Реферат: Выявить в ГК нормы, которые определяют особенности порядка заключения договоров по недвижимости и проанализировать их

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости – договор, о ее продаже считается незаконным.

Ст. 557 ГК РФ. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475.

В соответствии со ст.475 ГК РФ необходимо различать существенные нарушения требований предусмотренных условиями договора, и в зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

Но в любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, а устанавливается разумный срок для выполнения недостатков по качеству. Договором могут быть предусмотрены любые сроки.

3. Договор продажи предприятия.

Институт продажи предприятия по договору как имущественного комплекса является относительно новым по сравнению с ГК 1964г.

Продажа предприятий широко применялась в старой предпринимательской практике – в годы НЭПА. В последние годы, до введения в действие нового ГК РФ, продажа государственных и муниципальных предприятий по договору, использовалась как один из способов приватизации.

Согласно ст. 132 ГК РФ под предприятием как самостоятельным объектом понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, такие как:

· Земельные участки;

· Здания;

· Сооружения;

· Оборудование;

· Инвентарь;

· Долги,

а так же:

· Фирменное наименование;

· Товарные знаки;

· Знаки обслуживания.

Ст. 559 ГК РФ. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс.

Права на фирменное наименование, товарный знак, и другие средства индивидуализации продавца и товара, работ и услуг переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Ст. 560 ГК РФ. Договор продажи предприятия заключается в письменном виде, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему документов, т.е:

1. Счет инвентаризации;

2. Бухгалтерский баланс;

3. Заключение независимого аудита;

4. Перечень всех долгов (обязательств) с указанием размера и сроков их требований.

В отличие от договора продажи недвижимости для договора продажи предприятия установлена не только гос. регистрация перехода прав и имущества, но и гос. регистрация самого ДОГОВОРА, причем договор считается заключенным лишь с момента такой регистрации.

Ст. 561 ГК РФ. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяется в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия.

Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор – заключенным. Данная статья, перекликается со ст. 554 ГК РФ. согласно которой договор продажи недвижимости не считается заключенным, если в нем отсутствуют данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.

Также договор не может считаться заключенным, если в нем не определена цена. Цена предприятия определяется сторонами свободно.

Ст. 563 ГК РФ. Поскольку договор продажи предприятия считается заключенным лишь с момента его гос. регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту может иметь место лишь после того, как договор будет зарегистрирован. Право собственности предприятия переходит к покупателю с момента гос. регистрации этого права. Превращение покупателя предприятия в его собственника проходит три стадии;