Учебное пособие: Оценка стоимости земельных участков

■ число предлагаемых участков земли;

■ затраты на освоение и производство строительных работ;

■ налоги с продаж.

Вторая группа — социальные и демографические факторы:

■ численность и плотность населения в данном регионе;

■ возрастной и профессиональный состав; и миграция населения, размер семьи и др.

Третья группа — факторы, обусловленные государственным регулированием рынка земли:

■ правовое регулирование земельного рынка на федеральном и региональном уровне;

■ территориально-экономическое зонирование;

■ политика государства в области налогообложения, ценообразования, кредитования, инвестиций.

Четвертая группа — факторы, отражающие физические характеристики участка и влияние окружающей среды (местоположения):

■ природно-климатические условия, продолжительность времен года, водный режим;

■ физические характеристики участка (тип почвы, рельеф, форма участка);

■ подверженность района местоположения земельного участка негативным воздействиям:

—природных факторов: затопления, засуха, оползни, землетрясения, сильные ветры, чрезмерная влажность,

—экологических факторов: изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и радиационное излучение, повышенный уровень шума, изменение естественной освещенности и др.,

—несовместимых вариантов землепользования, например промышленная зона, находящаяся рядом с жилой застройкой.

При кадастровой оценке земель поселений учитывается влияние следующих групп факторов:

■ удаленность участка от центра города, объектов культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

■ обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;

■ уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах участка, микрорайона, квартала;

■ историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

■ состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

■ инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;

■ рекреационная ценность территории.

Сложность анализа спроса зависит от целевого использования земельного участка и возрастает по мере перехода от незастроенных участков к уже освоенным городским территориям.

Кроме вышеперечисленных объективных (внешних) факторов, спрос на городские земли подвержен воздействию и субъективных факторов (вторичный спрос). К ним относятся: особый интерес покупателей к данному объекту, который объясняется, например интересом к примыкающему участку земли, воздействие рекламы, особые условия продавца или покупателя (ограничения во времени, схемы финансирования сделки и др.), стремление покупателя к монополии на данном сегменте рынка.

Соотношение спроса и предложения определяет текущий уровень цен на земельные участки. На земельном рынке возможны три ситуации. Если спрос равен предложению, то цены близки к общественно-нормальному уровню. Когда спрос превышает предложение, появляются спекулятивные ожидания, и цены продажи земельных участков растут. Возникает опасность протекционизма и коррупции. Наконец, если предложение превышает спрос, то цены снижаются, и земельный рынок приходит в депрессивное состояние.

Соотношение спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в цене земельных участков в зависимости от их целевого назначения, разрешенного использования и местоположения, т.е. находящихся в населенных пунктах или за их пределами, в центре или на окраине городов.