственность помещений, строительство (реконструкция) которых финансировалось за счёт средств, полученных от размещения указанных ценных бумаг или обязательств. Жилищный сертификат – муниципальная облигация с индексируемой номинальной стоимостью, удовлетворяющая право собственника на приобретение квартиры; может быть возвращена по первому требованию по индексированной номинальной стоимости; реквизиты: наименование "жилищный сертификат", дата и номер государственной регистрации выпуска жилищных сертификатов, срок их действия, дата приобретения первым собственником, размер общей плошали жилья, оплаченной при приобретении одного сертификата, общий объем эмиссии данной серии, цена приобретения первым собственником, предварительные условия договора купли-продажи квартиры, порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи квартиры; условия, дающие право владельцу сертификата заключить договор на покупку квартиры, полное наименование эмитента, подпись и печать, полное наименование собственника жилищного сертификата, полное наименование банка, контролирующего целевое использование привлеченных средств.
Облигации (от лат. obligatio – обязательство) – один из наиболее распространенных видов ценных бумаг на предъявителя. Облигация подтверждает, что ее владелец внес денежные средства на приобретение ценной бумаги и тем самым вправе предъявить ее затем к оплате как долговое обязательство, которое организация, выпустившая облигацию, обязана возместить по номинальной стоимости, указанной на облигации. Такое возмещение называют погашением облигации. Кроме выкупа, в течение заранее обусловленного при выпуске облигации срока эмитент облигации обязан выплачивать их обладателю фиксированный процент от номинальной стоимости облигации либо доход в виде выигрышей или оплаты купонов к облигации. Облигации вправе выпускать государство, местные органы (муниципалитеты), предприятия, компании, корпорации на самые разные сроки (от года до 25 лет). Облигации выпускаются с целью привлечения денежных средств, т.е. представляют форму кредитования их эмитентов лицами, купившими облигации. Облигации могут продаваться и покупаться по свободному курсу на биржах.
Жилищные облигации – целевые облигации, удостоверяющие внесение их владельцем средств на строительство жилой площади определенного размера. Эти ценные бумаги выпускаются местными органами власти и дают право на владение одной долей квартиры. Например, номинал одной облигации Московского муниципального займа равен 0,1 м, Санкт-Петербургского – 1,0 м.
Облигации жилищного займа – корпоративная бумага с рублевым номиналом. Облигации выпускаются в виде бездокументарных ценных именных бумаг. Их покупка происходит по договору купли-продажи с выдачей владельцу выписки со счета ДЕПО.
Как любую ценную бумагу, жилищные облигации нельзя выпустить без наличия поручителя – третьего юридического лица, гарантирующего их надежность. Если возникает критическая ситуация и фирма не в состоянии выполнить принятые на себя обязательства, поручитель принимает на себя все риски.
Администрация Кемеровской области в качестве пилотного проекта выпустила 40 тыс. жилищных облигаций на 200 млн рублей. Это один из способов привлечения инвестиций в жилищное строительство. Срок действия облигации – два года. Стоимость одной облигации – 5 тыс. рублей. Их доходность составляет 10 % годовых. Облигации выпущены под гарантию администрации Кемеровской области. Гарантия прописана в Законе Кемеровской области "Об областном бюджете" и защищена специальной статьей в проекте областного бюджета на 2005 год. Все деньги от продажи облигаций будут направлены на строительство жилья.
Для решения жилищной проблемы в области существует система предоставления льготных долгосрочных займов на 10 лет под 5 % годовых работникам бюджетной сферы и селянам. Есть также возможность оформить ипотечный кредит сроком от одного года до 27 лет под 15 % годовых. Для этого создано специальное "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области". За девять месяцев ипотечные кредиты уже оформили 280 семей и еще более 4 тыс. семей хотели бы их получить.
Администрация Екатеринбурга с 1994 г. развивала накопительные схемы приобретения жилья, выпуская муниципальные жилищные облигации. С одной стороны, приобретение муниципальных жилищных облигаций, эквивалентных определенному количеству квадратных метров из расчета 10 облигаций за 1 м2 жилой площади, дело выгодное: накапливаются не деньги, которые имеют свойство девальвироваться, а квадратные метры. С другой стороны, инвестор должен сначала накопить облигации на всю стоимость квартиры и лишь потом может въехать в нее. Это минус облигаций по сравнению с ипотекой.
Ипотека очень интересна для военнослужащих. Из-за высоких цен на квартиры во Владивостоке их жилищного сертификата хватало разве что на полторы комнаты. При ипотеке, оплатив сертификатом первоначальный взнос, бывший военный может сразу вселиться в квартиру, а остальную платить в рассрочку.
Согласно существующим законам под квартиры, которые отданы в ипотеку, выпускаются ипотечные закладные. Региональное или местное ипотечное агентство может отдать их в залог федеральному ипотечному агентству или специальному пенсионному фонду и по ним получить средства для строительства нового жилья. По сути – двойной оборот средств. В стране уже создано более 50 ипотечных агентств. Их опыт показывает, что уже через год-полтора большинство трудоспособного населения региона, где появляется ипотечное агентство, включается в ипотечную программу. При этом люди получают новые квартиры и сдают старые, которые идут на вторичное заселение участниками этой же программы. Оценивается же жилье, идущее под залог, строго по рыночной цене.
Международный банк Санкт-Петербурга собирается выступить в качестве финансового агента по обслуживанию жилищного облигационного займа. В Петербурге занималось аналогичным проектом ЗАО "Сити Инвест Банк". За счет привлеченных с помощью займа средств в городе построено 6,5 тыс. м2 жилья. Получили квартиры 100 семей.
Эмитировали жилищные облигации строительные компании АОЗТ "АСКОМ" и ООО "Инком-ДСК-3". Они же являлись застройщиками. В роли финансового агента выступило ЗАО "Сити Инвест Банк". Схема была отлажена и работала три года. За это время "АСКОМ" погасил два транша из четырех, а "Инком-ДСК-3" – два. Общая сумма средств, вложенных компаниями в строительство жилья, превысила 60 млн руб.
Доля жилищных облигаций при финансировании строительства колеблется в пределах 20-40 % (другим источником являются средства пайщиков). Эмиссия облигаций выгодна застройщикам, поскольку обеспечивает единовременный приток средств, позволяет бесперебойно финансировать строительство, а также получать прибыль.
Для частных инвесторов, которые приобретают облигации, тоже есть свои преимущества. Ценные бумаги, привязанные к конкретному объекту, гасятся не только деньгами, но и квадратными метрами. Если их не хватает на покупку квартиры, то допускается обмен на облигации других траншей, пока не накопится необходимое количество.
Кроме того, ценные бумаги – спекулятивный финансовый инструмент. Их доходность не опускается ниже 25 % годовых в валюте, что превышает не только инфляцию, но и доходность иных ценных бумаг.
Несмотря на все преимущества, за последние годы в РО ФКЦБ зарегистрировали эмиссии жилищных облигаций лишь две строительные компании (АОЗТ "АСКОМ" и ООО "Инком-ДСК-3"). А "Сити Инвест Банк" с 2002 года вообще закрыл проект, поскольку он был признан нерентабельным.
При первичном размещении жилищных облигаций МБСП делает акцент на юридические лица. В конце прошлого года "АСКОМ" сделал попытку продать пятый транш на Санкт-Петербургской валютной бирже, но неудачно. Компания не успела получить пятно застройки из-за ужесточившихся требований к застройщикам со стороны администрации города.
Первые выпуски облигаций в Москве состоялись в 1995-1997 гг. Облигации имели номинал в 0,1 м2 общей площади, что по тогдашним ценам составляло 60-70 долл. Такая сумма была по карману многим. Однако доходность облигаций оказалась крайне низкой, несмотря на то, что первый выпуск предусматривал ежеквартальное начисление процентов, а второй – первичную продажу их гражданам по заниженным ценам, что позволяло получать некоторую прибыль от курсовой разницы. Низкая доходность зачастую снижала те преимущества, которые давало владение облигациями.
Тем не менее, свыше 1000 москвичей получили квартиры благодаря этой акции. Жизнь обоих выпусков прекратилась после августовского кризиса 1998 года. Тогда все рынки ценных бумаг начало лихорадить, и правительство спешно выкупило те облигации, что были на руках у граждан, чем спасло их от обесценивания ввиду падения цен на недвижимость.
Облигации московского жилищного займа признаны государственными ценными бумагами. Государственные ценные бумаги выпускаются либо правительством Российской Федерации, либо правительствами субъектов РФ, что способствует повышению кредита доверия со стороны населения к данным ценным бумагам. По первому и второму выпускам облигаций, соответственно в 1995 и 1996 годах, генеральным менеджером выступил Инкомбанк. Причем отобрали его на конкурсной основе – Инкомбанк и в 1995, и в 1996 годах был в первой десятке в рейтинге банков по объемам капиталов и операций.
Первый выпуск составил 200 тыс. облигаций, каждая по 1/10 м2 , т.е. на 20 тыс. м2 . Реализовано 60 % выпуска этих ценных бумаг, за 2 года цена изменилась от 280 тыс. до 440 тыс. руб. за облигацию (неденоминированные рубли). Доход составил 50 % номинала. Облигации продавались как юридическим, так и физическим лицам. Это был коммерческий выпуск. Но правительство Москвы не получило ожидаемого большого притока денежных средств на строительство жилья из-за достаточно невысокого спроса на эти облигации. Граждане, которые желали улучшить свои жилищные условия, не получили относительно дешевого способа приобретения жилья.
Следующий недостаток – слишком небольшой срок (2 года) для накопления на квартиру. Тем не менее, 162 семьи москвичей справили новоселье в квартирах общей площадью почти 10 м2 .
Правительство Москвы второй выпуск решило изначально делать как социально направленный. Погасить облигации могли только физические лица (москвичи), которые имели с учетом приобретаемого по облигациям жилья менее 25 м2 общей площади на одного человека, и жители Подмосковья, которые работали на московских предприятиях и стояли в очереди на улучшение жилищных условий на этих предприятиях. Стоимость облигации уже была не рыночная, а равнялась себестоимости строительства 1/10 м2 без учета затрат на социально-бытовую и инженерную инфраструктуры. Стоимость одного метра была примерно на 100 долл. ниже, нежели рыночная. В отличие от первого выпуска, районов было четыре: Южное Бутово, Марьинский парк, Жулебино и Новокосино по выбору владельцев облигаций. Предлагалось жилье в типовых панельных домах массовых серий, в основном П-3, П-44, П-46.
Тогда запланировали выпуск на 10 лет. Объем выпуска – 400 тыс. облигаций, т.е. 40 тыс. м2 . Было размещено 66 % облигаций на сумму 94,7 млн руб. (деноминированных). Оформлено в собственность 1117 квартир общей площадью 71,3 тыс. м2 . Разница в объеме выпуска и площади квартир объясняется тем, что владелец облигаций, если он был очередником на улучшение жилищных условий, мог, помимо облигаций, для оплаты стоимости жилья использовать безвозмездные субсидии из городского бюджета. Такого зачета было произведено на 87,2 млн руб. Также учитывалась стоимость старых квартир в собственности у граждан, которые они при погашении облигаций могли передать городу. Таких зачетов мы произвели на 70,5 млн руб. Из реализованных облигаций 99,3 % мы погасили в форме квартир, 0,7 % (или 124 м2 ) находится на руках граждан.
Цена облигации ежемесячно определялась Межведомственной комиссией правительства Москвы по реализации жилой площади, по себестоимости строительства. Накопили вы 70 % этих 62,3 м2 , заключаете договор с правительством Москвы в лице Департамента муниципального жилья и жилищной политики – обязательство на конкретную уже квартиру. В соответствии с договором-обязательством вы должны в течение четырёх месяцев оставшиеся 30 % докупить. И на это время квартира за клиентом бронируется. Как только у клиента появилась последняя облигация, 623-я, заключается договор передачи квартиры в собственность. На основании договора в течение четырёх месяцев квартира оформляется в собственность.
В третьем выпуске были предусмотрены условия, выгодные прежде всего гражданам. Новые облигации привязаны к конкретному дому. Выпуск осуществлялся траншами (подвыпусками), один транш – это один дом. Установлен срок накопления – два года, не успеваете накопить – переходите на другой транш.
Предусмотрено объединение накопительного этапа облигаций с рассрочкой в оплате квартиры, т.е. с кредитованием. Для этого нужно накопить 50 % стоимости квартиры облигациями, после погашения которых, квартира оформляется в собственность, с одновременным ее залогом, т.е. ипотекой, и оставшиеся 50 % вы оплачиваете в течение определенного времени – 3-5 лет. Данный подход зафиксирован в концепции развития жилищной ипотеки, утвержденной в январе 2001 года правительством Москвы (постановление от 16 января 2001 года № 24-ПП).
Получить деньги вместо квартир придется москвичам-владельцам "жилищных" облигаций, которые не успели накопить достаточное число ценных бумаг для вселения в квартиру. Столичные власти решили полностью прекратить их выпуск и рассчитаться с теми горожанами, кто уже вложил свои средства в эти ценные бумаги. Теперь выпускать облигации стало невыгодным. В 1995 году власти начали программу жилищного займа, чтобы дать возможность москвичу в течение 10 лет накопить на 1-2-комнатную квартиру в типовом панельном доме. Человек покупал облигации у города, и на эти деньги строилось жилье для него. Благодаря этой программе один квадратный метр обходился держателям ценных бумаг на 100-150 долл. дешевле, чем обычному покупателю жилья на рынке. Сегодня квартиры по такой схеме успели получить 1,5 тыс. семей. Они въехали в квартиры в Бутове, Марьине, Новокосине и Жулебине.
В Агентстве по реализации жилищного займа и субсидий правительства Москвы пояснили: практика показала, что финансирование строительства жилья с помощью жилищных облигаций имеет минусы: облигации не приносят своим владельцам дохода, их индексация в зависимости от изменения стоимости жилья не отражает изменения ситуации на финансовом рынке. Облигации практически неликвидны и не обеспечивают привлечения средств инвесторов в жилищный сектор. Покупка облигаций не дает им возможности свободного выбора, так как они представляют право приобретения жилья только в определённых домах. По этим причинам и было решено прекратить их выпуск. Москвичи покупали жилищные облигации, каждая из которых давала право на получение 0,1 м2 жилой площади. Они имели длительный срок обращения – до 10 лет. Для приобретения жилья надо было накопить пакет облигаций, соответствующий площади квартиры. Итоговый пакет облигаций обменивался на квартиру, площадь которой равнялась накопленным в виде облигаций метрам. Облигации давали право приобретать жилье в домах, построенных на привлекаемые средства. Цена облигации устанавливалась на основе себестоимости строительства и индексировалась в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города в месячный срок должен будет представить в мэрию список владельцев облигаций МГЖОЗ с указанием количества облигаций и сумм, подлежащих зачислению на аккредитивные счета владельцев из расчета 1322 руб. 5 коп. за одну облигацию.