Дипломная работа: Договор купли-продажи нежилых помещений
1.1 История развития правового регулирования недвижимого имущества
Исследование развития законодательства представляет огромный интерес и важно не только в познавательных целях, но и с позиций формирования современных правовых институтов. Право - это продукт истории. Известный дореволюционный юрист К. Малышев в 1878 г. высказал по этому поводу следующее: «Историческое изучение той или другой группы материалов оказывается полезным не только в интересах простого знания минувшего времени, но и в интересах современной нам практики, потому что оно объясняет нам настоящее состояние права, указывает преемственность его идей и учреждений, постепенное их развитие, указывает иногда ошибки и недоразумения наших предков, которые можно даже избегать»[1] .
Собственность на недвижимость появилась сравнительно поздно, с достижением народом значительной степени культурного состояния[2] . На ранних ступенях развития римского общества (4-3 вв. до н.э.) земля - главная недвижимость, являлась племенной или государственной собственностью, а право на нее отдельных членов общины римского народа ограничивалось простым владением. В период так называемого «классического римского права» на основе разложения коллективной собственности развивается индивидуальная частная собственность на вещи, в том числе на земельные участки[3] .
Римское право различает вещи «преимущественно по механическим свойствам своей природы» (движимые, недвижимые, делимые, неделимые, потребляемые, непотребляемые и т.п.)[4] . Первоначально в Риме деление вещей на недвижимые (resimmobiles) и движимые (resmobiles) не имело важного практического значения, потому что правовой режим всех категорий вещей регулировался фактически одними и теми же юридическими нормами.
Римляне к недвижимости относили земельные участки (solum, fundus, обширные участки - latifundia, campi, малые - praedia, loci). В состав земельного участка входила сама земля и все, что с нею естественно или искусственно соединено (junctia, implicatio), «так, что не может быть от них отделено или без ущерба для их сущности, или без перемены их формы»[5] . К участку относилось также пространство под и над ним находящееся. В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящемся на нём римляне пользовались выражением: ressoli[6] . Всё то, что было прочно связано с землей путем насаждения, возведения надстройки или каким-либо иным способом (постройки, посевы, насаждения и т.п.)[7] , так называемый superficies, теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Причем постройки, посевы, насаждения рассматривались только как единое целое с землей, последняя считалась «главной частью, и всё, что её покрывало, разделяло её участь»[8] . То есть в качестве основополагающего принципа был выдвинут следующий: superficiessolocedit (сделанное на поверхности следует за поверхностью). Поэтому здание всегда являлось собственностью собственника земельного участка, на котором оно возведено, независимо от того, кем и на чьи средства было построено.
С течением времени в Риме возникают особые права на недвижимость (суперфиций, оброчные земли, эмфитемвзис). Деление вещей на движимые и недвижимые принимает более выраженный характер. В эпоху домината передача прав на недвижимости регламентировалась уже специальными правилами, направленными на обеспечение публичности таких сделок.
Из этого следует, что в римском праве классификация вещей на движимые и недвижимые основывалась исключительно на природном свойстве вещей - связи с землей и физической неспособности или способности к перемещению. К недвижимости относились земля и всё, что с ней тесно связано, а к движимости - то, что можно перенести с места на место без изменения сущности вещи.
В более позднее время, в Европе в основу рассматриваемого деления был положен уже не столько физический (механический) признак, сколько общественное назначение вещей, относимых к движимым или недвижимым имуществам. Это различие было связано с тем, что землевладение и натуральное хозяйство в средние века и в более позднее время играли большую роль, чем в Древнем Риме. Земля и всё, что было связано с ней, являлись главной средневековой ценностью (как экономическая основа семьи, общины, строя). Движимостью являлись незначительные объекты: слабое развитие промышленности, торговли лишали их почти всякой ценности. Поэтому средневековая классификация имуществ на движимые и недвижимые исходила из признака прочности и способности вещи служить постоянной опорой и источником стабильного дохода[9] .
Понятие права собственности на недвижимость в России (а также и возможность её оборота) развивалось постепенно, в течение очень продолжительного периода времени[10] . Эпоха, предшествовавшая появлению на Руси княжеской власти, характеризуется «бессознательным владением землею». Земли было так много, что вначале она ничего не стоила, и каждый род занимал столько, сколько мог обработать, ничем не затрагивая чужих интересов. Наши предки начинают осмысливать и определять характер владения землей только с появлением княжеской власти и образованием политического союза. Чтобы обеспечить себе взимание налогов, правительство должно было прикрепить каждое селение к одному месту. С другой стороны, за недостатком денежных средств государи жаловали земельными участками своё войско и служилых людей. Так складывалось общинное и поместное землевладение. Общинная собственность на землю исчезла уже к концу XV века.
Впервые само понятие «недвижимое имущество» в российском законодательстве встречается в Указе Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 года[11] (Указ о Единонаследии) и в дальнейшем получило широкое распространение в нормативных актах, теории и практике. Несмотря на то, что впоследствии Указ о Единонаследии был отменен, уравнение поместий с вотчинами сохранилось.
С 1835 г. в России вступил в действие систематизированный акт - Свод законов Российской империи[12] (далее в тексте - Свод законов). В ст. 383 т. 10, ч. 1 Свода законов определялось, что имущество делится на движимое и недвижимое. Устанавливая различный правовой режим для движимого и недвижимого имущества, законодатель тем не менее не давал определения понятий тех и других, ограничиваясь перечислением объектов, относимых к категории движимых и недвижимых вещей.
Недвижимыми имуществами в соответствии со ст. 384 т. 10, ч. I Свода законов признавались земли, которые разделялись на населенные и ненаселенные (называемые порожними землями, степями и другими местными наименованиями), и всякие угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и пустые дворовые места, а также железные дороги[13] . К недвижимости, кроме того, причисляли водоемы (см. п. 1 ст. 1124 Устава Гражданского судопроизводства[14] , где к недвижимому имению относилась рыбная ловля), сокровенные в недрах полезные ископаемые.
Движимым имуществом ст.ст. 401, 402, 403 т. 10, ч. 1 Свода законов называли мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины и вообще все предметы, относящиеся к наукам и искусствам, домовые уборы, экипажи, землевладельческие орудия, наличный капитал, хлеб, сжатый и обмолоченный, и всё, что из земли извлечено и др.
Бесспорным недвижимым объектом признавалась земля; некоторые ученые писали о части земной поверхности, земельных или поземельных участках. Но по вопросу о том, какой критерий должен быть положен в основу разграничения движимых и недвижимых вещей, мнения ученых расходились.
Г.Ф. Шершеневич, К. Победоносцев, А.Н. Гуляев, Е. Трубецкой проводили классификацию вещей на движимые и недвижимые не только по естественному, природному свойству предметов, но и указывали на необходимость существования для недвижимости механической или органической связи с земной поверхностью[15] .
Статья 384 т. 10, ч. 1 Свода законов недвижимыми имуществами признает по закону землю, дома, фабрики и т.д., но фактически в основе определения этой категории недвижимости (земля и всё, что прочно с нею связано) положены «природные свойства вещей, не создаваемые правом, а только констатируемые им и сопровождаемые известными юридическими последствиями»[16] .
Деление на движимость и недвижимость применялось не только к вещам, но и к правам (так называемым бестелесным вещам). Но в основу классификации не мог быть положен критерий, применяемый к «телесным вещам» (способность или неспособность к перемещению), поэтому, по мнению Е.В. Васьковского, следовало бы «обратить внимание на объект права и считать права на недвижимость - недвижимыми, а права на движимость и на действия других лиц - движимыми»[17] . По этому пути пошло и европейское законодательство. Например, согласно ст.ст. 517-526 Французского гражданского кодекса, «имущества являются недвижимыми по их природе, в силу их назначения или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют». В последнюю группу включаются узуфрукт на недвижимые вещи, сервитут или поземельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.
В российском законодательстве отсутствовало прямое указание о распространении различия между движимыми и недвижимыми правами на вещи. Законодательство же к движимому имуществу относило всякого рода обязательства (ст. 402 т. 10, ч. 1 Свода законов), а практика признавала арендное право движимым имуществом.
В проекте Гражданского уложения России уже содержалось определение недвижимого имущества, которым признавались земля, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как-то дома, заводы, фабрики (ст. 32).
Отсутствие законного определения движимости и недвижимости приводило к серьёзным недоразумениям при квалификации того или иного имущества, например при определении природы таких объектов, как строения или сооружения, а равно помещений в них находящихся.
Сама категория «недвижимость» появилась в российском законодательстве достаточно поздно (в XVIII веке), но правовое регулирование сделок с отдельными видами недвижимых имуществ (прежде всего поместьями, вотчинами) осуществлялось с более раннего периода (см. гл. 16,17 Соборного Уложения 1649 г.[18] ).
Одним из способов установления, изменения и прекращения юридических отношений является совершение различного рода сделок. К сделкам, которые могли иметь своим предметом недвижимое имущество, нормы Свода законов Российской империи относили: дарение и пожалование, выдел недвижимого имущества, запродажу и куплю-продажу, найм (для краткосрочных обязательств) или аренду (для долгосрочных обязательств и только в отношении недвижимых имуществ).
Действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав могут выражаться в виде изъявления воли одного лица или соглашения двух или нескольких лиц. Для перехода права от одного лица к другому часто требуется соглашение этих лиц в форме договора, который является на практике наиболее распространенным видом сделок. «Договор - юридическое отношение, устанавливаемое добровольным соглашением двух или более лиц, в котором одни приобретают право требовать от других совершения или не совершения известного действия»[19] .
С развитием экономического оборота нередко недостаточно просто внешнего проявления воли сторон соглашения (например, устное), а требуется уже более формализованное закрепление её выражения. Тогда законодательство устанавливает обязательные требования к форме сделок, причём это не только отражение волеизъявления на письме, но и в ряде случаев участие свидетелей, общественной власти. В этом случае форма сделки приобретает двоякий характер: либо служит средством доказательства соглашения, либо необходимым условием действительности сделки, с вытекающими отсюда различными правовыми последствиями в случаях нарушения установленной законом формы.
В соответствии со ст. 707 т. 10, ч. 1 Свода законов переход права собственности связывался с совершением крепостного акта и вводом во владение, но не был точно установлен момент возникновения вещного права у приобретателя, на что обращали внимание юристы и в связи с чем существовали трудности на практике.
Несомненно, что участие представителей общественной власти в заключении договоров должно гарантировать прочность прав и соответствие их законодательству, а с другой стороны, обеспечивает фискальные интересы государства. К категории сделок, участие в которых общественной власти Свод законов признавал обязательным, относились акты о переходе или ограничении прав на недвижимые имущества, причем требование о соблюдении формы договора служило условием действительности сделок.
14 апреля 1866 г. принято Положение о нотариальной части[20] , в соответствии с которым: сделки о переходе, ограничении права собственности на недвижимое имущество под страхом недействительности должны были быть совершены у нотариусов и затем обращены в крепостные через утверждение их старшим нотариусом (внесением акта в крепостную книгу и отметки об этом в реестре крепостных дел). Вещные права на недвижимость не приобретались до утверждения последним сделок, за исключением установленных в законе. Тем не менее, в судебной практике возникали споры о том, с какого времени переходит право собственности: с момента утверждения акта старшим нотариусом и отметки об этом в реестре крепостных дел или вручения покупщику выписки утвержденного акта. Гражданским Кассационным департаментом Правительствующего Сената был принят ряд решений, в которых разъяснялось, что право собственности на имение должно считаться перешедшим от продавца к покупщику с момента утверждения крепостного акта старшим нотариусом[21] .
При всех преимуществах нотариальной системы по сравнению с крепостным порядком и она не лишена была многих недостатков: неопределенность момента приобретения вещного права, отсутствие принципа достоверности, принцип гласности представлял собой пустую формальность, чрезмерная сложность процедуры[22] .
В феврале 1917 г. в результате революционного переворота в России главным органом в государстве стало Временное Правительство, в обязанности которого входило принятие нормативных актов, направленных на правовое регулирование общественных отношений. За тот короткий промежуток времени, пока эта структура являлась высшим органом государственной власти, она фактически не принимала акты по регулированию правового режима недвижимых вещей, который по-прежнему определялся на основе норм Свода законов Российской Империи.