Реферат: Земли сельскохозяйственного назначения 2

Особенности оборота долей в праве общей

собственности на земельные участки

из земель сельскохозяйственного назначения

К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 12 Закона).

Следует отметить, что законодатель наряду с понятием доли в праве общей долевой собственности использует термин "земельная доля". Ст. 15 Закона разъясняет, что земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначении», является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно п. 1 ст. 12 Закона без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Закон не обязывает участника долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения уведомлять других участников долевой собственности на этот участок о продаже своей доли без выделения участка в счет земельной доли кому-либо из участников долевой собственности.

П. 1 ст. 13 Закона предоставляет участникам долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения право выделить земельный участок в счет своей земельной доли с целью создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, передачи участка в аренду или распоряжения им иным образом, не противоречащим законодательству. Правовым последствием выделения земельного участка в счет земельной доли является прекращение у лица, по требованию которого оно произведено, права на долю в общей собственности и возникновение у него лично права собственности на земельный участок, образованный в результате выделения.

Для выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности участник долевой собственности обязан известить о намерении выделить свою долю в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации, которую он обязан выплатить остальным участникам долевой собственности в случаях, когда рыночная стоимость единицы площади выделяемого земельного участка превышает рыночную стоимость единицы площади оставшегося после выдела земельного участка. Такое опубликование позволяет считать, что остальные участники общей собственности извещены о предстоящем выделе земельного участка в счет доли в праве общей собственности.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю (п. 3 ст. 13 Закона)

Земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости (п. 5 ст. 13 Закона). Невостребованные доли подлежат выделению в земельный участок, образованный за счет неиспользуемых участков и участков худшего качества с оценкой их по кадастровой стоимости.

В соответствии со ст.247 Гражданского Кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, Если участников общей собственности более пяти, принимается общим собранием участников долевой собственности, а не по соглашению всех ее участников, как это предусмотрено ст. 247 Гражданского кодекса РФ.

Сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения, находящимися в долевой собственности, как аренда и купля-продажа, совершаются непосредственно участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками.

Законодатель обращает внимание, что если сделки аренды земельных заключены до вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ст. 16 Закона обязывает арендодателей и арендаторов земельных долей привести в течение двух лет договоры аренды земельных долей, в соответствие с правилами Гражданского кодекса и п.2 ст.9 Закона. Если в течение двух лет договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствие с перечисленными правилами законодательства, то к таким договорам будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом (п. 2 ст. 16 Закона).

Обратим внимание на документы, удостоверяющие право на земельную долю (ст. 18 Закона). Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу Закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

В заключение следует отметить, что в процессе осуществления аграрной реформы возникает множество правовых проблем, включающих большой блок земельных вопросов использования земель сельскохозяйственного назначения. Те, кто выступает за полную свободу купли-продажи сельскохозяйственной земли, не совсем хорошо знают проблемы села. Они, как правило, руководствуются представлениями о "чистой" частной собственности на землю и ее рыночном обороте. Реальная же жизнь течет часто по другим правилам, которые необходимо знать и учитывать. Правовой режим использования земель сельскохозяйственного назначения требует, безусловно, четкой и ясной юридической регламентации. Поэтому земельное законодательство должно быть направлено не только на смену земельной собственности, но и на создание условий для эффективного землепользования, гарантирующего защиту законных прав всех землепользователей и реализацию этих прав с одновременным повышением ответственности за нарушение требований земельного законодательства и созданием необходимых условий для сохранения самой ценной категории земельных ресурсов нашей страны - земель сельскохозяйственного назначения в новых экономических условиях. В целом Закон преследует цель в максимальной степени распространить на использование и оборот земель сельскохозяйственного назначения общие правила земельного и гражданского законодательства.

Применение механизмов государственного регулирования, установленных Законом позволяет обеспечить создание полноценных условий реформирования земельных отношений в агропромышленном комплексе, ввести в легитимные рамки оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них. Федеральный закон № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» - ключевой фактор обеспечения эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения и привлечения инвестиций в сельское хозяйство России.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской федерации от 12.12.1993 г.,

2. Земельный кодекс Российской Федерации N 136-ФЗ от 25.10. 2001 г. // «Российская газета» от 30.10.2001 г. N 211-212,

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) N 51-Ф3 от 30.11.1994 г. // «Российская газета» от 08.12.1994 г. N 238-239,

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) N 14-ФЗ
от 26.01.1996 г. // "Российская газета", 06.02.1996, N 23,

5. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 года // «Российская газета» от 27.07.2002 г. N 137,

6. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. // «Российская газета» от 30.07.1997 г. N 145

7. Федеральный закон "Об охране окружающей среды" N 7-ФЗ от 10.01.2002 г. // «Российская газета» от 12.01.2002 г. N 6,

8. Закон Московской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" N 75/2004-ОЗ от 12.06.2004 г. // «Вестник Московской областной Думы», N 9, сентябрь 2004 г.,

9. В.А. Ершов Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскох