Статья: Изменение законодательства о ренте

14.10.2010 года в Государственную Думу РФ внесён проект Федерального закона « О внесении изменений в Федеральный закон "О прожиточном минимуме в Российской Федерации" и часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации (в части изменения порядка исчисления платежей по договорам ренты) №439791-5.

Данный законопроект предполагает увеличение базовой суммы, исходя из которой исчисляется размер ренты в РФ, и равной в настоящее время 100 рублям, до уровня «прожиточного минимума» в регионе, то есть в среднем сразу в 60 раз . При этом законопроект требует пересмотреть все ранее заключённые и действующие в течение многих лет, иногда и десятков лет, договоры ренты.

Имеет место крайне редкий в юридической практике случай, когда государство вторгается в заключенные и действующие в течение многих лет между гражданами договоры , требуя принципиально изменить их условия . Результатом принятия этого законопроекта будет во - первых прекращение заключения новых договоров ренты практически на всей территории РФ, и во-вторых, массовое расторжение уже действующих договоров ренты. Это ущемит интересы десятков тысяч рентоплательщиков, которые до настоящего времени добросовестно исполняли условия договоров, но выплачивать ренту в значительно увеличенных размерах, как того требует новый законопроект, они будут не в состоянии. В результате десятки тысяч договоров будут расторгнуты, преимущественно в судебном порядке, и рентоплательщики лишатся законно приобретённой ими собственности. Это приведёт к тысячам исков в суды от рентоплательщиков с требованиями возместить все понесённые из-за принятия нового закона потери за счёт бюджета Российской Федерации. При этом не выиграют и рентополучатели, поскольку выплачивать им ренту в размере, предписываемом новым законопроектом, не будет ни один здравомыслящий человек. Вполне логично, когда к «100% прожиточного минимума» подтягивается минимальный размер пенсии. Но рента является для рентополучателей вовсе не единственным источником существования, а дополнением либо к пенсии, либо к заработной плате. И даже если суммарные ежемесячные выплаты по договору ренты составляют не 100%, а например 25% от величины прожиточного минимума, эта прибавка вполне устраивает большинство рентополучателей, и является приемлемой для рентоплательщиков. Поэтому лишена логики привязка минимального платежа по договорам ренты именно к «100% размера прожиточного минимума» в регионе.

Сегодня в законодательстве фигурирует минимальная сумма выплат по договорам ренты в размере МРОТа, используемого в гражданско–правовых договорах, и равного 100 рублям. Но это вовсе не значит, что все рентополучатели действительно получают всего лишь 100 рублей в месяц, и ничего более. Эта норма закона служит только посылом к началу длительных переговоров между рентоплательщиком и рентополучателем о фактических размерах платежей. Кроме этого, все рентоплательщики, в соответствии с действующим в настоящее время законодательством, ежемесячно увеличивают выплаты по договорам пропорционально росту инфляции. При этом «справедливые» и «взаимоприемлемые» размеры суммарных выплат по договорам ренты для каждого отдельного города, для каждого отдельного рентополучателя, для каждого отдельного объекта: от элитной квартиры в центре Москвы, до маленькой комнаты на окраине провинциального посёлка, будут различными.

Законопроект совершенно не учитывает, что в отношении жилых помещений , размер ренты в договорах пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением определяется соглашением сторон, с ориентацией в первую очередь на рыночную стоимость квартир или комнат в конкретном регионе и с учётом примерно прогнозируемого срока действия договора.

Рассмотрим пример:

Прожиточный минимум на 1 квартал 2010 года составлял:

- в г.Москве – 5.790 рублей,

- в Мурманской области – 6.405 рублей,

- в Магаданской области – 7.808 рублей.

При этом средняя стоимость квадратного метра жилья составляла:

- в г.Москве – 170.000 рублей,

- в населённых пунктах Мурманской области (за исключением самого

г.Мурманска) - 17.000 рублей,

- в населенных пунктах Магаданской области (за исключением самого

г.Магадана) - 19.000 рублей.

Допустим, что заключается договор пожизненного содержания с иждивением на небольшую комнату, площадью - 17 кв. метров.

Примерная рыночная стоимость этой комнаты составит:

- в г.Москве: 170.000 х 17 = 2.890.000 рублей,

- в населённых пунктах Мурманской области : 17.000 х 17 = 289.000 руб.,

- в населённых пунктах Магаданской области: 19.000 х 17 = 323.000 руб.

Минимальный размер платежа рентоплательщика (а этот платёж складывается из ежемесячной ренты, а также оплаты квартплаты за квартиру, переходящую в собственность рентоплательщика), должен составлять согласно нормам нового законопроекта:

- в г.Москве: 5790 х 2 = 11.580 рублей + квартплата около 1000 рублей = итого 12.580 рублей в месяц, или 150.960 рублей в год, что составляет 5,2% стоимости данной комнаты в г.Москве;

- в населённых пунктах Мурманской области: 6405 х2 = 12810 рублей + квартплата около 1000 рублей = итого 13.810 рублей в месяц, или 165.720 рублей в год, что составляет 57% стоимости данной комнаты в населённых пунктах Мурманской области;

- в населённых пунктах Магаданской области: 7808 х 2 = 15.616 рублей + квартплата около 1000 рублей = итого 16616 рублей в месяц, или 199.400 рублей в год, что составляет 62% стоимости данной комнаты в населённых пунктах Магаданской области.

Эти примерные расчёты произведены на основании данных 1-го квартала 2010 года. В настоящее время размеры прожиточного минимума, а значит и необходимых платежей по договорам ренты, ещё больше увеличились, в то время, как цены на жильё в большинстве регионов, за исключением г.Москвы, не выросли. Очевидно, что цены на жилье в регионах совершенно не пропорциональны размерам прожиточного минимума, и поэтому привязка суммы выплат к «100% размера прожиточного минимума» нелогична и несправедлива.

Понимают ли авторы законопроекта, что продолжительность выплат по заключаемым договорам ренты может составлять и 10, и 15, и 20 и более лет? Очевидно, что при вступлении в силу нового закона, экономически целесообразными договоры ренты могут быть только в г.Москве и г.Санкт-Петербурге, где цена на жильё очень высока. В остальных регионах, в небольших провинциальных городах с гораздо более низкой ценой жилья, заключение договоров ренты будет лишено для рентоплательщиков какого-либо смысла. Даже с учётом процентов по кредиту, приобретение комнаты или квартиры по ипотечному договору значительно проще и выгоднее договора ренты.

Может быть, авторы законопроекта планируют пойти дальше, и «для защиты интересов продавцов», начать регламентировать например, минимальную цену, по которой должны продаваться жилые помещения. Но ведь совершенно очевидно, что скажем «семь - восемь региональных прожиточных минимумов за квадратный метр жилого помещения», - это уже слишком дорого для населённых пунктов Курганской и Cаратовской областей, в то время как даже «двенадцать - пятнадцать региональных прожиточных минимумов за квадратный метр», - это слишком дёшево для Москвы и Санкт-Петербурга. И где же на этом «благородном» пути регламентации цен авторы законопроекта планируют остановиться? Может быть им стоит почитать на досуге достаточно известный роман «Атлант расправил плечи»?

Вообще – то в идеале каждый собственник имущества должен иметь право сам свободно принимать решение о распоряжении своей частной собственностью, в том числе и при определении величины ренты и всех остальных условий договоров ренты.

--> ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ <--