Реферат: Заключение сделок в сфере жилищных правоотношений в РФ

4.Еще одним законным способом реализации права на жилье является обращение к договору о залоге

В силу залога, кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Существенными условиями договора о залоге являются его предмет, его оценка, существо, размер и сроки исполнения, а также условие о том, у какой из сторон находиться заложенное имущество. Если не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий, договор считается незаключенным. ( См. ТолстойЮ.К.Обменжилья. М1994). Согласно ст.339 ГК РФ договор о залоге идентичен договору об ипотеке. Договор о залоге заключается с соблюдением общих правил ГК о заключении договоров, а также положений Указа Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда, либо по нотариально удостоверенному соглашению между сторонами. На практике, вследствие несовершенства законодательства, договор залога подменяется договором купли-продажи в пользу заимодателя. Другая проблема связана с не возвратом кредита и трудностью реализации заложенной недвижимости, особенно, если там зарегистрированы несовершеннолетние.

5.Особо остановлюсь на содержании договора дарения, как одного из способов реализации конституционного права граждан на жилье№

дарения, по Получение недвижимости в дар осуществляется на основании договора которому одна сторона – даритель безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне – одариваемому, вещь в собственность или имущественное право к себе или к третьему лицу. Должен быть нотариально удостоверен, подлежит государственной регистрации. Обязательно указание имен участников сделки, их регистрация, правоустанавливающий документ. Описание объекта недвижимости, ограничения в пользовании предмета договора и права третьих лиц. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников. Дарение не допускает встречной передачи вещи, передачу дара одаряемому после смерти дарителя.

№	Обязательные условия.	Основания.
1	Договор дарения должен быть нотариально удостоверен, подлежит государственной регистрации.	Ст.7 Закона ”О введении в действие ч.2ГК РФ “,ст257ГК РСФСР.
2	Реквизиты сторон: -указание имен участников сделки, их регистрация по месту жительства; -указание правоустанавливающего документа.	Ст.55 Основ законодательства о нотариате.
3	Предмет договора: -описание объекта недвижимости, к договору земельного участка необходимо приложить план участка, в договоре дарения земельного участка указываются ограничения в пользовании предмета договора и права третьих лиц на него.	Ст.572 п.1ГК РФ.
4	Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности.	Ст. 576 п.2 ГК РФ.

___________________________________________________ №Волочков И.Г. Справочник по недвижимости. М,.1996.с267-276.

6.Важное место занимает проблема наследования жилых помещений

Вступление в права наступает по правилам наследования. По истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя и в течение шести месяцев по ГК РФ. Если между наследниками нет разногласий, то документ о вступлении в собственность выдает нотариус. Указанный срок по уважительным причинам может быть продлен на три месяца. Каждый гражданин, может завещать свое имущество или часть его. Завещатель, согласно своей воле, может лишить права наследования наследников по закону. Но, нетрудоспособные дети, иждивенцы наследуют независимо от завещания не менее двух третей всей доли. Предметы обычной домашней обстановки переходят по закону к наследникам, совместно проживающим с наследодателем до его смерти. Завещание составляется письменно с указанием места и времени его составления собственноручно подписано и нотариально удостоверено. Завещатель вправе возложить на наследников по завещанию исполнение какого-либо обязательства в пользу одного или нескольких лиц, которые вправе требовать его исполнения. Основанием призвания к наследству является родство или очередность наследников, брак, усыновление, а также нетрудоспособность лица, находившегося на иждивении. При получении свидетельства о праве на наследство наследники должны уплатить налог и произвести государственную регистрацию права собственности. ____________

№См. Нотармальное оформление сделок с недвижимостью. Волочков Н.Г. М., 1996г.

3. Предупреждение правонарушений, при

реализации права на жилье в форме сделок №

В силу несовершенства законов, незнания их содержания, появились фирмы готовые решить "любую" проблему.

Появилось большое число обманутых, оставшихся без жилья и денег граждан. В целях предупреждения предлагаю воспользоваться следующими советами.

Обращаться только в специально зарегистрированные фирмы, не давать объявления в газету. Проверять паспорта у продавцов, покупателей. Настаивать на встрече с самим собственником. Проверять дееспособность собственника. Узнать, кто еще прописан в жилом помещении. Требовать выписки из квартиры всех проживающих. Ни в коем случае не покупать квартиру с прописанным в ней человеком, так как его потом не выписать. Помнить, что договор составленный нотариусом, подлежит обязательной регистрации. Продавать квартиры только лично. Решив все вопросы, о которых говорилось выше, направляясь к нотариусу, возьмите с собой сопровождающего. Внимательно прочтите договор, прежде чем его подписать Необходимо, знать, что после сделки купли-продажи квартиры у покупателя на руках остается: зарегистрированный договор купли-продажи; справки, подтверждающие психическую и наркологическую полноценность продавца; расписка продавца в получении денег за квартиру; письменное обязательство продавца выписаться из квартиры, подписанное другими совершеннолетними членами семьи. Это только часть проблем. Для успешного разрешения всех проблем каждому необходимо знать весь порядок разрешения подобных нюансов, порядок заключения сделок в рамках установленных гражданским законодательством.

№См.Криминальные аспекты рынка недвижимости. Волочков Н.Г. М., 1996г. с120-129.

Заключение

Проведенное автором исследование видов сделок с недвижимостью, вариантов заключения, содержания и сущности сделок в сфере жилищных правоотношений позволяет сделать следующие выводы. Заключение сделок всецело зависит от знания их сути, содержания, знания механизма заключения сделок, ответственности должностных лиц, овладение способами защиты нарушенных прав.

Период времени последних десяти лет выдвинул новые проблемы в жилищной сфере. Появились новые формы заключения сделок. Появляется необходимость создавать новые способы защиты прав граждан в этой сфере, усовершенствовать старые, заполнять существующие пробелы в действующем жилищном и гражданском законодательстве. В жилищных правоотношениях последних лет просматривается изменение соотношения прав и обязанностей их участников в пользу располагающих значительными денежными средствами, что обязывает органы, организации и физических лиц, помнить о возможных последствиях несоблюдения надлежащей формы сделок, правопредписаний действующего законодательства.

Итак, реализация жилищных прав граждан, заключение сделок, предопределяются экономическим состоянием общества, наличием стабильного жилищного законодательства, контроля за его исполнением. Остается надеяться, что грядущие изменения внесут полезный вклад в дело развития гражданско-правовых отношений

. 4.Библиография

1.Конституция Российской Федерации, М.: Юрид. Лит. 1993.

2.Гражданский Кодекс Российской Федерации, М.: Информационно-издательский дом« Филин », 1998.

3.Закон "Об основах федеральной жилищной политики", в редакции Федерального закона от 12.01.96 №9-фз. От 24.11.1992.

4.Закон "Об основах градостроительства в Российской Федерации" от 14.07. 92.№3295-1 с изменениями от 19.07.95.//СЗ РФ .1995г.

5.Закон РФ "О залоге" от 29 мая1992; Ведомости РФ.1993.№23.

6.Собрание Законодательства РФ.1996 №49.

7. См. Комментарий ГК РФ// под ред. Садикова. М.,1995.

8. Волчков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.,1996.