Дипломная работа: Актуальные проблемы землепользования при строительстве объектов недвижимости в РФ

Федеральное земельное законодательство развивается достаточно интенсивно, отражая и закрепляя политику государства по реформированию земельных отношений.

Земельный кодекс РФ является комплексным кодифицированным федеральным законом, регулирующим значительное разнообразие земельных отношений. Он определяет порядок предоставления и изъятия земельных участков, использования земель гражданами и организациями для строительства, ведения фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, использования земель. предоставленных в качестве служебных земельных наделов. Здесь содержатся основополагающие нормы, устанавливающие правовой режим различных категорий земель, регулирующие вопросы платы за землепользование, юридической ответственности за земельные правонарушения.

Финансовые аспекты земельных отношений развиты в Земельном кодексе. Кодекс детально определяет порядок исчисления и взимания платежей за использование земель различного целевого назначения, а также распределения полученных средств.

Порядок ведения государственного учета земельных участков установлен в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре».

Вопросам охраны земель посвящены Федеральные законы от 10 января 1996 г. №4-ФЗ «О мелиорации земель» и от 16 июля 1998 г. №101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения».

Значительное число земельных норм содержится в федеральных законах, регулирующих наряду с земельными также иные разновидности общественных отношений. Первое место среди данной группы законов по объему и значимости правовых норм принадлежит Гражданскому кодексу РФ. Фактически все его статьи, где речь идет о недвижимом имуществе, распространяются на соответствующие земельные отношения.

Основные процессуальные требования, предъявляемые к юридическому оформлению права собственности на землю, а также вопросы организации государственного управления в данной области содержатся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В настоящее время определяются следующие основные категории земель по правовому регулированию:

1. Земли, изъятые из оборота:

· в федеральной собственности как земли обороны, пограничные зоны, места захоронения радиоактивных материалов, местоположение федеральных органов и т.п.

· заповедники, национальные парки и т.п.

2. Земли, подлежащие передаче в пользование только на праве аренды. Это земли, содержащие в своих недрах полезные ископаемые. По мнению автора, сельскохозяйственные угодья следует передавать в пользование на праве аренды. Затем, когда экономическая ситуация стабилизируется, использование этих земель покажет свою эффективность, когда пользователи покажут свою добросовестность в целевого использовании земель и т.п., то только тогда возможно говорить о перспективах передачи сельхозугодий в частную собственность.

3. Земли, которые могут быть переданы в частную собственность (или переданы на праве аренды). С одной стороны, если бы в России изначально был принят исключительно институт права аренды земли, то не было бы оснований поднимать вопрос о праве частной собственности на землю. С другой стороны, так как существенное количество земельных участков на сегодня уже передано в частную собственность, то приходится это учитывать и признать, что частная собственность на землю – событие состоявшееся и требующее правильного регулирования.

1.2 Нормативное регулирование строительной деятельности

Законодательство о градостроительной деятельности – достаточно динамично развивающаяся отрасль законодательства. 29 декабря 2004 г. принят новый Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГсК РФ), являющийся на сегодняшний день основополагающим нормативным актом, регулирующим градостроительные отношения. В целях реализации положений ГсК РФ на уровне Правительства РФ принимаются подзаконные нормативные акты. Достаточно активно ведется нормотворчество в сфере градостроительной деятельности на региональном уровне. Также по вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты. В этой связи актуальной является проблема разграничения компетенции в сфере регулирования градостроительной деятельности между органами государственной власти РФ, государственными органами субъектов РФ и органами местного самоуправления.

Общие положения разграничения компетенции в вопросах правового регулирования общественных отношений между органами государственной власти Федерации, ее субъектов и органами местного самоуправления определены Конституцией Российской Федерации. Согласно ч. 3 ст. 11 Конституции разграничение предметов ведения и полномочий между органами государственной власти РФ и органами государственной власти субъектов РФ осуществляется Конституцией, Федеративным и иными договорами о разграничении предметов ведения и полномочий. Общий принцип разграничения предметов ведения, исходя из содержания конституционных норм, сводится к следующему:

1) по предметам ведения Российской Федерации, определенным ст. 71 Конституции РФ, Российская Федерация обладает исключительной компетенцией - ни субъекты РФ, ни муниципальные образования не вправе принимать нормативные акты, регулирующие данные общественные отношения;

2) по предметам совместного ведения, определенным ст. 72 Конституции РФ, правовое регулирование может осуществляться как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ, при этом нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить принятым по предметам совместного ведения федеральным законам (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ);

3) вне пределов ведения Российской Федерации и предметов совместного ведения субъекты Российской Федерации осуществляют собственное правовое регулирование, включая принятие законов и иных нормативных правовых актов (ч. 4 ст. 76 Конституции РФ);

4) органы местного самоуправления вправе принимать муниципальные правовые акты по вопросам местного значения (ч. 1 ст. 132 Конституции РФ. Кроме того, муниципальные правовые акты могут приниматься на основании и во исполнение положений, установленных соответствующими федеральными законами и (или) законами субъектов РФ, по вопросам осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов РФ на основании ч. 2 ст. 132 Конституции РФ).

Как видно из изложенного, порядок распределения полномочий между органами государственной власти РФ, субъектов РФ и органами местного самоуправления определен Конституцией и законодательством вполне четко. Остававшийся долгое время открытым вопрос о праве субъектов РФ на «опережающее» правовое регулирование в настоящее время урегулирован в ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 6 октября 1999 г. №184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации», в соответствии с которой субъекты РФ вправе осуществлять собственное правовое регулирование по предметам совместного ведения до принятия федеральных законов. После принятия соответствующего федерального закона законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ подлежат приведению в соответствие с данным федеральным законом в течение трех месяцев.

Вместе с тем достаточно много вопросов возникает при отнесении той или иной сферы общественных отношений к предметам ведения Российской Федерации, совместного ведения, исключительного ведения субъектов РФ. В частности, указанная проблема касается градостроительного законодательства, которое не указано ни в перечне предметов ведения Российской Федерации (ст. 71 Конституции), ни в перечне предметов совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов (ст. 72 Конституции). Такая ситуация создала условия для появления двух точек зрения относительно вопроса о компетенции Российской Федерации и субъектов РФ в сфере регулирования градостроительной деятельности.

Первая позиция сводится к тому, что, поскольку градостроительное законодательство не поименовано ни в ст. 71, ни в ст. 72 Конституции РФ, оно относится к исключительной компетенции субъектов Российской Федерации, которые в силу ч. 4 ст. 76 Конституции вправе осуществлять собственное правовое регулирование данных отношений.

Вторая позиция заключается в том, что градостроительное законодательство, несмотря на отсутствие данной формулировки в ст. 72 Конституции, относится к предметам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, и субъекты РФ вправе осуществлять правовое регулирование градостроительных отношений в части, не урегулированной федеральным законодательством, и не вправе принимать нормативные акты по вопросам градостроительной деятельности, противоречащие федеральному законодательству.

Для того чтобы сделать вывод об обоснованности той или иной позиции, необходимо обратиться к предмету регулирования градостроительного законодательства. Предмет регулирования градостроительного законодательства определяется в ч. 1 ст. 4 ГсК РФ через составляющие компоненты градостроительной деятельности и охватывает собой общественные отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. Также нормы законодательства о градостроительной деятельности могут применяться к отношениям, связанным с принятием мер по обеспечению безопасности строительства, предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и ликвидации их последствий при осуществлении градостроительной деятельности, если данные отношения не урегулированы законодательством РФ в области защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, законодательством Российской Федерации о безопасности гидротехнических сооружений, законодательством РФ о промышленной безопасности опасных производственных объектов, законодательством РФ об использовании атомной энергии, техническими регламентами (ч. 2 ст. 4 ГсК РФ).

Объектами градостроительной деятельности являются территория Российской Федерации, субъектов РФ, поселений, муниципальных образований и ее части, а также находящиеся на данной территории объекты капитального строительства. Градостроительная деятельность направлена на развитие территории, которое представляет собой процесс ее пространственной организации и обустройства.

В ч. 1 ст. 5 ГсК РФ определен круг субъектов градостроительных отношений, к которым отнесены Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, физические и юридические лица. От имени Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований в градостроительных отношениях выступают соответственно органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления в пределах своей компетенции (ч. 2 ст. 5 ГсК РФ). Правовой статус органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления как участников градостроительных отношений определен в ст. 6–8 ГсК РФ посредством закрепления полномочий данных органов в сфере градостроительной деятельности. Указанные в ст. 6 – 8 ГсК РФ полномочия государственных и муниципальных органов в области градорегулирования сводятся к следующему:

- подготовка и утверждение документов территориального планирования различного уровня; организация и проведение государственной экспертизы документов территориального планирования;

- утверждение документации по планировке территории (в том числе для размещения объектов капитального строительства федерального и регионального значения);